リノベーションを検討しているものの、固定資産税がどのように変わるのか不安に感じている方もいるでしょう。
リフォームの内容によっては税額が増える場合もあれば、減税や特例を活用して負担を抑えることも可能です。
本記事では、リノベーションと固定資産税の仕組みや注意点、さらに節税対策までを解説いたします。
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リノベーションと固定資産税の関係とは？
リノベーションと固定資産税の関係を理解するためには、まず税金の基礎から整理し、仕組みを体系的に捉えることが大切です。
はじめに、固定資産税の課税対象や評価額、税率の計算方法、リノベーションで変わる資産評価について解説していきます。
課税対象と評価額
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方に課され、市町村の大切な財源となっています。
対象は、土地・家屋・償却資産の3つに分かれ、家屋は「再建築価格×経年減点補正率」で求めた評価額が一般的です。
評価額に標準税率1.4%を掛けると税額が決まるため、計算手順を知ることが負担を抑える第一歩となるでしょう。
また、家屋評価は固定資産評価基準に従い、構造や仕上げ材ごとに設定された単価を足し合わせて導きます。
新築の場合は、建築確認済証を用いて職員が現地調査し、床面積や設備を評価表へ入力して点数を合計します。
評価額変動の仕組み
評価額が動くポイントは、リノベーションによって再建築価格が上がったと判断されるかどうかです。
壁紙やフローリングの張り替えといった、原状回復程度の工事は価値を高めたとみなされず、評価額は通常据え置きとなります。
しかし、増築による床面積の拡大、耐力壁の追加、グレードの高い設備の新設などは再建築価格を押し上げ、押し上げた分が評価額に直結します。
目安として、床面積1㎡あたりの単価は木造で約12万円、鉄筋コンクリート構造（RC造）で約16万円です。
申告とスケジュール
増改築を終えたら、工事完了から60日以内に家屋調査申請書と見積書を提出し、臨時評価を受けなければなりません。
多くの市区町村では「工事完了後30〜90日以内」が目安となっていますが、届出期限や必要書類は自治体によって異なるため、お住まいの自治体に確認し、余裕をもって申告しましょう。
家屋調査申請書を怠ると、遡及課税や過料が発生する恐れがあるため、施工会社と連携して書類を早めに整え、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
調査結果は、原則として翌年度の税額に反映され、4〜6月に届く納税通知書で増減後の金額が分かります。
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固定資産税が上がるリノベーション
前章では、リノベーションが固定資産税の仕組みに与える影響について述べましたが、実際に税負担が増えるケースも気になるところです。
ここでは、固定資産税が上がるリノベーション事例や注意点について、具体例を挙げながら解説いたします。
床面積増と増築
床面積を増やす増築は、評価額を押し上げる代表的なケースで、増えた部分の再建築価格がそのまま加算されます。
延べ床面積が200㎡を超えると住宅用地の軽減特例が縮小し、固定資産税だけでなく都市計画税まで上がる点に注意しましょう。
特例を維持するには、増築規模を既存床面積の1割以内に抑えるなど、設計段階でシミュレーションが欠かせません。
なお、ウッドデッキやロフトでも、屋根・三方壁・基礎があれば家屋扱いとなり、思わぬ加算が生じるため注意が必要です。
高級仕様の加算例
主要構造部や仕上げ材を高級仕様へ変えると、上等級材加算や設備評価点の上昇により、評価額が一気に跳ね上がります。
たとえば、瓦やチタン屋根に張り替える場合は1㎡あたり数千円の加点、外壁を総タイル張りにしても同様の評価がくわわります。
キッチンや浴室を最新ハイグレードモデルへ更新すると、一式で数十万円分の設備評価点が付与されるのが一般的です。
コストと見た目を両立させるには、外観にこだわる部分と内装を分け、高級材をポイント使いにとどめる方法が有効です。
