不動産の売却を検討している方にとっては、できるだけスムーズに良い条件で売却したいと考えるのではないでしょうか。
しかし、所有している不動産が災害などで被害を受ける可能性がある場合は、売却価格に影響があるのではと不安になってしまいますよね。
ここでは家などの不動産売却を検討している方に向けて、浸水想定区域とはなにか、売却価格への影響や売却のポイントについてご紹介します。
浸水想定区域にある家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてくださいね。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら家の売却価格に影響する？浸水想定区域とは
浸水想定区域とは洪水や高潮、河川の氾濫などの水害によって浸水が予想される区域のことを指します。
近年は集中豪雨などの発生が増えていることもあり、国土交通省や各自治体でそれぞれの水害に関する浸水想定区域を地図として作成しています。
さらに、浸水想定区域図に避難場所や経路などの情報を加えた図を「ハザードマップ」として、各自治体で公表しているのが一般的です。
浸水想定区域は3種類
浸水想定区域は水害の発生原因によって3種類に分けられています。
●豪雨などによる洪水で河川が氾濫した場合の洪水浸水想定区域
●下水道の排水能力を超えた降雨が発生した場合の内水浸水想定区域
●台風などの高潮によって氾濫が発生した場合の高潮浸水想定区域
洪水浸水想定区域は河川の氾濫時に浸水する区域を想定しているため、所有している不動産が河川の近くにある場合には、区域内に入っているか確認するのがおすすめです。
また、内水浸水想定区域は洪水や高潮に比べ発生頻度が高いため、とくに都市部に不動産を所有している場合は区域内かどうか確認しておきましょう。
さらに高潮浸水想定区域は、台風などで海水面が上昇し海水が陸地に侵入する高潮の災害を想定しているため、沿岸部に不動産を所有している場合は注意が必要です。
このように浸水想定区域には3つの種類があるため、所有している家が区域内に入っているかは把握しておくと良いでしょう。
浸水想定区域の確認方法とは？
所有している家のエリアが、水害時にどのくらいの浸水被害が発生するのかを調べるにはいくつかの方法があります。
一つ目は国土交通省が提供している地点別浸水シミュレーション検索システムで、通称「浸水ナビ」です。
浸水ナビは河川などの情報を設定することで、いつどこでどの程度浸水するのかをシミュレーションできるのが特徴といえるでしょう。
二つ目は所有している家がある地域の自治体で公表しているハザードマップを確認する方法があります。
自治体によっては3種類すべての浸水想定区域が公表されていないケースもありますが、まずはホームページで確認しておくのがおすすめです。
家が浸水想定区域の場合の売却価格への影響とは
自治体のハザードマップなどで所有している家が浸水想定区域になっていた場合、売却価格に影響するのか気になる方も多いのではないでしょうか。
実際には浸水想定区域にある家の場合、売却価格に影響がでないケースとでるケースに分けられます。
売却価格に影響がでないケース
所有している家のエリアが浸水想定区域に含まれている場合、通常は浸水リスクを加味して評価をおこなうため売却価格に影響はありません。
そのため所有している家が浸水想定区域にあるというだけでは、不動産鑑定による売却価格から値下げをする必要はないといえます。
また、浸水想定区域はその家だけの不具合ということではなく、環境による要因のため瑕疵にはならないのも特徴といえるでしょう。
売却価格に影響がでるケース
一方、浸水想定区域に家があることで売却価格に影響がでるケースもあります。
近年の豪雨被害により2015年には水防法が改正され、洪水浸水想定区域を指定する際の基準が変更されました。
そのため改正前は浸水想定区域に含まれなかったエリアが、改正後は新たに含まれるケースがあります。
そのようなケースでは、購入時に含まれていなかった浸水リスクが売却時には含まれるため、売却価格に影響する可能性もあるでしょう。
また、浸水想定区域で過去に浸水被害が発生している場合も、売却価格に影響がでる可能性が高くなります。
同じ浸水想定区域であっても実際に被害があった家の場合は、2割から3割ほど相場価格が下がる傾向があるでしょう。
しかし、浸水被害があった場合でも建物への影響度や修繕の有無、被害の大きさによっては影響がないケースもあります。
家の売却時には重要事項説明として、浸水想定区域について買主に告知する必要があるため、浸水被害があった場合は被害の内容や修繕の履歴、建物の状況などを把握しておきましょう。
浸水想定区域にある家を売却する際のポイントとは
浸水想定区域にある家は、実際の浸水被害の有無に関わらず買主にとってはリスクを感じる物件かもしれません。
そのため売却を進める際にはいくつかのポイントを押さえるのがおすすめです。
売却を検討している場合は早く売りに出す
浸水想定区域にある家の場合、浸水被害を実際に受けてしまうと売却価格に影響が出るだけでなく売却が難しくなってしまうケースもあります。
豪雨や災害はいつ発生するか分からないため、売却を迷っている間に浸水被害を受けてしまうと売却を進めるのが難しくなってしまうでしょう。
そのため浸水想定区域にある家の売却を検討しているのであれば、早めに売りに出すのがポイントといえます。
ホームインスペクションを利用する
浸水想定区域にある家を買主に安心して購入してもらうためには、ホームインスペクションを利用するのがおすすめです。
ホームインスペクションとは、資格を持った専門家が家の劣化や欠陥を調査し建物の状態を診断するサービスのことを指します。
費用は5万円から10万円ほどかかりますが、外観や室内からでは分からない欠陥や不具合の有無が分かるため、売主と買主双方にメリットがあるでしょう。
とくに、過去に浸水被害を受けた家の場合は、被害の程度や修繕の実績を証明するためにもホームインスペクションを実施することをおすすめします。
浸水想定区域や浸水被害については重要事項説明で浸水被害を告知するため、同じ浸水想定区域であっても被害がない家に比べて買主の不安は大きいといえます。
ほかにも浸水した家の場合には、売却後に売主も気付かない箇所に木材の腐食や不具合が発生しているケースもあり、買主から契約不適合責任を問われかねません。
売却後のトラブルを避けるためにも、浸水被害があった家の場合はホームインスペクション実施の有無がとても大きなポイントになるでしょう。
また浸水想定区域だけでなく、建物自体の安全性や状況も把握できるため、ホームインスペクションをおこなっている家であれば需要が高まるのもポイントといえます。
できるだけスムーズに売却を進めたいのであれば、ホームインスペクションの実施を検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
浸水想定区域とは水害によって想定される浸水が予想される区域のことです。
浸水には洪水や内水、高潮の3種類があり、それぞれ避難経路などが示されたハザードマップとして公表されるのが一般的です。
これらの浸水想定区域やハザードマップは各自治体のホームページや国土交通省の浸水ナビで確認することができるため、事前に確認しておきましょう。
また、売却する際には過去に浸水被害があった場合、売却価格に影響があるケースもあるため注意が必要です。
浸水想定区域にある家の売却を検討している場合は、早めに売りだすなどポイントを押さえて進めてみてくださいね。
株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
