建売住宅の保証とは？購入前に知っておきたい情報をご紹介｜世田谷区の不動産は株式会社リードホーム

▼ 建売住宅の保証期間
▼ 建売住宅の保証内容
▼ 建売住宅の保証期間を過ぎた場合の対処法
▼ まとめ

建売住宅の保証とは？購入前に知っておきたい情報をご紹介

新築の建売住宅を購入すると、もし住宅に問題が発生した場合でも10年間は保証を受けることができます。
しかし、どんな問題が発生した場合に保証してもらえるのかなど、保証の内容を詳しく知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、建売住宅の保証の内容や期間、保証期間を過ぎてしまった際の対処法をご紹介します。

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建売住宅の保証期間

建売住宅をはじめとした新築住宅の保証は、大きく2つにわけられます。
1つは住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で定められた保証、もう1つは宅地建物取引業法の規定に基づいた保証です。
それぞれ保証期間が異なるため、建売住宅を購入する前に確認しておきましょう。

品確法で定められた保証

新築住宅は、品確法により10年間の契約不適合責任が義務付けられています。
法律で義務付けられた保証期間は10年ですが、業者によっては11年目以降も加入できる保険を用意しているケースもあります。
品確法で保証されているのは、以下の2点です。

●構造耐力上主要な部分
●雨水の浸入を防止する部分

構造耐力上主要な部分とは、建物の基礎、柱、梁、外壁、屋根など、積載荷重や衝撃を支える部分を指します。
また、雨水の浸入を防止する部分とは、屋根や外壁、開口部を指します。
これらの部分に欠陥が見つかった場合、無償修繕の依頼や損害賠償請求が可能です。
ただし、品確法で保証されるのは上記2点の基本的な構造上の欠陥のみであり、それ以外の部分の欠陥には適用されない点に注意しましょう。

宅地建物取引業法の規定に基づいた保証

基本的な構造上の欠陥以外の部分に問題が発生した場合は、宅地建物取引業法の規定に基づいた保証を受けられます。
宅地建物取引業法の規定に基づいて受けられる保証の保証期間は、最低2年間です。
この期間内であれば住宅に傷ができた場合などに保証を受けられますが、宅地建物取引業法の規定に基づいた保証は業者によって内容が異なるので注意が必要です。
保証期間をはじめとした具体的な内容は、売買契約書や請負契約書に記載されています。
建売住宅を購入する前に契約書を確認し、保証内容をしっかりと把握したうえで契約しましょう。

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建売住宅の保証内容

建売住宅を購入する前には保証期間を確認しておくことも重要ですが、保証の内容を確認しておくことも欠かせません。
実際に住宅に欠陥が見つかった場合、どのような保証を受けられるのかを把握しておきましょう。
この章では、品確法で定められた10年保証の内容をご紹介します。

無償修繕や損害賠償の権利がある

欠陥や不具合など、住宅に隠れた瑕疵が見つかった場合、引き渡し日から10年以内であれば無償修繕や損害賠償の請求が可能です。
しかし、住宅を販売した業者が10年以内に倒産してしまった場合、契約不適合責任が果たされないおそれがあります。
そこで、平成21年に住宅瑕疵担保履行法が施行されました。
住宅瑕疵担保履行法では、新築住宅の売主や請負人に対し、保険または供託による資力確保措置を義務付けています。
この法律の施行により、住宅を販売した業者が万が一倒産した場合でも、保険会社が継続して10年保証を遂行してくれるので安心です。

保証部位と対象となる欠陥

前述のとおり、品確法で定められた10年保証の対象となる部分は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の2点です。
これらの部分に発生した欠陥がどのようなものであれば無償補修の対象になるかは、部分ごとに詳しく決められています。
たとえば、基礎や基礎杭の欠陥の場合、構造耐力上支障のある亀裂や欠損は無償補修の対象です。
不等沈下は、建物対角線上で傾斜の程度が6/1000を超えている場合は対象になります。
また、床や床組みの場合、構造耐力上重要な木材の腐朽や亀裂などが無償補修の対象です。

免責事項

品確法で定められた10年保証の対象となる部分に欠陥が見つかった場合でも、すべての欠陥が無償補修の対象になるわけではありません。
それぞれの項目について個別免責事項が設けられているため、あらかじめ確認しておきましょう。
たとえば、土台や柱、床などがシロアリによる食害を受けた場合、品確法で定められた10年保証では無償補修を依頼することができません。
また、バルコニーに枯れ葉などが詰まって住宅内に雨水が浸入した場合も、品確法で定められた10年保証の対象外です。
免責事項となる項目のなかには、定期的な清掃や適切なメンテナンスで防げるものもあります。
新築の建売住宅には契約不適合責任があるからといって安心するのではなく、適切なメンテナンスをおこなう必要があるので注意が必要です。

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建売住宅の保証期間を過ぎた場合の対処法

建売住宅の隠れた瑕疵は、保証期間である10年を過ぎてから発見されることも少なくありません。
では、もし保証期間を過ぎてから隠れた瑕疵が見つかった場合はどのようにすれば良いのでしょうか。

保証期間を過ぎたら原則は有償で修繕する

契約不適合責任による損害賠償請求権は、引き渡しから10年で消滅します。
そのため、引き渡しから10年を過ぎた時点で欠陥が見つかっても、売主に対して無償補修や損害賠償請求をすることができません。
契約に定められた保証期間そのものが無効であるなどの特別な事情を除いては、有償で修繕を依頼する必要があります。
住宅の修繕には高額な費用がかかるケースもあるため、保証期間に近づく前に、不具合がないか事前に確認するようにしましょう。

不法行為責任が成立すれば損害賠償請求が可能

建売住宅を施工した業者の不法行為責任が成立した場合は、保証期間を過ぎた後に欠陥が見つかっても損害賠償請求が可能です。
民法では、故意または過失によって他人の権利や利益を侵害した場合にこれによって生じた損害を賠償する責任を負うと規定しており、この責任を不法行為責任と呼びます。
そのため、住宅を施工した業者が故意または注意不足で基本的な安全性を損なう瑕疵のある建物を施工した場合であれば、保証期間が過ぎてからも損害賠償請求ができます。
ただし、不法行為責任は最終的には訴訟にまで発展する可能性があり、証拠の収集や分析など高度な作業が必要になる点に注意が必要です。
また、不法行為責任にも時効があり、隠れた瑕疵を知ったときから3年間または施工から20年間が過ぎると消滅する点にも注意しましょう。

ホームインスペクションを活用しよう

保証期間を過ぎた後に欠陥が見つかると、原則はご自身の費用負担で修繕しなければなりません。
そこでおすすめしたいのが、ホームインスペクションを活用し、住宅の欠陥を把握しておくことです。
ホームインスペクションとは、専門家が第三者の立場から住宅の欠陥の有無や改善すべき部分などのアドバイスをおこなう専門業務のことを指します。
品確法で定められた10年保証の対象となる欠陥は、時間をかけて少しずつ進行していくものも少なくありません。
そこで、建売住宅を購入する前にホームインスペクションを依頼しておけば、欠陥を事前に発見できる可能性が高くなります。
決済前にホームインスペクションをおこなって欠陥を把握するのが理想ですが、スケジュールの都合などで難しい場合は保証期間が切れる前までにおこなうことをおすすめします。

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