所有している空き家などを売却しようとする場合、建物を残したままにするか、それとも取り壊して更地の状態にしてから売却するか、という2つの選択肢が出てくるでしょう。
建物の築年数が古い場合は「古家」として扱い、古家が付いている「土地」として売却する方法があります。
ここでは、まず古家付き土地について解説し、古家や古家が建っている土地を売却するために選択できる2つの方法についてそれぞれのメリットとデメリットをご紹介します。
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古家や古家が建っている土地を売るケースはおもに2つあり、1つは古家を残した状態で売却するケースで、2つ目は古家を取り壊し更地にするケースです。
それぞれの方法に利点と欠点がありますが、不動産の状態によって適している売却方法が異なるため、市場に出す前にしっかりと確認し検討する必要があります。
ここでは、まず古家付き土地についての解説と、不動産の状態に応じてふさわしいと考えられる売却方法をご紹介します。
古家付き土地とは
そもそも、古家付きの土地とはどのようなものを指すのでしょうか？
「古家」という言葉だけだと、古い住宅を想像する方がいらっしゃると思いますが、古家は単なる古い住宅を指すわけではありません。
はっきりとした定義があるわけではありませんが、古家として扱われるのは築20年以上が経過した木造住宅で、経済的価値が著しく低い建物を意味することが多いです。
古い住宅だけでは売れづらいので、一般的にはあくまでも土地を主体に売り出し、土地に古家が付いているという形で売り出します。
しかし、そのような経済的価値が低いとされる住宅でも、建物の状態によってはそのまま利用できるケースもあるため、土地を売り出す前に建物を残したまま市場に出すのかどうかを決める必要があります。
「古家付き土地に該当するような不動産を売却したいけれど、どのように売り出すのが良いかわからない」という方は、以下で不動産の状態に応じた売却方法をご紹介しますので、今後検討する際の参考にしてみてくださいね。
古家付き土地の2つの売却方法とそれぞれに適したケース
古家付きの土地の売却方法は「古家付き土地として売却する方法」と「更地にして売却する方法」の2つがあり、建物の状態によって適したほうを選択することをおすすめします。
建物の状態が、リフォームやリノベーションできるような状態であったり、古民家として問題なく人が住むことができる状態であるケースは、古家が付いたままで売り出すのに適したケースといえます。
建物の状態が良好であれば、「古家付き土地」としてではなく「中古住宅」として売り出すこともできるかもしれません。
とくに近年では「古民家や古い住宅をリノベーションしたい」という買主が増えてきていますので、再利用が可能な古家をわざわざ取り壊す必要はないといえるでしょう。
反対に、古家をリフォームするよりも新築で建てたほうがコストが抑えられるようなケースや、建物の築年数がかなり経ってしまっていて人が住むのが難しいケースは、更地にしたほうが売れやすくなるでしょう。
これらのことから、建物の状態を確認してからどちらの方法で売却すべきなのかを見極め、選択することが大切です。
古家付き土地としてそのまま売却するメリット・デメリット
古家がある状態でそのまま売却をする場合、基本的には、買主がその古家を再利用することを前提に売り出します。
ここでは古家付きの状態で売却する際に考えられるメリットと、それに伴うデメリットについて解説します。
古家付き土地をそのまま売却する際のメリット
まず、買主は古家付き土地の購入時に住宅ローンを利用することができるため、買主にとって購入しやすいことから、スムーズな売却にもつながりやすいという利点があります。
次に、古家を解体する手間が省ける点は、売主にとってのメリットといえるでしょう。
一般的に解体費用の相場は1坪3万円ほどなので、40坪の住宅を取り壊す場合、最低でも120万円ほどかかってしまうことになります。
解体をしない場合はその費用が必要なくなるため、売主の経済的負担が大幅に軽減されます。
さらに更地と比較すると、売却活動をしているあいだに売主が支払う固定資産税を大幅に抑えられるという利点もあります。
以上のことから、古家を取り壊さずにそのまま市場に出す場合は、売主が払うべきコストを最小限に抑えられるため、改築や改装されることを前提とした売却の場合は古家付きのまま売却するのが最適と言えるでしょう。
古家付き土地をそのまま売却する際のデメリット
古家を解体せずにそのまま売却する場合のデメリットは、まず市場価格が相場よりも安くなってしまうことが挙げられます。
先ほどメリットとしてご紹介したとおり、解体費用などの経済的コストは抑えられますが、その分それらの負担はすべて買主が負うことになるため、売値を低くくすることが多くあります。
つまり、低コストで管理ができるというメリットは、売値を安くすることにつながる可能性があるのです。
そのため、売値が安くなることを避けたい方には、古家付き土地として売ることは向いていないといえます。
古家付きの土地を更地にして売却するメリット・デメリット
更地にしてから売却する場合は、建物の取り壊しをおこなう必要があります。
解体するためのコストはかかりますが、一方でメリットになることは多くあり、更地にしたほうが適しているといえるケースがあります。
ここでは、更地にする際に考えられるメリットと、更地にすることで生じるデメリットを比較しながらご紹介します。
更地で売却する際のメリット
更地で売却する場合の一番の利点として、より容易に売却が成立しやすいという点が挙げられます。
古家が建ったままだと、買主にとって利用方法の幅が狭まり、解体費用などの余計なコストがかかることを懸念して、買主が購入を踏みとどまる可能性があります。
更地なら、すぐに新しい建物の建築に取り掛かることができ、また土壌や地盤の確認も素早く着手することができます。
更地にはこうした買主にとってのメリットが多くあり、必然的に売れやすくなることから、売主にも利点があるといえるでしょう。
そのほかにも、古家付き土地として売却するのに比べて、売値が高くなりやすい点も大きなメリットです。
広さにもよりますが、更地で市場に出した場合には、住宅の建築だけでなくその土地の利用方法について幅が広がるため、市場価値が上がります。
用途が広いほど査定価格は上がる傾向にあるため、高い金額の売却成立を期待することができます。
更地で売却する際のデメリット
まず、更地にする際に建物を取り壊すことによって、売主側のコストが高くついてしまうことがデメリットといえます。
ここでかかるコストの具体例としては、先ほども少し触れた固定資産税が挙げられます。
固定資産税額の負担調整措置により、土地に建物が建っている場合は税額が6分の1になります。
しかし更地にした場合、その措置の対象外となるため、古家が建っているときに比べて税額が高くなってしまうのです。
また、当然のことながら解体するための費用がかかります。
解体費用の金額を変えることは難しいですが、固定資産税に関しては古家を解体するタイミングで支払う金額が変わるので、買主との事前交渉の徹底など、ある程度売却が成立する時期の目処を立ててから、解体工事を開始すると良いでしょう。
まとめ
不動産を売却する際、建物を残したまま「古家付き土地」として売却するほうが適しているケースと、取り壊して更地の状態にしてから売却するほうが適しているケースについて解説しました。
古家付きの売却にも更地の売却にも、それぞれメリットとデメリットがありますが、建物の状態に応じて売却方法を検討することが、売却を成功させるための鍵となります。
所有している不動産をどのように売却するのが良いかお悩みの方は、お気軽に弊社までご相談ください。
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