離婚を機に家を売ることになったら、どのタイミングで、どのような方法で売却するのかわからない方も多いのではないでしょうか。
離婚の準備中は、家に関する内容以外にも考えることが多く、何から手をつければ良いのか迷ってしまうかもしれません。
そこで今回は、離婚にともなって家を売るときの理想的なタイミングや、主な売却方法、事前に確認したい注意点について解説します。
家の売却をお考えの方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。
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離婚にともなって家を売るタイミングは？
離婚にともなって家を売ることが決まったら、離婚前なのか離婚後なのか、どのタイミングで売却を済ませれば良いかを考えることになります。
一連の手続きを離婚前に済ませることにも、離婚後まで持ち越すことにも、それぞれメリット・デメリットがあるため、夫婦で話し合って都合が良いほうを選択するようにしましょう。
離婚前のタイミングで家を売るメリット・デメリット
離婚前のタイミングで家を売るメリットは、早期に売却手続きを済ませて、後のトラブルリスクを軽減できることです。
とくに、夫婦二人の共有名義で家を所有している場合、売却手続きには双方の協力が欠かせません。
早く売却を済ませて離婚したいという気持ちがあれば、必要な話し合いをスムーズに進めやすくなるでしょう。
離婚後の売却では、相手と連絡が取れなくなったり、売却代金の受け渡しで揉めたりすることが懸念されます。
一方のデメリットは、売却が済むのを待つと、離婚の時期が大きく遅れてしまうことです。
不動産会社に仲介を依頼して家を売るには、平均して3～6か月ほどの期間がかかるため、離婚も自然と先延ばしになる場合があるでしょう。
ともに暮らすことが苦痛で、一日でも早く離婚したい状況であれば、家を売るのを待たずに離婚を優先したほうがよいかもしれません。
離婚後のタイミングで家を売るメリット・デメリット
離婚後のタイミングで家を売るメリットは、焦らず時間をかけて売却活動に臨めることです。
早く家を売ることを優先すると、相場に見合わない大幅な値下げをせざるを得ない場合があります。
そのため、離婚を先に済ませてからじっくり売却活動をおこなえば、より高値で家を売れる可能性があります。
デメリットは、離婚後も相手と連絡をとり続けなければならないことや、売却代金の受け渡しなどに関するトラブルのリスクが高いことです。
離婚前に家の売却手続きを済ませ、気持ちもすっきりした状態で新生活を始めるか、家を高く売ることを優先するかを考えてみるようにしましょう。
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離婚にともなって家を売る方法
家を売る方法は、主に「仲介」「任意売却」「買取」の3つです。
それぞれどのような違いがあるのか、どのような方におすすめなのかを解説します。
離婚にともなって家を売る方法①仲介
不動産会社と媒介契約を結んだあと、売却活動をおこない買い手を見つけ、売買仲介を受ける方法のことです。
家を売る方法としてもっとも一般的なものであり、家を売ると聞くと仲介をイメージする方が多いのではないでしょうか。
不動産会社が広いネットワークを活用して売却活動をおこなうため、買い手が見つかりやすいことがメリットです。
一般的な相場に沿った価格での売却が望めるでしょう。
ただし、仲介による売却には3～6か月ほどの期間を要するため、急いで家を手放したい方には向いていないといえるでしょう。
また、住宅ローンが残っている場合は、売却代金を元手にローン残債を一括完済する必要があります。
離婚にともなって家を売る方法②任意売却
住宅ローンが残っている家を売るときに、売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、差額を自己資金から支払わなければなりません。
住宅ローンは購入した家を担保にしているため、借入先の許可なく家を手放して返済を続けることはできません。
オーバーローンの状態で家を売却したいが、差額をすぐに支払えない場合は、ローン借入先の許可を得て「任意売却」をおこないます。
任意売却をすると、売却代金をローン返済に充てたうえで、残った分の支払いを継続できます。
売却方法としては、仲介を利用することが一般的であり、相場に沿った価格での売却をおこなうことが可能です。
離婚にともなって家を売る方法③買取
一般消費者から買い手を探すのではなく、不動産会社に直接家を売る方法です。
不動産会社が必要に応じてリフォーム・リノベーションをおこない、そのあと中古物件として再販売します。
買取のメリットは、売却活動の手間がかからず、最短で約1か月ほどで家を手放して現金を受け取れることです。
しかし、売却価格が相場の6～8割ほどに下がるデメリットもあります。
価格を妥協してでも早く家を売りたい場合や売却活動が面倒な場合に、検討してみるようにしましょう。
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離婚にともなって家を売るときの注意点
離婚にともなって家を売るときの注意点は、「はじめに住宅ローンの残債と売却価格目安を確認する」「財産分与のタイミングは離婚後」「取り決めに関する公正証書を作成しておく」の3つです。
注意点①はじめに住宅ローンの残債と売却価格目安を確認する
家を売ることが決まったら、まず住宅ローンの残債がいくらか、自宅がどのくらいの価格で売却できそうかを把握しましょう。
売却代金が残債を下回る場合、売却方法は任意売却に限られます。
家の売却価格の目安は、不動産会社に査定を依頼して確認することができます。
はじめは、現地調査を伴う本格的な査定ではなく、建物の所在地や築年数・坪数などの情報から概算査定額を算出する簡易査定の利用がおすすめです。
注意点②財産分与のタイミングは離婚後
離婚と同時に家を売るなら、財産分与のタイミングを必ず離婚後に設定しましょう。
婚姻状態での財産分配は「贈与」とみなされ、贈与税の課税対象になってしまいます。
たとえば、家の所有者名義が夫である場合、夫を経由して売却代金の半分を受け取った妻が課税の対象となります。
同じ内容の財産分配であっても、離婚後におこなえば、財産分与とみなされて、贈与税はかかりません。
ただし、夫婦がそれぞれ50％の所有権割合で家を共有している場合、家の売却代金に関してすでに分与が完了している状態です。
離婚前に財産分与をおこない、離婚後にそれぞれ売却代金を受け取れば問題ありません。
注意点③取り決めに関する公正証書を作成しておく
離婚後のトラブルを防ぐため、夫婦間の取り決めは公正証書として残しておくようにしましょう。
たとえば、離婚後も元妻と子がしばらく家に住み続け、元夫が住宅ローンの返済を続けると決めた場合です。
離婚後に元夫が住宅ローンを滞納すると、元妻と子が住む家を失う可能性があります。
そのような場合、公正証書があれば法律上有効な根拠として、財産の差し押さえなどの対応が可能です。
公正証書は離婚前に夫婦で記載内容を決め、離婚協議書を作成して公証役場に提出すると作成してもらえます。
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まとめ
離婚にともなって家を売るときは、離婚前の売却・離婚後の売却、それぞれにメリットとデメリットがあります。
家を売る方法は主に３種類あり、主に「仲介」「任意売却」「買取」です。
「はじめに住宅ローンの残債と売却価格目安を確認する」「財産分与のタイミングは離婚後」「取り決めに関する公正証書を作成しておく」などの注意点も留意しましょう。
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