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旧耐震基準とは?不動産売却しにくい理由と売却するための方法をご紹介

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旧耐震基準とは?不動産売却しにくい理由と売却するための方法をご紹介

旧耐震基準とは?不動産売却しにくい理由と売却するための方法をご紹介

旧耐震基準で建てられた家が、売却しにくいと言われているのをご存じでしょうか。
旧耐震基準とは、現行の耐震基準が施行される前に建築された建物で、古いだけではなく、さまざまな税制優遇が受けられないなどデメリットがあります。
そこで、旧耐震基準の不動産の売却をご検討中の方に、旧耐震基準とは何か、また売却しにくいと言われる理由や売却方法をご紹介していきます。

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不動産売却したい!旧耐震基準とは?

不動産売却したい!旧耐震基準とは?

現在の耐震基準は「新耐震基準」ですが、旧耐震基準とはどんな基準だったのでしょうか。
現行の新耐震基準との違いとともに解説していきます。

旧耐震基準とは?

耐震基準は、国土交通省が建築基準法により定めており、1981年6月1日に「新耐震基準」が施行されたため、それ以前の耐震基準が「旧耐震基準」となります。
そのため、現在所有されている不動産が、旧耐震基準なのか新耐震基準で建てられたものなのか曖昧な場合、判断する基準となるのは工事の着工日です。
とはいえ、実際は古い建物の着工日を知ることはなかなか難しものではないでしょうか。
そのため、建築確認済証の交付日で新旧のどちらの基準に適用されるのか判断します。

新旧の基準の違いとは?

新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは「耐震性能」です。
耐震性能とは、建物が地震の力をどれだけ吸収できて、どれだけ揺れに耐えられるのかという能力のことです。
以前の旧耐震基準では「震度5程度の地震が発生しても、ほとんど損傷しない程度」という基準でした。
つまり、それより強い地震は想定されていないことになります。
それに対して、新耐震基準は「震度5強程度の地震ではほとんど損傷しないこと、さらに震度6強~7程度の大規模地震に対しても、建物が倒壊・崩壊しないことを目標」としています。

木造住宅の法改正

じつは、木造住宅に関しては、2000年に建築基準法が改正されています。
木造住宅は、柱同士の間に斜めに入れる筋交いと呼ばれる部材や、建物が横に揺れることを防ぐ耐力壁と呼ばれる壁で建物の強度を保っています。
木造住宅の法改正により、耐力壁をバランスよく配置することや、金具によって筋交いを止めることなどが、新しく義務化されました。
そのため、木造住宅に限っては、1981年に施行された新耐震基準をさらに強化した現行基準で建てることが義務付けられているのです。
しかし、1981年6月1日以降の新耐震基準で建てられた建物のなかには、現行基準を満たしていない木造住宅も多く「既存不適格建築物」となっているものがあります。

旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由とは?

旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由とは?

現行の新耐震基準が施行されたことにより、旧耐震基準で建てられた不動産は売却しにくいと言われています。
なぜ、旧耐震基準の不動産は売却しにくいのか、その理由は3つあります。

売却しにくい理由①建物が古い

新耐震基準が施行されてから、すでに40年以上が経過しているため、そもそも建物が古すぎて売却しにくくなっていることが、一つの理由として挙げられます。
つまり、旧耐震基準で建てられた不動産は、ほとんどが築40年以上ということになります。
そのため、旧耐震基準だから売却できないのではなく、築年数が経ちすぎている点が売却困難になっている可能性があります。

売却しにくい理由②購入しても住宅ローン控除が適用されない

通常、マイホームを購入すれば住宅ローンの控除を最大400万円まで受けることができます。
しかし、旧耐震基準は住宅ローン控除の条件を満たしていないため、利用することができません。
住宅ローン控除が適用されるには、下記の要件を満たす必要があります。

●建築から20年以内(マンションは25年以内)
●現行の耐震基準に適合している
●入居までに耐震基準適合証明書を取得する


旧耐震基準で建てられたものは、前述でも触れましたが40年以上経過しているため、建築から20年以内(マンションは25年)の要件は満たせません。
また、旧耐震基準でも、耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅ローン控除を受けることは可能です。
簡単にいえば、耐震基準を満たしていることを証明する書類があれば、住宅ローン控除が適用されることがあります。
この証明を受けるには、耐震診断が必要になります。
建物の上部構造評点という点数で評価し、1.0以上の場合が耐震基準適合証明書の発行が可能になります。
しかし、旧耐震基準では、こうした基準をクリアすることは難しいケースがほとんどであるため、住宅ローン控除が適用されない不動産が多いのが現状です。
このようなことから、不動産売却しにくい理由の一つと言われています。

売却しにくい理由③地震保険が割高になる

中古住宅の場合は、とくに地震保険に加入したいと考える方が多いですが、旧耐震基準の建物では地震保険が割高になる可能性があります。
地震保険の保険料は、耐震等級が高いほど割引されて安く保険料を済ませることが可能です。
しかし、旧耐震基準で建てられた不動産は、割引制度が使えないため、保険料が高額になりやすいと言えます。

旧耐震基準の不動産を売却する方法

旧耐震基準の不動産を売却する方法

不動産が売却しにくい旧耐震基準ですが、それでも売却する方法はあるのでしょうか。
旧耐震基準でも売却できる方法は下記のように3つあります。

売却方法①売主がリフォーム費用を負担する

「売主がリフォーム費用を負担する」ことを売りにして、売却活動を進めれば売却できる可能性が高くなります。
よくあるパターンで、不動産を売却する前にリフォームをする方法がありますが、売却前にリフォームをしてもその費用が必ずしも回収できるとは限りません。
また、買主の好みに合わなければ、売却できない可能性も出てきます。
その点、売却後に買主の自由でリフォームでき、なおかつその費用を負担してもらえるのであれば、購入したいという方が現れる可能性が高くなります。
実際にリフォームするのではなく、その分の費用を売主が負担する方が売却できる確率が上がることでしょう。

売却方法②耐震基準適合証明書を取得する

前述でもご説明したように、一戸建て住宅の場合は「耐震基準適合証明書」を取得することで、住宅ローン控除が適用されるので、売却できる可能性が高くなります。
耐震基準適合証明書は、国土交通省が指定した性能評価機関や建築士のみが発行することが可能です。
耐震診断も含めて、20~50万円程度の費用はかかりますが、多くの自治体で診断費用を補助してくれるので、大きな負担なく発行できます。
ただし、前述で触れたように、旧耐震基準で建てられた不動産は、そのまま診断を受けても9割以上が合格のレベルに達しません。
そのため、耐震診断を受ける前に基準を満たしていない部位の、耐震補強工事が必要になります。
耐震補強工事となれば、状況によって異なりますが100~200万円程度は必要になります。
しかし、耐震基準適合証明書を取得すれば、買主に対して耐震性を売りにできるほか、買主も住宅ローン控除やフラット35を利用できるなど、双方にメリットが大きいと言えるでしょう。

売却方法③立地が良いならそのまま売却する

旧耐震基準で建てられた家でも、立地が良い場合はそのまま売却しても問題なく売れるケースがあります。
たとえば、駅に近かったり商業施設に近かったりする場合は、買主にとっては魅力的なためスムーズに売却できる可能性が高くなります。

まとめ

旧耐震基準とは何か、また売却しにくい理由や売却方法についてご紹介しました。
旧耐震基準の不動産は売却しにくい傾向はありますが、工夫次第では売却も可能です。
旧耐震基準の不動産を売却したい方は、ぜひ参考にしてみてください。

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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部

都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。


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