袋小路の土地に建つ家の売却を検討している方のなかには、売却価格が安くなってしまうのではないか、そもそも家が売却できるのかなどの不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。
袋小路に建っている家であっても売却は可能ですが、条件によっては売却価格が大きく下がってしまうこともあるため注意が必要です。
この記事では、袋小路とは何かという概要をはじめ、袋小路にある家の売却方法や売却価格への影響などをご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら袋小路とは？袋小路の家のメリットとデメリットをご紹介
袋小路とは、1か所しか出入口がなく行き止まりになっていて、袋状になっている道を指します。
単に「袋小路の土地」と言うときには、袋小路に面している土地のなかでも一番奥にある土地を指すのが一般的です。
奥まった土地なのでデメリットが大きいと考えている方もいるかもしれませんが、実は袋小路に建つ家にもメリットが存在します。
袋小路に建つ家のメリット
袋小路に建つ家の主なメリットは、以下の2点です。
●車通りが少ない
●住民や来訪者以外が家の前を通ることが少ない
袋小路は通り抜けができないため車通りが少なく、車が入ってくるのは住民が自宅に駐車するときがほとんどです。
車通りが少ないと、排気ガスや騒音に悩まされる可能性や、お子さまを家の前で遊ばせるときに事故にあう可能性が低くなることがメリットとして挙げられます。
また、袋小路は車だけでなく人の通行も住民がほとんどなので、周囲の目線を気にせず生活できるうえに、不審者に気付きやすいのもメリットです。
通行する人が住民や来客に限られる袋小路に建つ家を売却する際には、これらのメリットがアピールポイントになるでしょう。
袋小路に建つ家のデメリット
袋小路に建つ家の主なデメリットは、以下の2点です。
●災害時の避難経路の確保が難しい
●私道に面しているケースがある
袋小路は逃げ場所が少なく、消防車などの緊急車両が入りにくい場合もあるため、地震や火災の際には避難が難しくなるおそれがあります。
また、袋小路は公道ではなく私道のケースもあるため、家の目の前の道路が私道かどうかを売却前に必ず確認しましょう。
もし家の前の道路が私道だった場合、私道の所有権である私道持分がないと、ガス管や水道管などの工事の際に私道の所有者とトラブルになるおそれがあります。
トラブルを防ぐためにも、売却したい家が私道に面している場合には、可能な限り私道持分を一緒に売却することをおすすめします。
袋小路に建つ家の売却価格は下がりやすい？
袋小路に建つ家は、それ以外の道路に面している家と比較すると評価額が低くなるため、売却価格が安くなりやすく売却も難しい傾向にあります。
袋小路にある家の売却価格が下がる理由と、売却が難しい理由をご紹介します。
袋小路にある家の売却価格が下がる理由
不動産の売り出し価格を決める際には、不動産の評価に使われる以下の方法を参考にすることが多いです。
●取引事例による評価
●公示価格による評価
●路線価による評価
一般的な家であれば取引事例による評価を参考にすることが多いものの、袋小路に建つ家は同じ条件の事例が見つけにくく、取引事例を参考にできないケースもあります。
そのため、国土交通省が公表する土地価格の目安である公示価格や、国税庁が発表している宅地の評価額である路線価を参考にすることが多いです。
この公示価格や路線価は土地の状況によって補正がかかり、袋小路では補正がかかって評価額が低くなるケースもあることから、評価額の低下に伴って売却価格も低くなってしまいます。
評価額の低さにくわえ、不便さから買い手がつきにくいこともあり、袋小路に建つ家は売却価格が下がりやすい傾向にあります。
袋小路に建つ家の売却が難しい理由
袋小路に建つ家の売却が難しい主な理由は、以下の2点です。
●建築基準法の接道義務を満たしていない場合がある
●住居として使う際のデメリットが大きい
接道義務とは、「家の敷地が幅4mの道路に2m以上接していなければならない」という建築基準法で定められたルールです。
このルールに従っていない家は再建築が認められず、家の建て替えや新築がおこなえません。
袋小路に面した家は再建築が認められず、購入しても建て替えができないため、買い手が見つかる可能性が低くなってしまいます。
接道義務を満たしていない家は、公示価格や路線価を参考にした金額で売り出してもほぼ買い手が付かないため、価格を半額程度まで下げなければならないケースもあります。
接道義務を満たしている場合でも、袋小路に建つ家には利便性の低さや防災面などのデメリットがあることから、売却が難しくなる可能性が高くなります。
買い手にデメリットを説明しなければ良いと考える方もいるかもしれませんが、デメリットを伝えずに家を売却するのは契約後のトラブルを招く原因になるのでおすすめできません。
袋小路に建つ家を売却する方法
袋小路に建つ家は、普通の家と比較すると売却が難しいものの、方法によっては高く売ることもできます。
袋小路に建つ家を売却する方法をご紹介します。
家の印象を良くする
接道義務を満たしている家であれば、袋小路以外に面する家の売却と同様、内覧時に良い印象を与えられるように工夫しましょう。
水回りを中心に入念に掃除するのはもちろん、照明をつけて部屋を明るく見せるのも効果的です。
家だけでなく、内覧時の対応でも与える印象は変わります。
実際に住んだからこそわかるメリット・デメリットを正直に伝えることで誠実な印象を与えられるだけでなく、後のトラブルも防げます。
隣の土地を買い取って接道義務を満たす
接道義務を満たしていない家は、再建築が認められないため価格が大きく下がってしまいます。
そこで、間口が2mに満たない場合には、隣の土地を買い取って間口を2mにすれば再建築が可能になり、資産価値が大幅に高まります。
接道義務を満たせば、売却価格が上がるだけでなく買い手も見つかりやすくなるのがメリットです。
間口が2mに満たない家を売却する場合は、隣人に土地買取の相談をしてみても良いでしょう。
リノベーションをする
接道義務を満たしていない家は建て替えできませんが、建築確認申請がいらないリノベーションであれば可能です。
築年数が古くても、リノベーションで魅力的な家にすれば買い手が見つかる可能性は上がるでしょう。
ただし、リノベーションには費用がかかるため、費用を回収できるかの計算が必要という点に注意が必要です。
家を解体して隣人に売却する
袋小路の土地は駐車場としての利用も難しいため価格が下がってしまいますが、隣人であれば高く買ってくれるかもしれません。
土地が広くなると全体的に価値が高まるだけでなく、隣の家が接道義務を満たしていない場合は土地を買えば接道義務を満たせる可能性もあります。
隣の家の所有者にとってもメリットが大きいため、話を持ち掛けてみるのも良いでしょう。
まとめ
袋小路に建つ家の売却はそれ以外の家と比較すると難しく、売却価格も低くなってしまう傾向にあります。
とくに、接道義務を満たしていない物件は建て替えができないため、売却価格が大きく下がってしまうのが現状です。
しかし、隣の土地を買い取って接道義務を満たすなど、方法によっては比較的高く売却できる可能性もあるので、売却方法を工夫して高値での売却を目指しましょう。
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