都市再生特別地区に指定された土地に適用される特例や事例を解説

▼ 土地の売買前に知っておきたい「都市再生特別地区」とは？
▼ 都市再生特別地区で既存の規制にとらわれずにできること・除外できる規制
▼ 都市再生特別地区に指定された土地の事例
▼ まとめ

都市部の土地の売買をご検討中の方のなかには、都市再生特別地区という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
都市再生特別地区に指定された土地では、用途地域などの既存規制に縛られずに開発行為が可能です。
この記事では、都市再生特別地区の概要や特例、事例などを解説します。

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土地の売買前に知っておきたい「都市再生特別地区」とは？

都市再生特別地区とは、土地の高度利用を図ることを目的に指定される地区です。
2002年に都市再生特別措置法として制定された地区であり、都市計画法の地域特区の1つに位置付けられています。
指定された土地では、既存の用途地域や容積率、高さなどの規制によらない自由度の高い土地活用がおこなえます。
通常、土地に建物を建てる際には用途地域などの規制に従う必要があり、規制を超えて高い建造物を建てることはできません。
しかし、都市再生特別地区に指定された土地であれば、規制よりも高い建物を建てられるなどより自由度の高い都市計画をおこなえます。

都市再生特別地区の目的

都市再生特別地区の主な目的は、土地の高度利用です。
高度利用とは、その土地に建築する建物を大規模かつ高層にすることだけにとどまりません。
当該地域の再生や活性化に向けて、より高密度かつ高次元の土地利用をおこなうことを指します。

都市再生特別地区に指定される土地の条件

都市再生特別地区に指定されるためには、都市再生特別措置法で指定された都市再生緊急整備地域内にある必要があります。
都市再生緊急整備区域とは、都市再生のために緊急・重点的に市街地の整備を推進すべき地域です。
都市再生の拠点となることを目的とし、内閣が発表する政令によって指定されます。
この都市再生緊急整備地域内で、高度利用が可能で都市の再生に貢献できると判断される土地が都市再生特別地区に指定されます。
都市再生特別地区の指定は、各都道府県の都市計画によって決定されるものです。
また、提案制度が設けられているため、都市開発事業者が都市再生特別地区への指定を提案することもできます。
この提案制度により、民間事業者のアイデアを活用した合理的で健全な土地の高度利用が可能になりました。

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都市再生特別地区で既存の規制にとらわれずにできること・除外できる規制

都市再生特別地区内では、土地の高度利用のために、既存の規制にとらわれずさまざまな事項を定められます。
また、既存の規制の適用を除外することも可能です。
都市再生特別地区内の土地でできることをご紹介します。

既存の規制にとらわれずに定められる事項

都市再生特別地区内では、既存の用途地域などに基づく規制にとらわれず、以下の項目を定めることができます。

●建築物や工作物の誘導すべき用途（用途規制の特例が必要な場合のみ）
●容積率の最高限度（400％以上）および最低限度
●建ぺい率・建築面積・高さの最高限度
●壁面の位置の制限

これらの項目は、法律で最高限度や最低限度などが具体的に決められているわけではありません。
その地区の状況によって適切な制限が異なり、一律の運用基準を定めるのが適切ではないからです。
そのため、これらの項目については自治体が1件ごとに個別に審査しており、それぞれの地区ごとに内容や制限が異なっています。
同じ自治体にある都市再生特別地区でも、その内容が異なっているケースは少なくありません。
ご自身が売買を検討している土地が都市再生特別地区に該当する場合は、その土地がある自治体に問い合わせてこれらの項目の内容を確認すると良いでしょう。
都市再生特別地区に該当するかどうかを確認したい場合は、インターネットで検索するか、または自治体に問い合わせることをおすすめします。

除外できる規制

既存の規制に縛られずに定められる事項に加えて、都市再生特別地区に該当する土地では既存の規制の適用を除外することが可能です。
具体的には、以下の規制を除外できます。

●用途地域および特別用途地区による用途制限
●用途地域における容積率の制限
●斜線制限
●高度地区による高さ制限
●日影規制

これらの規制は土地の高度利用の妨げになってしまうこともあるため、適用の除外が可能です。
規制にとらわれずに定められる項目と同様、除外できる規制も1件ごとに個別に審査をおこなうため、地区ごとに内容が異なります。

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都市再生特別地区に指定された土地の事例

では、実際に都市再生特別地区に指定された土地では、どのような制度運用がなされているのでしょうか。
前述のとおり、都市再生特別地区では個別審査をおこなっているためそれぞれで内容が異なり、全国一律の基準が存在するわけではありません。
そこで、国内の事例をもとに、都市再生特別地区の制度運用について解説します。

阿倍野筋一丁目地区

阿倍野筋一丁目地区は、大阪府大阪市阿倍野区阿倍野地域にある都市再生特別地区です。
この地区内にはあべのハルカスという建造物があります。
2014年に建てられたあべのハルカスは、地上60階建て、高さ300ｍで、建築当時日本でもっとも高い高層ビルでした。
実際にあべのハルカスの周辺を見てみると、周囲のビルと比べても群を抜いて高いことがわかります。
これは、阿倍野筋一丁目地区の容積率が1,600％、高さの最高限度が310mに設定されているからです。
ほかの都市再生特別地区の高さ制限よりも高いため、あべのハルカスのような高い建造物の建築が可能になっています。
阿倍野筋一丁目地区が都市再生特別地区に指定されたのは、大阪の南の玄関口のランドマーク機能を創出するためです。
くわえて、商業機能の拡充や、業務・宿泊・文化機能の導入も主な目的に指定されています。
これらの目的の達成に向けた高度利用をおこなうために、高い容積率や高さの最高限度が設定されたと推測されます。

渋谷二丁目21地区

渋谷二丁目21地区は、東京都渋谷区渋谷二丁目地内にある都市再生特別地区です。
この地区には渋谷ヒカリエという建造物があります。
渋谷ヒカリエは2012年に竣工した渋谷のランドマークであり、地上34階・地下4階建てで、建物の高さは約182.5mです。
容積率の最高限度は1,370%に設定されているほか、建物の高さの最高限度も細かく設定されています。
渋谷二丁目21地区が都市再生特別地区に指定された目的は、先進的な文化活動などの情報発信拠点を形成することです。
渋谷という特徴的な土地で形成された商業・業務・文化機能の蓄積を生かせるよう、商業施設やオフィスなどを立体的に集積しています。
また、その建物の高さや渋谷独特の谷状の地形を生かして、巨大な吹き抜けを通して縦方向の動きを確保しているのも特徴です。
渋谷ヒカリエが渋谷二丁目21地区に誕生したのは、都市再生特別地区の制度を利用して、渋谷という場所をより効果的に活用できる環境が整備できたからだと言えるでしょう。

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まとめ

都市再生特別地区とは、土地の高度利用を図ることを目的に指定される地区で、用途地域の指定によらない土地の高度利用が可能になります。
都市再生特別地区では既存の規制にとらわれずに規制を定められるほか、既存の規制の適用を除外することも可能です。
規制の内容はその地区によっても異なるため、売買をご検討中の土地が都市再生特別地区に該当する場合はその内容をあらかじめ確認しておきましょう。

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