建てたばかりのマイホームがある状態で離婚することになり、残った住宅ローンや財産分与の扱いに悩んでいませんか。
新築直後の物件は売却額がローン残高を下回るケースが多く、慎重に対処しなければ、離婚後の生活に大きな影響を与える可能性があります。
本記事では、新築直後の売却における収支の試算方法や離婚後も家に住み続けるための条件、さらに必要不可欠な公正証書の作成までを解説いたします。
金銭的なトラブルを避けつつ、新しい人生の第一歩を踏み出したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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離婚で新築一戸建てを売却する流れ
離婚で新築一戸建ての処分を考える際は、基本的な流れと費用コストをおさえることが大切です。
まずは、建てたばかりの家を売却する手順について解説いたします。
ローン残債の確認方法
アンダーローンとは、売却価格がローン残高を上回る状態です。
一方で、オーバーローンは売却価格がローン残高を下回る状態を指します。
まず、金融機関の「残高証明書」で正確なローン残高を把握し、返済予定表なども併せて確認します。
次に、不動産会社へ査定を依頼し、提示額の中間値を参考に適正価格を見極めましょう。
お金が残るかは、査定額から「売却にかかる諸費用」と「ローン残高」を差し引いて計算します。
売却代金の財産分与
財産分与とは、結婚生活のなかで夫婦が協力して築いた「共有財産」を半分ずつ分ける制度で、家の名義に関係なく適用されます。
家を売って利益が出る場合は、分け方や受取時期をあらかじめ決め、公正証書にしておくと安心です。
一方で、結婚前の貯金や相続で得た財産は「特有財産」とされ、頭金をそこから出した場合は、その分を財産分与の対象外として計算します。
たとえば、4,000万円の家で頭金400万円が特有財産の場合、家の価値の10%は個人の持ち分として扱われます。
最終的には、売却益から特有財産分を除いた金額を半分にし、他のプラス財産がある場合は、オーバーローン分と相殺して公平に調整することが可能です。
ローンが残る場合の売却
オーバーローンで、不足分のお金を準備するのが難しい場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」を検討しましょう。
これは、家が強制的に売られる「競売」を避けるための有力な選択肢です。
任意売却は、一般市場で売却できるため、競売よりも高く売れる可能性があります。
交渉の際は、離婚で返済が難しくなった事情を説明し、複数の査定額や販売計画を示すことが欠かせません。
任意売却が成立しても、残ったローンの返済義務は消えないため、保証会社と分割返済の相談をします。
なお、連帯保証人や連帯債務者がいる場合は、売却とローン処理について、その方々の同意が必要となります。
手続きは専門知識が要るため、経験豊富な不動産会社や弁護士に依頼すると良いでしょう。
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離婚後も新築一戸建てに住み続ける条件
前章では、売却する手順を述べましたが、どちらかが家に住み続ける選択肢もあります。
ここでは、建てたばかりの家に離婚後も住み続けるための条件と、手続きについて解説いたします。
住宅ローンの名義問題
家の「登記名義」と、住宅ローンの「債務者」は別物で、名義変更の手続きも異なります。
家の名義変更は財産分与でおこなえますが、ローンの名義変更は基本的にできません。
住み続ける側に十分な収入と信用があれば、ローンの借り換えができる可能性もありますが、審査は厳しくなります。
建てたばかりの家はローン残高が多く、家の価値を上回りやすいため、審査の難易度は高まるでしょう。
その結果、家の名義とローンの名義が異なったり、名義人以外の方が住んだりする状態が続きやすいです。
名義と居住者が異なる状態は、契約違反と見なされかねないため、早めに金融機関へ届け出ましょう。
名義人以外が住む方法
名義人以外が住む一つの方法は、養育費などの代わりに、家賃なしで住まいを貸す「使用貸借」という形です。
この方法は当面の住居費を抑えられますが、名義人の状況変化で、居住者の権利が弱くなる点に注意が必要です。
家賃を払う「賃貸借契約」もありますが、自己居住用ローンで家を貸すことは契約違反にあたります。
ローン問題と切り離す方法として、家を一度売却し、家賃を払って住み続ける「リースバック」も有効です。
賃貸物件として貸すことを検討する場合は、事前に金融機関の承諾や、ローン種類の変更可否を確認します。
そのうえで、家賃の金額や税金の問題も、同時に整理することがポイントです。
金融機関側の視点
団体信用生命保険（団信）は、名義人が亡くなった場合などにローンがゼロになる保険です。
これは、名義人がその家に住んでいるかに関係なく適用されます。
ただし、ローン完済後の家の所有権が、名義人の「相続財産」になる点には注意しましょう。
また、名義人が住んでいない状態は、ローンの利用条件に違反しやすくなります。
違反が判明すれば、ローンの一括返済を求められる可能性があります。
さらに、名義人が家を出た時点で「住宅ローン控除」は使えなくなり、税負担が増えるケースもあるのです。
これらの影響を考慮し、金融機関への届け出と話し合いを早めに進めることが重要です。
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新築離婚時の法的・金銭的な注意点
ここまで、売却と居住継続の選択肢を解説しましたが、共通する法的な注意点もおさえておきましょう。
最後に、新築住宅を建てて間もなく離婚する際の、法的・金銭的な注意点を解説いたします。
離婚協議書に記すこと
「離婚協議書」は、話し合って決めた内容を文字に残す契約書で、公正証書にすることもできます。
対象不動産は、「登記事項証明書」の通りに、所在地や家屋番号などを正確に記載しましょう。
家の所有権をどうするかを明確にし、どちらかが家をもらう場合は、代償金の額や支払日も決めます。
住宅ローンの返済は名義人がおこなう原則を確認し、支払いが遅れた場合の対応も定めておくことが重要です。
持ち分やローン負担割合を数字で示し、固定資産税や火災保険料などの負担者も記載します。
名義人以外の方が住む場合は、家賃の有無、養育費との相殺についても決めておくと良いでしょう。
公正証書に「強制執行認諾文言」を付けておけば、支払いが滞った際、裁判なしで差し押さえが可能です。
連帯保証人から外れる
連帯保証や連帯債務の責任は、離婚しても自動的になくならないため、金融機関の承諾を得るか、ローンを完済しなければなりません。
承諾を得るには、主債務者に十分な返済能力があるか、代わりの保証人を立てることが前提となります。
おすすめなのは「借り換え」で、住み続ける側が一人名義で新しいローンを組み、完済する形です。
ただし、新しいローンの審査では、収入や勤続年数にくわえ、養育費の支払いも確認されます。
なお、誰も住み続けない場合は、家を売却してローンを完済し、関係を清算しましょう。
税金や養育費の影響
財産分与で家をもらった側には、基本的に贈与税はかかりません。
ただし、財産を清算した結果、もらいすぎた分には課税される可能性があります。
一方で、家を渡した側には、家の価値が購入時より上回っていると、「譲渡所得税」がかかることがあります。
家を第三者に売って利益が出た場合も税金がかかりますが、居住用の「特別控除」が使えるか確認しましょう。
この特例は、夫婦間のやり取りには使えず、離婚成立後に第三者として売却する場合には適用できるかを事前に確認をとりましょう。
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まとめ
離婚に伴う新築一戸建ての売却では、ローン残高を正確に把握し、特有財産を考慮した財産分与をおこない、残債が多い場合は任意売却も検討します。
どちらかが住み続ける場合でも、ローン名義は原則変更できないため、金融機関への報告と権利関係の整理が欠かせません。
後のトラブルを防ぐためにも、離婚協議書で所有権や返済負担を明確にし、連帯保証や税金の扱いは専門家の助言を得て決めることが重要です。
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