相続や住み替えなどで住まない一戸建てができたら、売るか貸すかどっちを選ぶべきかで悩む人も多いのではないでしょうか。
どっちにもメリットとデメリットがあるため、選び方を間違えると後悔してしまうかもしれません。
この記事では、一戸建てを売るか貸すかの選び方と、それぞれのメリット・デメリットなどをご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら一戸建ては「売る」と「貸す」どっちを選ぶべき？
一戸建てを売るか貸すかどっちを選ぶべきかは、所有者の意向によって異なります。
まずは、売るのが向いているケースと貸すのが向いているケースをご紹介します。
一戸建てを売るのが向いているケース
一戸建てを売るのが向いているのは、以下のケースです。
●今後も住むつもりがない
●維持管理にお金や手間をかけたくない
●まとまったお金がほしい
今後住むつもりがない一戸建てなら、貸すのではなく売ってしまうのがおすすめです。
一戸建ては築年数が過ぎると価値が低下してしまうので、売るのであればなるべく早く売却の手続きを進めましょう。
また、一戸建ての維持には手間だけでなく維持管理費などのお金もかかるので、管理が面倒な場合も売るのがおすすめです。
一戸建てを売却すれば、維持に必要なお金を負担する必要がないうえに、まとまったお金が手に入ります。
住み替え用の新たな一戸建ての購入費用など、お金が必要な場合は売るのがおすすめです。
一戸建てを貸すのが向いているケース
一戸建てを貸すのが向いているのは、以下のケースです。
●将来住む予定がある
●思い入れがあり手放したくない
●借り手が見つかりやすい好立地に建っている
将来住む予定がある一戸建てであれば、売って手放してしまうのではなく、住むまでの間貸すのがおすすめです。
また、思い入れがある一戸建ては売却したら後悔するかもしれないため、売らずに貸すのが良いでしょう。
ただし、アクセスが良い立地の一戸建てでないと、貸し出しても借り手が見つからないこともあります。
賃貸物件の需要が高く、借り手が多いエリアの一戸建てなら、安定した家賃収入が得られる可能性が高いので、貸すのに向いています。
また、地価が上がることが予想されるエリアにある一戸建ての場合は、地価が上がるまで貸し出し、上がってから売るのも手段の一つです。
一戸建てを売る場合と貸す場合のメリット・デメリット
一戸建てを売る場合と貸す場合では、それぞれにメリットとデメリットがあります。
どっちを選択する場合でも、それぞれのメリットとデメリットについて理解しておきましょう。
一戸建てを売るメリット・デメリット
一戸建てを売る主なメリットは、以下の2点です。
●まとまったお金が手に入る
●管理する手間とお金がかからない
一戸建てを売るとまとまったお金が手に入るため、次に住む家の購入などにお金を使えるのがメリットです。
また、維持管理費などのお金や管理の手間もかからず、放置して一戸建てが空き家になってしまうリスクを避けられます。
空き家のまま放置しておくと劣化が早まるだけでなく防犯面でも不安が生じるため、空き家になるリスクがなくなるうえにまとまったお金が得られるのはメリットだと言えるでしょう。
一方、一戸建てを売る主なデメリットは以下のとおりです。
●一戸建てを手放さなければならない
●住宅ローンの完済にお金がかかることがある
一戸建てを売ってしまうと、家に戻りたくても戻れなくなってしまい、立地の良い一戸建てであればせっかくの不動産資産を生かせなくなってしまいます。
また、売却額が住宅ローンの残債に満たない場合は、貯蓄などの資金を足してローンを完済しなければ売却できないのもデメリットです。
一戸建てを貸すメリット・デメリット
一戸建てを貸す主なメリットは、以下の2点です。
●家を手放さずに済む
●家賃収入が得られる
一戸建てを貸し出すと不動産資産を手元に残せるため、定年退職後など将来的に住むことも可能なのがメリットです。
また、一戸建てはアパートよりも高い家賃を設定できる傾向にあるため、借り手が見つかれば家賃収入としてある程度の不労収入が得られるのも大きなメリットだと言えるでしょう。
自分で物件の維持管理をおこなえば手元に入るお金も増えますが、面倒なら管理会社に一任する手もあります。
一方、一戸建てを貸す主なデメリットは以下のとおりです。
●リフォームが必要な場合がある
●修繕義務が生じる
●空室になるリスクがある
一戸建てを人に貸せるようにリフォームをおこなうと、規模にもよりますが100万円前後の費用がかかることもあります。
また、所有者には修繕義務があるため、貸しはじめてから雨漏りなどが発生した場合は修繕をしなければならないのがデメリットです。
さらに、賃貸物件の需要がないエリアの一戸建ては空室になるリスクがあり、借り手が見つかるまでは家賃収入が得られなくても固定資産税などの維持管理費を払い続けなければいけません。
一戸建てを売る場合と貸す場合の収支シミュレーション
一戸建てを売るべきか貸すべきかで迷っているときには、10年程度の期間の収支を計算しましょう。
売る場合と貸す場合の収支シミュレーションの方法をご紹介します。
一戸建てを売る場合の収支シミュレーション
一戸建てを売る場合は、売却代金が得られます。
収支を計算するには一戸建ての売却価格の査定が必要なので、ぜひ弊社に査定をご依頼ください。
対して、支出では以下のような費用がかかります。
●仲介手数料
●譲渡所得にかかる税金
●売買契約にかかる印紙税や抵当権抹消などの費用
●不用品の処分費用
仲介手数料は、売却価格×3％＋6万円＋消費税で求めるのが一般的です。
譲渡所得にかかる税金は、居住用の一戸建てであれば、売ったときの価格が買ったときの価格を上回った場合のみ課税対象になります。
もし売却価格が購入価格を上回っていて利益が出ていても、居住用の物件は3,000万円特別控除が使えるので、3,000万円までの利益は課税されません。
印紙税や抵当権抹消にかかる費用は数万円程度なので、一戸建てを売る場合の主な支出は仲介手数料だと言えるでしょう。
一戸建てを貸す場合の収支シミュレーション
一戸建てを貸す場合、家賃にくわえて礼金や共益費が手元に入ってきます。
しかし、貸す場合は以下のような支出が増えてしまうので、手元に残るお金はそれほど多くない点に注意が必要です。
●リフォームするための初期費用
●固定資産税や修繕費用などの維持費用
●入居者募集の仲介手数料など不動産会社に支払う費用
●不動産所得にかかる税金
数ある支出のなかでも、見落としがちなのが税金です。
会社勤めをしながら副業として一戸建てを貸す場合、給与所得に不動産所得が加わると、所得税の税率が上がって税額が想像以上に増えてしまうケースもあります。
一戸建てを貸す場合は、売る場合と比較しても支出が多く、初期費用がかさんで初年度は赤字になってしまうケースも少なくありません。
賃料が高くても、収支で見るとあまり大きなプラスにならないこともあり、空室になるリスクがある点にも注意が必要です。
まとめ
一戸建てを売るか貸すかで迷った際には、収支シミュレーションをしてどっちが得かを計算することも大事ですが、もっとも重要なのは所有者の意向です。
当然ながら、売ってしまった一戸建てには戻れませんし、貸すのであれば初期費用をかけて不動産事業を始める覚悟が必要です。
まずは「一戸建てを手元に残しておきたいか」から考えて、売るべきか貸すべきかを検討することをおすすめします。
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