土地にはいくつかの種類が存在し、それぞれに用途や規制が異なります。
相続などで取得する土地には「宅地」だけでなく「雑種地」もあり、売却をご検討中の土地が雑種地にあたる場合にはとくに注意が必要です。
この記事では、雑種地の概要や売却方法などをご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら雑種地とはどのような種類の土地？
土地は「宅地」や「畑」、「森林」などを用途に応じて23種類に分類され、法務局の不動産登記簿に登記されています。
この種類を地目と呼び、地目によっては住宅を建てることが許可されないなどの規制があるほか、それぞれの地目ごとに評価基準や軽減措置が定められています。
これら22種類の地目のどれにも該当しない土地が雑種地です。
雑種地は用途がとくに決まっていない特殊な土地ではあるものの、特別珍しいわけではありません。
具体的には、以下のような土地が雑種地に該当します。
●駐車場
●資材置き場
●ゴルフ場
●遊具を主とする遊園地
このなかで、一般の方が相続などで取得する可能性が高く、多くの方がよく目にするのが駐車場です。
土地の上に何の設備も施されていない駐車場はもちろん、アスファルトが敷かれた屋外駐車場や立体駐車場なども雑種地に該当します。
駐車場はもともと宅地であった土地を活用しているケースが多く、登記上では宅地になっているケースも少なくありません。
しかし、土地を評価するときには実際にどう使われているかを基準に判断するため、登記上で宅地になっていても駐車場として使用していれば雑種地として評価されます。
すでにご説明した23種類の地目を登記地目と呼ぶのに対し、この実際にどう使われているかを基準に判断した地目を現況地目と呼びます。
登記上は宅地になっている駐車場が雑種地として評価されるのは、相続税や固定資産税などの算出をする際には現況地目を基準に評価するからです。
駐車場以外で一般の方が相続する可能性がある雑種地には、法人が主に使用する資材を保管するための資材置き場が挙げられます。
資材置き場は、再建築不可物件などの建物が建設できない土地を活用するために設置されているケースが多いです。
そのほか、ゴルフ場や遊具を主とする遊園地なども雑種地に該当します。
これらの土地は個人で所有するケースはあまり多くありませんが、雑種地であることを認識したうえで売却する必要があります。
売却したい土地は雑種地に該当する？地目を確認する方法
土地を売却する際には、あらかじめ土地の地目を確認しておかなければなりません。
とくに、雑種地に該当する場合は売却前に地目の変更をしなければならないケースもあるので、忘れずに確認しておきましょう。
売却したい土地の登記地目・現況地目を確認する方法をご紹介します。
登記地目の確認方法
不動産登記簿に登記されている登記地目を調べるには、登記記録を確認しましょう。
法務局で登記事項証明書か登記事項要約書を取得し、記載されている登記記録を確認するのが確実な方法です。
登記事項証明書の入手方法は、法務局の窓口での申請と、オンラインにて申請の2種類があります。
登記事項証明書を窓口で申請する場合、受け取りも法務局の窓口となり、手数料は600円です。
オンラインでの申請は、郵送での受け取りの場合は500円、窓口での受け取りは480円と、受け取り方法によって手数料が異なります。
また、登記地目を確認したいだけの場合は、管轄する法務局の窓口に出向いて登記事項要約書を入手する方法もあります。
手数料は450円と安いですが、登記事項証明書が求められる場面では証明書として認められない場合があるので、今後家を建てるために住宅ローンを組む予定の場合などは注意しましょう。
窓口に行くのが難しい場合は、登記情報提供サービスを利用してオンラインで不動産登記情報（全部事項）を確認できます。
現況地目の確認方法
固定資産税や相続税の課税に使用される現況地目を調べるには、固定資産税納付通知書を確認しましょう。
固定資産税は土地の1月1日時点の所有者に課税されるもので、納付通知書は4月上旬ごろに所有者に送付されます。
納付通知書に同封されている課税明細書に現況地目が記載されているため、そこで確認できます。
また、現況地目とは土地が実際にどう使われているかを示すものなので、目視で確認するのも一つの手段です。
目視での確認は書類を用意する必要がなく土地まで出向いて確認するだけで済むので、交通費程度の費用しかかからないのもメリットです。
とはいえ、土地を目視することでおおよその判断はできても、必ずしも正確な判断ができるとは限りません。
目視はあくまでも簡易的な確認方法なので、正確な地目を知りたい場合には、固定資産税納付通知書など公的な書類を確認しましょう。
雑種地を売却する方法
雑種地を売却する際には、一般の宅地にはない注意点が複数あります。
地目以外にも確認するべき項目があるので、売却を始めてから慌ててしまわないよう、雑種地の売却方法を確認しておきましょう。
市街化区域に属しているかをまず確認する
売却したい土地が雑種地だとわかったら、まずは市街化区域に属しているかを確認しましょう。
市街化区域に属していれば問題はありませんが、市街化調整区域に属していた場合、原則としてその土地に建物の建築はできません。
古い建物が建っている土地では、建物が建ってから市街化調整区域に指定されたケースもあるため、現在建物が建っているから市街化調整区域ではないといい切れないので注意が必要です。
土地が市街化区域に属しているかどうかは、土地がある自治体の窓口やホームページで確認できます。
なお、市街化調整区域に属していても建物が建てられるように用途変更をおこなえるケースもあるので、土地が市街化調整区域であっても自治体の窓口で相談してみるのがおすすめです。
地目を変更して売却する
地目が雑種地になったままだと住宅ローンを設定できないケースもあるので、売却後のさまざまなトラブルを回避するためにも、可能であれば地目を変更して宅地にしてから売却を進めましょう。
登記地目を登記簿で確認してから宅地として使えるかを現地で調査し、申請書類にまとめて法務局に提出すれば地目変更の手続きが完了するため、それほど複雑な手続きは必要ありません。
とはいえ、専門知識がないと手間取ることも多いため、不安な場合は専門家に相談すると良いでしょう。
雑種地であるだけで土地の価値が大きく下がってしまうケースもあるので、可能な限り地目を変更して売るのがおすすめです。
別の土地と抱き合わせで売却する
市街化区域にある雑種地は家を建てるなどの活用が許可されていますが、市街化調整区域の雑種地は家の建設が許されないなどの制限があるため、単体での売却が難しいのが実情です。
そこで、他に宅地などを持っている場合には、雑種地とセットで売却するのも手段の一つです。
立地が良いなど魅力的な条件の宅地とセットであれば、評価が高くない雑種地であっても売却できる可能性が上がります。
まとめ
土地の分類にあたる地目には登記地目と現況地目の2つがあり、家が建っている土地なら絶対に宅地というわけではなく、登記地目が雑種地になっているケースも存在します。
雑種地は活用方法に制限があり、地目を変えずに土地を売却しようとするとデメリットを被ることになるほか、トラブルに発展するおそれもあるため気を付けましょう。
雑種地を売却する際には、まずは土地の情報を確認し、地目変更が許可されている土地であれば地目を変更するといった可能な限りの対応をすることをおすすめします。
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