土地活用の方法とは？利用できる農地の制度・課せられる税金をご紹介

▼ そもそも農地の定義とは？土地活用に繋がる制度がある！
▼ 農地・遊休農地の土地活用には何がある？方法をご紹介
▼ 土地活用しない農地は増税も！必要な2つの税金とは
▼ まとめ

親の相続などによって所有することになった広い農地。
所有している農地は広いのに全く使用していない、土地活用できていないという方は少なくありません。
とくに農地は土地活用に制限があり、農業以外に使い道がなくて困っている方が多いでしょう。
しかし、農地におすすめの土地活用があることをご存じでしょうか。
そこで今回は、使っていない農地を所有している方に向けて、農地に関する基礎知識や土地活用の方法、所有していると発生する税金についてご紹介します。

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そもそも農地の定義とは？土地活用に繋がる制度がある！

生活するなかで「農地」という言葉に聞き馴染みはあるものの、きちんと意味を理解している方は少ないのではないでしょうか。
ここでは、農地の定義などの基礎知識や土地活用に繋がる制度について解説していきます。

農地とは？遊休農地との違い

農地とは、農地法という法律によって定められた耕作目的に使用されるべき土地のことです。
耕作というのは、たとえば土地を用いて食物を栽培する行動を指します。
農地は登記に「田」や「畑」というような記載方法で示されています。
法律で農地と定められている土地は、原則農業に用いる以外の活用方法は認められていません。
どうしてこのような決まりがあるかというと、人間の生活において決して欠かせない食料を生産する土地は、代々守っていくべきであるという考えがあるからです。
そのため、農地にマンションを建てたり、勝手に売却したりすることは認められません。
一方で遊休農地とは、農地法によって定められた法令用語です。
遊休農地の定義は以下の2つです。

●かつては農地だったが、現在は使用されておらず今度も使用される可能性が低い
●農地として使用してはいるものの、周辺農地と比較して明らかに活用度が低い

上記2点が当てはまる農地が遊休農地と定められます。
つまり、農地として登記されているが、農地として活用していない土地は遊休農地として認められるということです。

意外と知られてない！土地活用に繋がる制度

農地として定められているからと土地活用を諦めている方が多くいます。
しかし、実際には農業以外に土地を使用できる「農地転用」という制度があり、許可を得ることで土地活用の幅を広げることができるのです。

制度が利用できる農地・できない農地
農地転用の制度と対象となる農地は、市街地区域内農地を除くすべての農地です。
ここで表される「農地」とは、現在食物を栽培していない土地や、遊休農地であっても当てはまります。
ただし、農地のなかには制度が利用できない土地も存在します。
農地は複数の種類に分類されており、種類は以下のとおりです。

●農用地区域内農地
●甲種農地
●第1種農地
●第2種農地
●第3種農地

このように複数ある農地のなかでも、制度の利用が原則不可能とされているのが農用地区域内農地です。
市区町村の農業振興地域整備計画で定められた農用地区域内の農地であり、今後も保っていくべきものとされているため転用が難しいとされています。
1部例外として農用地利用計画に適合すると認められた場合に許可されることもあります。
一方で、第3種農地は周辺の市街地化が進行している地域にある農地は転用制度を利用しやすい農地です。

制度を活用するには
農地転用制度を利用するには農業委員会または都道府県知事による審査に合格する必要があります。
どうして農地転用したいのか、制度を利用してその後どんな土地活用をするのかなど、複数の審査項目に答えて納得させる必要があるため、理由や目的、今後の計画を明確にしておきましょう。

農地・遊休農地の土地活用には何がある？方法をご紹介

使用していない農地の土地活用方法は大きく分けて3つに分類されます。

●①農地として売却する
●②農地のまま活用する
●③農地転用して貸し出す

これら3つの土地活用方法についてご紹介します。

農地の土地活用方法①売却する

農地として使用する予定がなく、今後活用する予定がない方には売却する方法がおすすめです。
ただし、先述したように農地として売却する場合も農業委員会の許可を得る必要があります。
このとき、買主の購入理由も農業として利用することが前提で売却しなければいけません。
農地を売却した場合も、農地として守られるかどうかを審査され、認められた場合に売却手続きをすることができます。
もしも、農地転用制度を利用してから売却する場合は、買主の購入理由などの制限はなく自由に売買が可能です。

農地の土地活用方法②農地として活用する

所有する農地が転用制度が利用できない場合、農地としてそのまま土地活用しましょう。
心機一転農業を始めてみることはとても素敵ですが、自分自身が耕作する以外にも方法があります。
たとえば、「市民農園」という形式で農地を市民の方に貸し出す方法や農地集積バンクを活用する方法です。
市民農園を開設する際には、①市民農園整備促進法、②特定農地貸付法、③農園利用方式という3つの方法によって手続きを行いますが、どれを選ぶかによって手順や条件などが異なります。
農地集積バンクとは、分散化された農地を集め、農業経営を拡大したい方に利用させ、農業の効率化をはかるものです。
活用していない農地を貸し出すことができ、農地不足を感じている方を助けられる仕組みになります。

農地の土地活用方法③農地転用

農地転用をした土地はどのような方法で活用しても問題ありません。
たとえば、マンションやアパートを建築して入居者を募り家賃収入を得る方法や、ビルを建築してオフィスとして貸し出す方法があるでしょう。
周辺地域の特徴を利用して、高齢者の多い地域なら高齢者施設、若者が多い街ならコンビニなど事業を始めることも可能です。
その他、太陽光発電の設置やパーキング、資材置き場などさまざまな活用方法があります。

土地活用しない農地は増税も！必要な2つの税金とは

土地は所有しているだけで税金が発生します。
それは農地も例外ではなく、毎年の固定資産税のほか、相続時は相続税を納める義務があるのです。

農地に発生する税金①相続税

相続税は、農地を両親などから相続したときに発生します。
相続税は不動産の評価額によって納めるべき税金が変化していきますが、農地は種類によって評価方法が異なります。
また、広大な面積の農地を相続した場合など、納税に困る方が多くいることから相続における特例として納税猶予制度が採用されています。
これは、相続後も農地として土地を利用することで税金の支払いを猶予されるという特例です。

農地に発生する税金②固定資産税

毎年課される固定資産税ですが、農地は収益性の低さなどから評価額が低くなる傾向にあります。
なぜなら、通常「固定資産税評価額×1.4%」の計算式で算出される固定資産税ですが、一般農地はここに0.55(限界収益修正率)を乗じて求められるからです。
ただし、ここで注意しておきたいポイントが遊休農地として認められた場合です。
使用していない農地が遊休農地として判断された場合は通常どおりの税率で税額が算出されることになります。
税金によって負担が大きくならないためにも、活用していない農地は早期に土地活用すべきといえるでしょう。