目次
不動産購入のために売買契約を結んだ後、やむを得ない事情が生じてしまった際、契約の解除をすることは可能なのか不安に思う方もいらっしゃるかと思います。
実は、売買契約の手付解除には期日や手付放棄といったルールがあり、事前に知識を備えておくことが大切です。
そこで今回は、手付解除とはどのようなものなのかに加えて、手付解除の方法や仲介手数料が発生するケースについてご紹介します。
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不動産購入時に知っておきたい！売買契約後の手付解除とは？
マイホームを購入する際の売買契約は、締結後であっても解除が可能ですが、タイミングなどによっては違約金が生じるケースがあります。
まずは、売買契約後の手付解除とは何か、解除ができる期日など、知っておきたい基礎知識から解説します。
手付解除とは？
一般的な売買契約書にある「手付解除」は、不動産購入をされる方がやむを得ず解除をしたい場合や、売主から解除を申し出られたときに備えて理解しておきたいポイントです。
手付解除とは、売買契約の手付の種類が、解約手付であることを指します。
不動産取引の売買契約書には、手付解除についての項目が盛り込まれていることが一般的です。
簡単にいうと、期日までは、買主と売主は書面で通知をすれば、お互いに契約解除が可能であるといった内容です。
双方が合意をして決めていた解除期日までは、理由に関係なく、買主は手付放棄をすることによって売買契約を解除できます。
手付金とは、購入する不動産の代金の一部として充当されるお金ですが、買主が解約を申し出たら手付金を放棄するのが、一般的な解約方法になります。
一方、売主からの解除には手付金を返還し、さらに手付金と同じ金額を支払う手付倍返しが必要です。
理由に関係なく、契約解除ができるため、手付解除のことを無理由解除と呼ぶこともあります。
期日設定の目安
手付放棄による解除が可能なタイミングは、相手が契約の履行に着手するまでとされています。
契約の履行に着手しているとは、どのような状態かといえば、売買契約の内容を実現するために動きはじめていることです。
たとえば、所有権移転の手続きについて、売主の方が取り組みはじめていたら、契約の履行に着手した状態といえます。
しかし、履行の着手だけでは期日がいつまでか不明確であるため、売主買主双方の合意に基づいて手付解除期日を定めることになっています。
手付解除期日を決める際には、売買契約の締結日から残代金決済日までの期間などを加味して検討し、双方が合意して定めることが必要です。
契約から決済までの期間が1か月以内であれば、残代金の支払い日の1週間前から10日前が手付解除期日の目安になります。
1か月から3か月までの期間の場合は、契約日から1か月前後で設定されることが多いです。
4か月から6か月までの期間の場合は、契約日から2か月から3か月前後が標準的な手付解除期日といえるでしょう。
売買契約を結んだあと、決済までに内金を支払うケースでは、期日の設定は、内金を支払う日よりも前にするほうがおすすめです。
内金は、契約の履行に着手した状態にあたるため、手付解除期日を内金の支払い日以降にしていると、手付解除が生じた場合にトラブルになる可能性が考えられるためです。
相手が契約の履行に着手しているときには、売買契約書にある違約金を支払うか、契約の履行を果たすことのいずれかが必要になります。
ちなみに、売買契約書を交わす前の段階である、購入申込書を出した時点や重要事項説明の時点では違約金は生じません。
このように、契約の解除については、手付放棄や違約金の発生にも関わってくるため、タイミングが重要なポイントといえます。
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売買契約後に手付放棄で解除する方法！手付倍返しへの対応も解説
買主と売主の双方が合意をして決めた期日までであれば、売買契約の手付解除は可能です。
ここでは、実際に手付解除をおこなうときの方法を具体的に解説します。
買主からの手付放棄の方法
不動産売買契約後に解除する基本の方法は、買主の場合、手付放棄となります。
手付金は、売買契約の際に、売主に対して買主が支払うお金です。
手付金には、授受により売買契約の成立を示す「証約手付」と、当事者の契約違反による解除で用いられる「違約手付」のほかに、「解約手付」の3つの種類があります。
理由に関係なく、当事者の意思によって売買契約の解除ができる手付が解約手付であり、売買契約を結んだ後に用いられる一般的な解除の方法です。
手付解除をするには、書面によって相手方に通知をおこないます。
その際、トラブルを防ぎやすい通知方法として、配達証明がついた内容証明郵便を利用するのがおすすめです。
通知の書面には、期日までに書面通知で契約解除できることが定められており、それに沿って売買契約を解除する旨を記載します。
加えて、買主が支払い済みの手付金の返還請求権を放棄することと金額や日付なども記載します。
売主からの手付倍返しの方法
売主から手付解除がおこなわれるときの方法は、手付倍返しです。
この場合も手付解除の通知が書面でおこなわれます。
書面に記載される主な内容としては、期日までに書面通知で契約解除することや、売主からの手付解除で返還される金額などです。
送られてきた通知には、銀行口座への振込などで、すでに返還されている旨が記載されているケースもあれば、振込のための銀行口座を尋ねられるケースもあります。
相手方から振込先を求められた場合は、早めに指定された方法で連絡しましょう。
なお、売主が振込の手続きをして、金銭の提供がおこなわれるまで契約解除の効果は生じていません。
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売買契約後に手付解除！仲介手数料が発生するケースをご紹介
売買契約を結ぶ前にキャンセルをした場合は、仲介手数料の支払いも生じませんが、売買契約の締結後はどうなるのでしょうか。
最後に、手付解除をしたときに仲介手数料が発生する場合についてご紹介します。
媒介契約時の取り決めがポイント
売買契約の締結後に、手付放棄または手付倍返しによる手付解除がおこなわれた場合、仲介手数料が発生するケースがあります。
仲介手数料とは、売買契約が成立したときに支払われる成功報酬です。
一方、手付金は、当事者である買主と売主の売買契約の意思について確認する意味をもちます。
そのため、契約が1度は成立しているものとして、仲介手数料が発生するケースがあるのです。
しかし、売買契約書で手付解除は認められた権利であるとし、決済と引き渡しが済むまで不動産取引は終わっていないと捉えるケースもあります。
この場合は、仲介手数料が返還される可能性があるケースです。
また、どちらかの一方的な事情による解除ではなく、売主と買主が話し合って合意したうえで契約を解約した場合でも、仲介手数料は契約成立していると発生します。
売買契約を結んだ後に手付解除をした場合、仲介手数料の扱いは、媒介契約の内容によって変わってきます。
支払うタイミングについては、売買契約時に半分、決済と引き渡しの際に残りの半分を払うケースが多いです。
なかには、決済と引き渡しまで売買が成立にはいたっていないと捉えて、引き渡し後に一括で支払うケースもあります。
媒介契約を結ぶ際に、売買契約後の手付解除で仲介手数料の支払いが発生するかも確認しておくと良いでしょう。
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まとめ
マイホーム購入では、売買契約の締結後であっても、手付放棄による解除は可能です。
手付放棄ができるタイミングは、手付解除期日までとされています。
タイミングが違約金の発生にも関わってくるため、やむを得ない場合の契約の解除であっても、慎重におこないましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
