建売住宅を購入するなら？注意すべきチェックポイントを解説！｜世田谷区の不動産は株式会社リードホーム

▼ 建売住宅購入のチェックポイント①住環境
▼ 建売住宅購入のチェックポイント②性能
▼ 建売住宅購入のチェックポイント③契約条件
▼ まとめ

建売住宅を購入するなら？注意すべきチェックポイントを解説！

建売住宅はハウスメーカーなどの設計者が設計し、すでに建っている住宅を購入する方法です。
建売住宅は自分たちで一からプランニングする注文住宅と比較すると、どうしても住宅に対する理解が少なくなり、トラブルになる場合もあります。
そこで今回は、建売住宅の購入を検討している方に向けて、購入する際のチェックポイントを解説します。
この記事を参考に、トラブルのない建売住宅を購入しましょう。

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建売住宅購入のチェックポイント①住環境

建売住宅を購入する際は、住環境について確認しておきましょう。
建売住宅を見に行くと、どうしても価格や間取り、設備のグレードなどに気を取られがちですが、住環境も重要なチェックポイントです。
きちんと住環境も確認したうえで、建売住宅を購入する必要があります。
ここでは、住環境でチェックすべきポイントを3つご紹介します。

用途地域

用途地域とは、地方自治体が地域を用途に合わせてゾーニングしたものです。
地方自治体によって定められた用途地域により、建てられる建物の種類や建ぺい率、容積率、高さ制限などが決まっています。
用途地域には第一種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域など全部で13種類があり、第一種低層住居専用地域がもっとも建物の用途に制限があります。
商業地域が建てられる建物の用途の幅がもっとも広く、準工業地域や工業地域も住宅は建てられますが、工業専用地域に住宅は建てられません。
第一種低層住居専用地域で建てられる建物用途は「住宅、幼稚園・小学校などの学校（大学は除く）、認定こども園、図書館、神社、老人ホーム」のみです。
第一種低層住居専用地域ではコンビニエンスストアの建築は不可のため「いつか近くにコンビニエンスストアが建つだろう」と第一種低層住居専用地域の建売住宅を購入しても、コンビニエンスストアは建たないので注意しましょう。
また生活に必要不可欠な小規模スーパーマーケットも、第二種中高層住居専用地域以降の用途地域しか建てられないため、こちらも要チェックです。

接道状況

接道状況も、建売住宅を購入するうえで重要なチェックポイントです。
建築基準法上は、土地が幅員4m以上の道路に2m以上接道している必要がありますが、道路に2m以上接道しているから安心というわけではありません。
2m以上の幅で接道していても、前面道路の幅によっては駐車や出入りがしにくい可能性もあります。
家の周辺の道路状況についても、車がすれ違いやすいかどうかなどをチェックしておきましょう。
また子どもがいる場合は、学校までの距離はどれくらいか、安全な歩道やガードレールは整備されているかなども確認すべきポイントです。
徒歩で移動できる歩道や街並みが整備された場所であれば、安心して過ごすことができるでしょう。

日当たり

道路を確認する際、一緒に日当たりについても確認しておきましょう。
南向きの敷地は日当たりが良く、東向き、西向き、北向きの順に日当たりが悪くなります。
日当たりは生活環境に直結するだけでなく、売却価格にも影響します。
日当たりが良い物件のほうがリセールバリューが高いので、今後の売却を考えるのであれば日当たりにも注意すべきでしょう。

建売住宅購入のチェックポイント②性能

住宅の等級を表す制度に住宅性能表示制度があります。
住宅性能表示制度とは、評価が曖昧であった住宅の性能を数値化し、一目で比較できるようにした制度です。
2000年4月に施行された品確法で定められており、最近ではハウスメーカーを中心に住宅性能表示制度を交付している住宅が増えています。
ハウスメーカーとしても自社の商品の性能が良好である裏付けとなるため、今後も使用するハウスメーカーが増加していくとされています。
住宅性能表示制度の評価基準は、構造の安定や火災時の安全、劣化の軽減などの10項目に分かれており、分野別に等級が定められています。
なかでもとくに重要とされている項目が構造の安定、劣化の軽減、維持管理・更新への配慮、温熱環境の4項目です。

構造の安定
構造の安定は耐震等級や耐風等級、耐積雪等級によって表されます。
建物の構造を決めるうえで、重要な法律として建築基準法がありますが、建築基準法は最低限のラインであり、それを満たすのは当然のことです。
建築基準法よりさらに構造が安定している建物を表す際には、それを示す等級が必要になります。
構造の安定のなかでもとくに注目されるのは、やはり耐震等級です。
最近では地震が頻発しており、耐震性に対する世間の注目度も高くなりつつあります。
耐震等級は1~3まで設定されており、それぞれの基準は以下のとおりです。

●耐震等級1：建築基準法と同等の耐震性能
●耐震等級2：建築基準法の1.25倍の耐震性能
●耐震等級3：建築基準法の1.5倍の耐震性能

劣化の軽減
劣化の軽減とは建物の耐久性を表しており、劣化対策等級で表されます。
耐震等級と同様で1~3まで等級があり、それぞれの基準は以下のとおりです。

●劣化対策等級1：建築基準法に定める対策
●劣化対策等級2：50~60年使用できる
●劣化対策等級3：75~90年使用できる

維持管理・更新への配慮
維持管理対策等級で表され、上記2つと同様に1~3まで定められています。
配管の点検や補修がしやすいかどうかを表した指標です。

●維持管理対策等級1：2~3以外
●維持管理対策等級2：躯体を傷つけず、点検や補修が可能
●維持管理対策等級3：躯体や仕上げ材を傷つけず、点検や補修が可能

温熱環境
温熱環境は省エネ等級で表され、外壁や窓の断熱性能や設備機器の一次エネルギー消費量が評価の基準です。
2013年の法改正により、設備機器の一次エネルギー消費量が追加されました。
省エネ等級は1~5までの評価があり、5がもっとも省エネ性能が高いです。
省エネ等級を決める基準はとても複雑です。
国土交通省のホームページから省エネ等級の基準を確認できるので、建売住宅を購入する際はチェックしてみましょう。

建売住宅購入のチェックポイント③契約条件

最後にご紹介するチェックポイントは、契約条件です。
建売住宅の住環境や性能をきちんとチェックしても、契約条件のチェックを怠ると契約が台無しになる恐れがあります。
契約条件のチェックポイントは、特約条項と解除条項の2点です。

特約条項
売買契約書は一般的に使い回される標準的な「本則部分」と、その契約ならではの「特約部分」にわかれています。
とくに注意したいのが、その契約ならではの条件である特約部分です。
特約部分には、買主にとって不利な条件がある恐れもありますので、とくに注意して確認しましょう。

解除条項
売買契約書には、解除条項が設けられています。
途中で契約解除をしたいと考えが変わった場合でも対応ができるように、解除条項は確認しておきましょう。
途中で解除を申し込んでも「難しい」と突き返されるかもしれませんが、きちんと契約書に記載があれば解除することは可能です。
また住宅ローン特約についても確認しておくべきといえます。
住宅ローン特約とは、住宅ローンの融資が下りなかった場合に契約を解除できる条項です。
住宅ローン特約は基本的に設けられていますが、行使できる日時などの条件が売買契約書に記載されているため、確認しておきましょう。