土地の売却時に重要な境界線とは？調べ方や費用をご紹介｜世田谷区の不動産は株式会社リードホーム

▼ 土地の売却時に重要な境界線とは？その必要性もご紹介
▼ 土地売却時の境界線の調べ方は？代表的な4つの方法
▼ 土地の売却において境界線を確定する測量にかかる費用を解説
▼ まとめ

土地の売却時に重要な境界線とは？調べ方や費用をご紹介

土地の売却時は「境界線」がとても重要です。
土地の売却は人生の中で何度もおこなうことではないため、境界線についてしっかり理解している方は少ないのではないでしょうか。
スムーズな土地の売却を叶えるためには土地の境界線について事前に理解しておくことが大切です。
そこで今回は、土地の売却を検討している方に向けて、土地の境界線とはなにか、必要性についてご紹介します。
土地の境界線の調べ方や発生する費用についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

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土地の売却時に重要な境界線とは？その必要性もご紹介

土地の境界線とは、所有する土地と接する隣地を分ける境目のことです。
土地の売却時に重要な土地の境界線に関する知識や、その必要性について理解を深めていきましょう。

土地の境界線には2つの種類がある

「土地の境界線」とひとくくりにされることが多いですが、所有地と隣地を分ける境界線には「筆界（ひっかい）」と「所有権界（しょゆうけんかい）」の2つの種類があります。
まずは、混同しやすい土地境界線の種類の違いについて解説していきます。

土地の境界線の種類①筆界

筆界とは登記に基づいた境界線のことを指します。
明治初頭に実施された地租改正の時に初めて明確に発生した「土地の所有権」を記している登記簿（地図・公図）に示された不動産の境界線です。
法務局が管理している土地の境界線で、法律に基づいていることから「公法上の境界」と呼ばれます。
土地の売買によって所有者が変更したら、名義変更することで境界線が保たれます。
つまり、筆界とは古くから定められている登記によって確定されている境界線のことで、口頭の話し合いで変更することはできない土地の境界線ということです。

土地の境界線の種類②所有権界

もうひとつの土地の境界線は所有権界です。
所有権界とは、隣接する土地の所有者同士が認めている境界線のことを指します。
筆界と違い、所有権界は登記などによって定められた土地の境界線ではありません。
「木を植えたのでこの木を土地の境界線にしよう」という事例や「この石垣を目印として土地を分類しよう」などといったその時の分かりやすい境界線で定めるケースが多いです。
口頭で土地の境界線を定めているため、年月が経過してしまうと記憶が曖昧になっていたり、景観が変化していたりして売却時の境界線が不明確になることも少なくありません。
このように、所有者同士が定めた土地の境界線は「私法上の境界」と呼ばれています。

土地の境界線の必要性

土地の売却において境界線がなぜ重要なのか、それは売却時に土地の境界線を確認できる「土地測量図」または「境界確認書」が必要になるからです。
土地の境界線が不明確なまま売却してしまうと、買主が隣地の所有者とトラブルになってしまうリスクが高いでしょう。
どこまでが誰の所有地であるか認識がずれている可能性があるため、計画どおりに物件の建築が出来なくなる恐れがあります。
このようなリスクを回避するためにも、土地の売却時には土地の境界線を明確にさせておくことが重要なのです。

土地の境界線のトラブル時に利用したい制度

法務局で管理している筆界と所有者同士が取り決めた所有権界で所有地の範囲が違う、というケースがあります。
第三者に土地を譲渡したり、所有者同士で取り決めた境界線を途中で変更したりした場合にずれが生じるという事例は決して少なくありません。
このようなトラブルの対策として利用されている制度が「筆界特定制度」です。
筆界特定制度とは、土地の境界線が不明確であるなどの場合に境界線の特定を求めて申請できる制度で、調査や意見などを踏まえて筆界特定登記官が筆界を確定します。
土地の境界線がいつまで経ってもはっきりしなかったり、トラブルが長期化・裁判化したりするときに利用することで早期解決を目指します。

土地売却時の境界線の調べ方は？代表的な4つの方法

いざ土地を売却するときになって、境界線が分からないことが判明すると、売却時期が大幅にズレてしまい売却機会を逃してしまう可能性があります。
事前に土地の境界線の調べ方を把握しておいて、スムーズな売却をおこないましょう。

土地の境界線の調べ方①公図・地積測量図

土地の境界線の調べ方としてもっとも信用されているのが、法務局が管理している公図や地積測量図です。
公図は住所や土地の形状・地番などが記してあるもので、不動産取引の重要資料として用いられています。
地積測量図は登記によって確定された境界が記してあり、登記がおこなわれたことがある土地は必ず作成されている図面です。
公図や地積測量図は、どちらも信用される資料として利用されていますが、どちらも明治初期の地租改正が実施されたときに作成された非常に古いものもあり、精度が欠けている図面も少なくありません。

土地の境界線の調べ方②区画整理図面

もしも、公図の精度が低く、所有している土地の地域が区画整理されている場合は、官公庁が管理している区画整理図面を参考にして土地の境界線を調べる方法があります。
境界線立ち会いに区画整理図面を提示することで、正確な境界線の確定につながるケースもあるでしょう。

土地の境界線の調べ方③地籍調査図面

地籍調査図面の有無は地域によって異なりますが、地方自治体によっては地籍調査の際に道路街区測量や道路敷地調査も実施していることがあります。
地籍調査をおこなった記憶があれば、地籍調査図面を参考にして土地の境界線の検証ができます。

土地の境界線の調べ方③売買契約書など

公図や地積測量図の精度が低く、区画整理図面もないときは、土地の売買契約書が活躍する場合があります。
基本的に売買契約書に明示されている隣地との境界線は、所有者同士の合意のもと決められた境界線です。
そのため、土地の境界線が不明確になったときに売買契約書の情報を参考にすることができるのです。

土地の売却において境界線を確定する測量にかかる費用を解説

土地の売却時に土地の境界線が不明確な場合は、境界線を確定するところから始めなければいけません。
土地の境界線を確定するためにはどのくらい費用がかかるのでしょうか。

測量士または土地家屋調査士の費用相場

所有する土地が、公的な土地と隣接しているかどうかで費用は大きく異なります。
隣接する土地が公的な土地の場合は公的機関の立ち会いが発生し、費用相場は60万円から80万円程度です。
一方、隣接する土地が民間の土地である場合は公的機関の立ち会いがない分費用が抑えられ、30万円から50万円程度とされています。
しかし、土地の面積が大きかったり、形状が複雑であったりすると高額になるケースもあるため事前に確認することをおすすめします。

筆界特定制度の費用相場

土地の境界線におけるトラブル解決に向けて筆界特定制度を利用するときにも費用が発生します。
発生する費用は、主に手数料と手続き費用です。
どちらの料金も法務局が定めた計算式に沿って求め、手数料は収入印紙で、手続き費用は測量作業までに支払う必要があります。
筆界特定制度にかかる費用は一律ではありませんが、おおむね50万円から80万円程度かかります。