不動産売却を考えているときに押さえておきたいポイントのひとつが、手続きをキャンセルできるかどうかです。
詳細を把握しないまま手続きを進めると、急に事情が変わってキャンセルしたくなったときに困りかねません。
そこで今回は、不動産売却はキャンセルできるのかにくわえ、違約金の相場と手続きの流れ・方法も解説します。
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不動産売却はキャンセルできるのか
不動産売却の手続きを始めたあと、事情が変わったときにキャンセルできるかどうかは、以下のとおりです。
無条件でキャンセルできるケース
不動産売却の手続きをすでに始めていても、無条件でキャンセルできるケースはいくつか挙げられます。
該当するケースは、まず訪問査定を受けたあとです。
訪問査定は、売却の準備を進めている段階で、不動産の目安価格を把握するために受けるものです。
訪問査定を受けると不動産売却が強制となるわけではなく、目安価格が予想より低かったなどの理由で、以降の手続きをキャンセルしても構いません。
また、売却活動を始めたあとも、不動産会社と結んだ契約が一般媒介契約なら、無条件でのキャンセルが可能です。
一般媒介契約は、不動産会社をとおして買主を探すうえで、もっとも制限の少ない契約です。
契約期間中に売主の都合でキャンセルしても、違約金はとくにかかりません。
さらに、買主から購入の申し込みとして買付証明書が届いた段階でも、売主都合で自由にキャンセルできます。
買付証明書はあくまで買主が購入の意思を示す書類であり、法的な拘束力はないためです。
以上の点から、一般媒介契約を結んだあとで気が変わった、買主から提示された金額が安すぎるなどの理由でキャンセルしても、とくに問題はありません。
違約金などが必要なケース
不動産売却の手続きが進み、すでに買主と売買契約を結んでいると、無条件でのキャンセルはできません。
一度契約を結ぶと、合意した内容に則って手続きを進める法的責任が生じるためです。
状況が変わったなどの理由でどうしてもキャンセルしたいときは、違約金などを支払わなくてはなりません。
このほか、買主が決まる前の段階でも、不動産会社と専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んでいるときは、キャンセルに注意が必要です。
両契約は、不動産売却の仲介を一度に1社にしか頼めないのが特徴です。
不動産を売り出すにあたってどちらかの契約を選んでいると、中途解約で違約金などが発生することがあります。
ただし、契約期間の満了を待ち、契約を更新せずに終了する形にすれば、専任媒介契約や専属専任媒介契約でも無条件で不動産売却をキャンセルできます。
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不動産売却のキャンセルで生じる違約金の相場
不動産売却のキャンセルで違約金が生じるときは、金額の相場を確認しておくことが大事です。
押さえておきたい違約金の相場は、以下のとおりです。
専属専任媒介契約・専任媒介契約の中途解約
専属専任媒介契約・専任媒介契約を中途解約すると、すでにかかっていた広告費や営業費などが違約金として依頼主に請求されます。
とはいえ、実費を無制限に請求できるわけではなく、金額は約定報酬額までと、上限が定まっています。
約定報酬額とは、不動産が売れたときに請求される仲介手数料の上限額であり、売却金額によって異なりますが、以下の式で計算可能です。
約定報酬額＝（税抜きの売却価格×3％＋6万円）×1.1
税抜きの売却価格が3,000万円なら、約定報酬額は約106万円となる計算です。
不動産の売却価格によっては高額となりますが、上記の式で計算した金額がそのまま請求されるわけではありません。
あくまで約定報酬額を上限として、中途解約までにかかっていた実費が請求されます。
売買契約後のキャンセル
売買契約後のキャンセルで生じる違約金の相場は、状況によって変わります。
買主が契約の履行にまだ取り掛かっていない段階では、手付金の倍額が相場です。
手付金とは、売買契約にあたって買主から売主へと支払われるお金です。
手付金が100万円だったなら、売主側で100万円を上乗せし、合計200万円を買主へと返還すれば問題ありません。
一方、買主がすでに契約の履行へと取り掛かっているなら、上記の方法は使えません。
違約金の相場は一概にいえなくなり、妥当な金額は売買契約書の記載にあわせて個別に判断します。
違約金の取り決めには、損害賠償と違約に対するペナルティの2種類があります。
前者なら、契約書に記載された金額を支払えば問題ありません。
一方、後者では損害賠償に応じたうえで、さらにペナルティとして定められた金額を別途支払う必要があります。
上記2種類の取り決めのうち、一般的なのは損害賠償のほうで、金額の相場は売却価格の約1割です。
なお、買主が契約の履行に取り掛かったあとのキャンセルは、違約金さえ支払えば可能とは限りません。
決定権は買主にあり、あくまで契約の履行を求められることがあるため注意しましょう。
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不動産売却をキャンセルする流れ・方法
不動産売却をキャンセルする流れ・方法は以下のとおりです。
一般媒介契約の中途解約
不動産会社と一般媒介契約を結んでいたときは、中途解約の意思を電話で伝えるだけで構いません。
相手から売却活動の継続を勧められても、応じる必要はありません。
中途解約で違約金などは生じないため、不動産売却のキャンセルをすでに決心しているなら、契約を終了しましょう。
専属専任媒介契約・専任媒介契約の中途解約
専属専任媒介契約・専任媒介契約の中途解約は、書面で手続きをおこないます。
厳密には、口頭で中途解約の意思を伝えても有効とされますが、証拠が残りにくいため、行き違いからトラブルに発展するリスクがあります。
トラブル防止の観点から、中途解約の手続きは基本的に書面でおこないましょう。
手続きの流れは、書類を作成するところから始まります。
書類の作成日、送付先となる不動産会社の社名、売主の氏名住所など、必要な項目に抜け漏れが出ないように注意が必要です。
書類が完成して不動産会社へと送付するときは、内容証明郵便を使います。
内容証明郵便とは、郵送前に謄本が作成され、郵便物の記録をあとで確認できる方法です。
内容証明郵便を使えば、中途解約の意思を示したことが客観的な証拠として残るため、トラブルを防ぎやすくなります。
中途解約を希望する書類を内容証明郵便で送付すれば、一連の流れは完了です。
なお、上記の流れが必要になるのは、中途解約を希望するときです。
契約期間の満了をもって売却活動を終了するときは、契約を更新しない旨を担当者まで伝えるだけで構いません。
売買契約後のキャンセル
売買契約後のキャンセルは、仲介を依頼した不動産会社をとおしておこないます。
手続きの流れは短く、不動産売却をキャンセルしたい旨を電話などで担当者に伝えれば問題ありません。
以降は、売主がキャンセルを希望していることなどを、不動産会社の担当者が買主まで伝えます。
売主が買主に直接連絡しないのは、トラブル防止のためです。
当事者間で話し合っても制度上は問題ないものの、不動産会社が間に入ったほうが、キャンセルの流れがスムーズになります。
なお、不動産売却をキャンセルすると、買主に負担をかけてしまいます。
どうしてもキャンセルが避けられないなら、仲介を依頼した不動産会社まで速やかに連絡することが大事です。
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まとめ
不動産売却は、訪問査定を受けたあとなどの段階なら無条件でキャンセルできるのに対し、売買契約を結んだあとなどの段階では違約金がかかるため注意が必要です。
違約金の相場はケースによって変わり、専属専任媒介契約・専任媒介契約の中途解約では、約定報酬額までを上限として実費が請求されます。
キャンセルの方法や流れに関して、一般媒介契約の中途解約なら、電話でキャンセルの意思を伝えるだけで構いません。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
