「気になる土地が特定街区に指定されているけど大丈夫?」と不安視する方は多いです。
エリアや地域によって購入した土地が私有地になったとしても、建物の高さや雰囲気を自由に決められない可能性があるので、あらかじめ把握しておきましょう。
本記事では、特定街区とはなにかお伝えしたうえで、利用されている事例と高度利用地区について解説します。
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特定街区の土地とはなにかについて
特定街区とは、決められた範囲の街区を統一感のある街にするための制限がある土地です。
街区とは
そもそも街区とは、街路・道路に囲まれている区域を意味しています。
一般的な建築制限では、敷地を単位にしているため、私有地ごとに制限が設けられるのに対して、特定街区では街区を単位にしているので、該当するエリアの全体に制限が設けられます。
複数の街区に対して、統一した制限が設けられているので、指定されているエリアは整頓されて、きれいな区画になっている傾向です。
都市計画法では「市街地の整備改善を目的として、街区の整備もしくは造成がおこなわれる地区において、街区内の建築物の容積率・高さの最高限度・壁面の位置を制限できる」と定められています。
壁面線の制限をすることで建物を後退させてスペースを確保したり、建ぺい率・容積率・高さ制限を緩和することで高い建物を建てたりして、統一感のあるまちづくりを実現します。
街区計画によって具体的な内容は異なり、都市計画によって街区ごとの制限が設けられていますが、街全体で似たような建物が建てられているエリアも少なくないでしょう。
隣接する街区と協力して一体的な計画を立てれば、自分の街区で使用しなかった容積率を隣の街区に上乗せするなどの容積移転が可能です。
特定街区内で建築する際の注意点
特定街区内で建築する建物は、建基法で定められている容積率・建ぺい率・高さ・斜線など一般的な制限はすべて適用されない代わりに、都市計画の規制が適用されます。
一般的な建築ルールが通用しないからこそ、独自で定められている都市計画の規制範囲内で物件を建てなければなりません。
それに伴って、思った通りの家が建てられない可能性があることに注意しましょう。
一方で、都市計画があるからこそ理想的な物件を建てられる可能性がある場合は、特定街区のエリア内で土地を購入したほうがメリットが多いです。
都市計画の内容は、エリアごとに大きく異なるからこそ、まずは計画内容を適切に把握したうえで検討しなければなりません。
比較的自由に大規模な物件の建築が可能になるチャンスもあるので、現在では都市開発プロジェクトなどで積極的に活用されています。
一方で、街全体で伝統的な雰囲気を守ろうとしたり、高い建物を建てずに落ち着いた雰囲気を生み出そうとしたりするエリアもあります。
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特定街区の土地が利用された事例について
特定街区に指定される土地は、街の中心部が多く、超高層オフィスや商業ビルなどが建てられています。
霞が関3丁目特定街区の霞が関ビル
特別制限が適用されている事例として、まずは1964年に指定された霞が関3丁目特定街区の霞が関ビルが特別街区第一号です。
再開発のために2004年に廃止されているものの、約40年間も特例が適用されていました。
そのほか、電通ビルの建てられている築地一丁目、日本ビルと朝日生命大手町ビルの建てられている常盤橋、大日本インキビルの建てられている日本橋三丁目が挙げられます。
堂島二丁目の日本初のフォーシーズンズホテルとブリリアタワーの開発
なかでも有名なエリアとして、大阪の電通本社が建てられていた堂島二丁目も該当します。
堂島二丁目は、日本初のフォーシーズンズホテルとブリリアタワーの開発がおこなわれると発表があり、大きな話題となりました。
同プロジェクトは、大阪初となる宿泊施設の設備に着目した容積率緩和制度を適用させて、大阪市の都市計画が認められたうえで開発がおこなわれる予定です。
大阪市の都市計画では、容積率の最高限度が1,200%で、高さの最高限度が195mに設定されており、通常の建築制限を120倍上回る規模で建築が可能となりました。
特定街区計画案では、国際競争力を強化するための宿泊施設・交流機能・緑や文化に触れ合える高質な歩行者の空間と設備を導入し、旅行な環境と健全な形態を持つ建築物の建築および空地の確保を目的としています。
明確な目的を達成するために、市街地環境の整備改善できるような適正街区の形成をおこないます。
堂島二丁目の計画は2020年8月に着工しており、2024年に竣工予定と発表されていました。
特定街区のプロジェクト一覧
大阪府や東京都の公式サイトには、特定街区のプロジェクト一覧がいつでも閲覧できるように公開されています。
プロジェクト一覧のページには、街区名と建築物名称・都市計画決定告示の日程・所在地と地域と地区・街区規模・基準容積率と指定容積率・建築物の高さの最高限度が記載されています。
都市計画はすべて受理されているわけではなく、さまざまな理由で廃止されているものもありますが、各地域でどのような建物を建てようとしていたのかがまとめて確認できて興味深いです。
過去の計画はもちろん、将来的な計画も確認できるため、自分の住んでいる地域に大型施設が建てられる可能性などを見られるのでチェックしてみてください。
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特定街区と高度利用地区の違いについて
特定街区と高度利用地区は、どちらも都市部で再開発や整備を促進する目的で設けられる制限です。
それぞれの違いとして、特定街区は区画が整備されている街区単位で指定されるのに対して、高度利用地区は密集地をメインに指定されています。
つまり、ある程度の都市基盤がある場所で指定される場合は特別街区に該当します。
建築における特徴の違い
建築における特徴の違いとして、特別街区は超高層オフィスビルや商業ビルに対して、高度利用地区は超高層マンションが建てられるケースが多いです。
高度利用地区は、都市計画法第8条によって定められている地域地区の1種であり、該当地域の市街地にある土地を合理的かつ健全に利用できるように都市機能を更新する目的があります。
目的を達成するために、建築物の容積率や建ぺい率の最高限度や最低限度、建築免責の最低限度と壁面の位置の制限を特別に設けています。
具体的な制限内容は、自治体ごとに異なりますが、都市計画案が通れば制限範囲内で自由に建築が可能です。
高度利用地区に住むメリット
高度利用地区という名前がついているものの、建築物そのものの高さを表しているのではなく、あくまで有効活用できるとの趣旨が込められています。
都市再生特別地区・特定用途誘導地区・特定地区計画を含めて、都市計画に市街地再開発事業を実行する区域を決める一因になっている地区です。
それにより、防災機能や都市機能の合理性の向上が見込まれるので、該当エリアに住んでいる方たちの住環境がよくなるメリットがあります。
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まとめ
特定街区に指定してエリア一帯を制限すると、より綺麗な区画が実現できて街全体に統一感が生まれます。
隣接する街区も都市計画に参加すれば、広範囲で統一感を演出できるので、商業施設やオフィス街はもちろん住人たちの住環境の改善も期待できます。
既存の密集地に対して、住環境を改善しようと考えているのであれば、高度利用地区として制限を設ける方法もあるため、エリアの特徴に合わせて都市計画を立てるのがポイントです。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。