戸建ての売却を希望している方は、解体について考えたことはありますか？
自分が所有している戸建てや、親から相続した戸建てが古い場合に、解体して売却しようと考えることは多いのではないでしょうか？
今回は戸建てを売却に関して、解体する場合にかかる費用はどのぐらいなのか、どのような流れになるのかについてご紹介します。
また解体について、気になるデメリットや注意点についても合わせてご紹介します。
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戸建ての売却を考える際に、建物が古ければ、解体してから土地として売却するという場合がありますね。
また親の戸建てを相続したけれど、だれもそこに住む予定はなく、売却したい場合もよくあるパターンです。
気になる解体費用について、一概にいくらとは言い切れないのですが、平均的な金額をご紹介します。
解体費は、一般的に構造の違いによって分けられます。
●30坪の場合
●木造・・・100万から150万円
●鉄骨造・・・150万から200万円
●RC造・・・180万円から300万円
同じような広さでも、家の構造の違いで費用に差がでる理由は、いくつかのポイントがあります。
●「建物の解体のしやすさ」
●「立地」
●「廃棄する建材の量」
●「土地を整地するための付随工事費」
1つ目のポイントの「建物の解体のしやすさ」について、建物の構造や階数によって変わります。
2つ目のポイント、「立地」については、解体のために必要なショベルカーなどの搬入経路が狭い場合や、隣と密接した物件の場合は、費用が高くなる傾向にあります。
3つ目のポイント、「廃棄する建材の量」について、廃材を処理する費用は、量と廃材の種類によって変わります。
たとえば、木くずの場合は、1㎡あたり1万円から、タイルや石膏ボードなどは2.5万円～が相場です。
4つ目のポイント、「土地を整地するための付随工事費」というものは、たとえば、庭の木などを伐採する必要がある場合は、1㎡あたり3万円程度必要になります。
この4つのポイントをすべて合わせて、先程ご紹介した解体費の目安の金額になります。
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戸建ての売却について解体費用の見積もりや流れについて
それでは戸建てを売却する際に解体する場合の、見積もりや流れはどのようになるのでしょうか？
一般的に以下のような流れになります。
1.見積もり
2.解体業者の決定
3.解体準備
4.解体工事
5.廃材の処理と整地
それでは流れについて順番にご説明いたします。
1.見積もり
先程も触れましたが、解体費用には単純に工事費だけが含まれる訳ではありません。
建物の構造や広さ、立地条件やその他の付随工事などによって、費用は変わります。
ですから、戸建ての解体見積もりは、物件によって異なるので、現場を確認しながらの見積もりが必要になります。
一般的な金額の目安はありますが、条件によって違いますので要注意です。
できるだけ安く済ませたい場合には、数社違う解体業者の見積もりを依頼するのがオススメです。
費用を安くするためのポイントは、家財道具などはすべて処分しておき、庭などの雑草なども自分たちでできるだけ処理しておくと良いでしょう。
2.解体業者の決定
見積もりを数件とり、検討して解体業者を決定します。
自分で判断するのが難しい場合は、仲介してもらう不動産会社の担当者に相談すると良いですね。
3.解体準備
実際の解体工事を開始する前に、ご近所へあいさつ回りをすることオススメします。
解体工事中には、騒音はもちろん、ホコリも立ちます。
また、ショベルカーや大型トラックの出入りがあるので、ご近所への配慮は必要です。
事前にお手紙でお知らせし、また工事日が近くなれば対面でのお願いとあいさつをおこなうことで、工事による近隣トラブルを避けられるでしょう。
もう一つの準備は、電気やガス、水道を停止しておき、引き込み線の撤去を工事日までにおこなう必要があります。
4.解体工事
解体工事は、足場を組んだ後、防音シートを設置し、建物の内部から解体を開始します。
ドアなどの建具や作り付けの家具、キッチンや風呂などの設備を解体し、断熱材などの廃材を運び出したら、家の骨組みである柱や梁などを解体していきます。
最後に基礎の部分のコンクリートを撤去します。
5.廃材の処理と整地
いよいよ工事の最終工程です。
廃材をトラックで運び出し、基礎が取り除かれた土地や庭、外構部分を撤去し、更地へと整地していきます。
整地作業が終了すれば解体工事は終了です。
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戸建ての売却について気になるデメリットとは？
戸建てを売却する際に、建物が古い場合は、解体してから売却しようと検討される人が多いと思いますが、本当にそれで良いのでしょうか？
解体するデメリットは大きく分けて2つです。
1つ目は、税金の優遇措置が受けられなくなり、固定資産税においては最大6倍になる可能性があります。
不動産の所有者には、毎年、固定資産税と都市計画税が課せられます。
住宅が立っている土地には、固定資産税の優遇措置があり、200㎡以下の場合は課税標準の6分の1に軽減してもらえます。
また都市計画税においては、200㎡以下の場合は課税標準の3分の1に軽減してもらえます。
建物を解体して更地にすると、あたりまえですが、「住宅の立っている土地」としての扱いから、「土地」としての扱いに変更されます。
税金は、毎年1月1日に所有している人に課せられますので、タイミングによっては「土地」として、最大6倍の税金を納めることになります。
たとえば、毎年10万円の固定資産税を納めていたとしたら、更地にしたことで60万円になってしまうということですね。
2つ目のデメリットは、土地を売却するよりも家付きのほうが売れやすい場合があります。
たとえ古くても中古物件として売却は可能で、「古家付き物件」といって古い家がついている土地としての売却も可能です。
売却を依頼する不動産会社にとっても、中古物件を探している人だけに販売するよりも、土地を探している人にも販売できるほうが、アピールしやすく、売りやすくなります。
実際に古い戸建てを解体して、土地として売却するほうが良い値がつくとは限りません。
最近は不動産を探している人はさまざまなタイプの人がいて、古い家屋を好んで購入し、自分流にリフォームを楽しむ人もいます。
また、解体に関する注意点もあります。
「市街化調整区域」というものをご存じでしょうか？
市街化調整区域とは町の景観を維持するために、建物の建築が制限されている地区のことです。
市街化調整区域で新しい家を建築できるのは、その家にこれまで暮らしていた家族に限定されるケースがあります。
家を解体する前に再建築可能かどうか、かならず事前に確認してくださいね。
戸建てを解体して売却する場合は、解体費用の総額や税金について、よく検討することをオススメします。
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まとめ
今回は、戸建てを売却する場合に、解体するならどのぐらいの費用が必要なのか、またどのような流れでおこなうのかについてご紹介しました。
見積もりに含まれる金額や費用の詳細について、また条件に解体費用は変わることをお伝えしました。
解体についてのデメリットなども併せて把握していただき、ぜひ参考にしていただければと思います。
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