用途変更時の税負担
住宅の一部を賃貸物件や事務所へ用途変更すると、住宅用地特例の按分計算がおこなわれ、非住宅部分には高い課税率が適用されます。
住宅比率が50%を切ると全体が非住宅扱いとなり、固定資産税と都市計画税の双方が大幅に増えるため注意が必要です。
そのため、事業活用を検討する際は税理士とシミュレーションをおこない、事業収益が増税分を上回るかどうかを慎重に確かめましょう。
届け出を怠り調査で発覚すると、最大5年分の遡及課税と延滞金が課されるリスクもあるため注意しましょう。
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固定資産税が下がるリノベーション
ここまで、税額が上がるリノベーション事例を解説しましたが、賢くリノベーションすると、固定資産税の負担を下げることもできます。
最後に、減税や優遇措置を活用したリノベーションのポイントについて、手続きの流れと注意点を整理しながら解説していきます。
耐震補強の減額措置
旧耐震基準の住宅で50万円超の耐震補強をおこない、完了後3か月以内に申告すると、翌年度の家屋固定資産税が半額になります。
延べ床面積120㎡を超える部分は対象外ですが、一般的な一戸建てならほぼ全体に適用され、年間約10万円以上の節税も期待できます。
申告には、建築士が発行する増改築等工事証明書と工事写真が必要なので、計画段階で証憑作成のスケジュールを固めておきましょう。
また、耐震適合証明を取得すると、住宅ローン控除の延長や登録免許税の軽減も受けられ、総合的なメリットがさらに高まります。
減額期間は、1年でも返済初期のキャッシュフローを改善でき、金利が高い局面では大きな助けになるでしょう。
耐震改修の減税要件（対象となる工事内容・減額割合・適用期間）は自治体によって細部が異なります。
申告時には建築士の証明書や写真などが必要となるため、必ず事前に自治体窓口で条件を確認しておきましょう。
省エネ改修の減税
省エネ改修減額は窓の断熱改修を必須とし、外壁や屋根の断熱補強、太陽光発電の設置を組み合わせると固定資産税が3分の1減額されます。
適用期間は令和9年3月まで延長されており、「こどもエコすまい支援事業」などの補助金と併用すると、自己負担を大幅に抑えられるでしょう。
減税や補助金の適用期限は国の税制改正や予算で変更されることがるため、最新情報は国土交通省や自治体の公式発表をご確認ください。
また、断熱性能が上がると光熱費が下がるだけでなく、住宅性能評価の等級アップで将来の売却価格にも好影響があります。
太陽光と蓄電池を同時に導入すると、再エネ設備加点が発生しますが、自治体によっては課税標準特例が用意されている場合もあります。
補助金と減税のスケジュールを連動させ、工事費用の入出金を見える化することで予算オーバーを防ぎ、計画的に省エネ改修を進めましょう。
バリアフリーの特例
バリアフリー改修減額は、築10年以上の住宅で高齢者または要介護者が住んでおり、手すり設置や段差解消などを約50万円超でおこなった場合に適用されます。
固定資産税が翌年度3分の1軽減されるうえ、介護保険の住宅改修補助も併用できるため、自己負担を大きく減らせるのです。
ただし、所得3,000万円以下などの要件があるため、家族構成や収入を確認し、自治体窓口で適用可否を相談することが大切です。
改修内容は、特例対象工事とそれ以外に分け、見積書も区分しておくと申告時の審査がスムーズに進み、手戻りを防ぐことができます。
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まとめ
固定資産税は、再建築価格と補正率で評価額が決まり、増築や高性能設備の追加は、税額を押し上げる仕組みであることを理解することが大切です。
床面積増や高級外装などのリノベーションは、税額を数万円単位で増やす恐れがあるため、特例縮小や非住宅扱いに注意し、更新時に資金計画を再確認することが欠かせません。
耐震補強や省エネ改修、バリアフリー工事の減額措置と補助金を組み合わせれば、リノベーション費用を抑えつつ税負担を軽減できるでしょう。
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