不動産業界では近年、自由度が高く、理想の住まいを手に入れやすいリノベーションが人気を集めています。
そのため、リノベーションをおこなうことを前提に中古住宅を探している方も多いです。
そこで今回は、リノベーション向きの物件とはどのような物件か、選び方や注意点についてご紹介します。
マイホームを購入後、リノベーションをご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。
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住宅購入におけるリノベーション向きの物件とは？
住宅購入の際は、不動産の種類（マンションまたは一戸建て）のほか、立地や近隣施設などの生活環境と間取りや内装などの物件内容が希望に合っているかどうかで探すことが一般的です。
しかし、新築に絞って探すと、生活環境と物件内容のすべてが希望どおりの物件に巡り合うことが難しいケースもあります。
購入後リノベーションで中古物件に手をくわえるのであれば、最新の設備や好みの内装などを自由に採用できるため、生活環境の点のみ希望条件に合った中古物件を選択することで理想の住宅を作り上げることが可能になるでしょう。
そもそも中古住宅は、新築物件に比べて売り出し件数が多く、条件に合った物件を探しやすいメリットがあります。
ただし、リノベーションを前提に中古住宅を探す際は、リノベーション向きの物件を選択することが大切です。
リノベーション向きの物件とは
リノベーション向きの物件とは、簡単にいうと、リノベーションをおこないやすい物件のことです。
つまり、あらかじめリフォームが施されていない状態の物件を指します。
また、マンションと一戸建ての違いによってもリノベーション向きの物件は変わってくることを覚えておきましょう。
リノベーション向きのマンションと一戸建て
マンションと一戸建てを比べると、一般的に一戸建てのほうが制約は少なく、リノベーションの自由度が高いといえます。
なぜなら、マンションには管理規約があり、リノベーションにおける資材や間取りについて制限が設定されていることがあるためです。
そのため、マンションの場合は、管理規約の制限が厳しくない物件がリノベーションに向いています。
内容によっては、希望の工事がおこなえない場合があるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。
一方、自由度が高い一戸建ての場合、制限は少ないですが、敷地や周囲の道幅にゆとりがある物件の選択をおすすめします。
リノベーションの工事中は、資材置き場などを確保しなければならないためです。
資材置き場用のスペースの確保・道幅が狭く資材の搬入などが難しい場合、別途スペースを借りる・特殊クレーンで搬入するなどの対策をする必要があります。
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リノベーション向き物件の選び方は？
リノベーション向き物件の選び方のポイントは、大きく分けて3つあります。
ここでは、実際にリノベーション向き物件を選ぶ際に注目したいポイントについて見ていきましょう。
価格と資産価値のバランス
物件の価格と将来を見越した資産価値のバランスを考えた場合に適切な物件は、築年数が15年から20年程度の物件です。
新築から数年の築浅物件は売却価格が高く、リノベーションの費用を考えると総合的な負担が大きくなりがちです。
築年数が経過するほど価格の変動は落ち着き、資産価値の変化が少なくなります。
価格面でのリスクを考えれば、価格と資産価値のバランスを見極めることは、大切なポイントといえるでしょう。
工事がおこないやすい構造
間取り変更などの大規模な工事を想定している場合は、構造についても確認しておくと安心です。
マンションの構造として挙げられるのは、ラーメン構造と壁式構造の2つですが、大規模な工事に向いているのはラーメン構造です。
壁式構造は壁で支える構造のため、どうしても撤去できない壁が出てきます。
その壁が間取りの変更に干渉する可能性があるため、柱と梁で建物を支えるラーメン構造のほうがリノベーション向きといえます。
一戸建ての場合は、木造在来工法の物件が補強工事などに向いており、リノベーションをおこないやすいでしょう。
新耐震基準の順守
住宅倒壊のリスクなどを踏まえ、耐震基準についても確認しておくことが大切です。
耐震基準には新耐震基準と旧耐震基準があり、旧耐震基準を満たした物件は中規模地震、新耐震基準を満たした物件は大規模地震に対応できる強度があるといわれています。
新耐震基準の見分け方は、建築確認日が1981年の6月1日以降か否かで判断されます。
つまり、築40年未満の物件ならおおむね新耐震基準を満たしているといえます。
このように、選び方のポイントを押さえておくことによってさまざまなリスクを回避し、希望の工事をおこないやすくなるでしょう。
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リノベーション向き物件を選択する際の注意点
リノベーション向き物件を探す際は、注意点についても把握しておくと、より安心です。
ここでは、リノベーション向き物件に関する4つの注意点についてご紹介します。
予算の配分を考慮する
リノベーション前提で新居を探す場合にかかる費用としては、物件の購入費、リノベーション費、諸費用などがあります。
新築で探す場合は、物件の購入費を重視できますが、今回のようなケースではリノベーション費用まで考えて資金計画を立てることが大切です。
住居とリノベーションのどちらか一方に重きを置きすぎると、資金の配分がアンバランスになり、どちらかの希望を諦めなければならなくなります。
そのため、すべての希望を考慮したバランスの良い配分ができるように計画してみましょう。
リノベーション費用は想定よりも高くなりがちなため、ゆとりをもった計画が必要です。
将来設計も加味して予算内におさめられるように工夫しましょう。
物件の管理状態に配慮する
リノベーションをおこなう場合、物件の管理状態が良くないと、工事中などに不具合が見つかり、想定外の費用がかかる可能性があります。
マンションなら修繕履歴、一戸建てなら専門家によるインスペクションによって不具合について確認しておくことが大切です。
中古物件の管理状態は、築年数や見た目だけではわからない部分もあるため、慎重に調査しましょう。
購入のタイミングを見逃さない
条件が良い中古物件は買主が見つかりやすいため、タイミングについても注意する必要があります。
とくに物件探しとリノベーションを別々の会社に依頼している場合、手続きのタイミングが遅れてしまいがちです。
慎重な判断は必要ですが、早めに決断し、さまざまな手続きをスピーディーにおこなうことも大切です。
旧耐震基準の物件は優遇措置が受けられない可能性がある
旧耐震基準の物件は、先述したように倒壊などのリスクが考えられますが、ほかにも注意点があります。
まず、住宅ローン控除をはじめとする税金の優遇措置を受けられない可能性がある点です。
住宅ローン控除のほかには、登録免許税、不動産取得税、住宅資金の贈与税などの税金があります。
これらすべての税金の優遇措置を受けられなければ、費用面で大きなデメリットになるため、注意しましょう。
また、旧耐震基準の物件は、住宅ローンの審査が厳しくなりがちです。
そのため、住宅ローンの利用を考えている方は、注意が必要です。
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まとめ
リノベーションを前提に住宅を探す場合は、リノベーション向き物件かどうか、確認する必要があります。
資材置き場や構造から見た工事のおこないやすさ、安全性などを十分に考慮することが大切です。
予算をしっかりと立て、修繕履歴や不具合についても確認したうえで慎重に検討することをおすすめします。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
