底地を所有している方には、早く売却したいと悩んでいる方もいらっしゃると思います。
底地は、通常の売却よりも難しくなるケースが多いですが、売却方法を知っておくことでスムーズに売却できる可能性が高いです。
そこで、底地の売却をご検討中の方に、底地とは何のことか、また底地を売却するメリットや売却方法についてご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら底地を売却したい！①底地（そこち）とは
底地を売却したい場合に、まず知っておきたい底地とは何かを解説します。
底地（そこち）とは？
底地とは、借地権が付いている土地のことです。
簡単にいえば「貸地」のことで、人に土地を貸すことで利益を得ている土地のことを指します。
つまり、土地を貸している土地の所有者は、土地を貸す代わりに賃料をもらう権利である「底地権」を持つことになります。
一方で、土地を借りた借地人からみると、その土地は「借地」になります。
借地人は、土地を借りてお金を支払う代わりに、その土地に家を建てる権利である「借地権」が設定されます。
所有者でも底地を自由に利用できない
底地の所有権は地主である土地の所有者にありますが、借地人が自由に家を建てる権利を持っているので、所有者だからといって、勝手に利用することはできません。
借地人は借地借家法によって守られているので、一度借地権が設定されると賃貸借契約を解除することが難しくなります。
そのため、利用制限のある底地は第三者へ簡単に売却することはできないため、注意しましょう。
底地の所有者に土地の固定資産税などの納税義務が課せられる
底地でも通常の土地と同様に課税対象になります。
土地を借地人に貸していても、底地の所有者に固定資産税や都市計画税の納税義務があるため、注意が必要です。
他人に土地を貸し出していて自分が利用していなくても、土地にかかる税金は土地の所有者が納めなければなりません。
ただし、借地に借地人が建物を建てた場合は、建物の所有者は借地人になるため、借地人が建物の固定資産税の納税義務があります。
底地を売却したい！②底地のメリット・デメリットとは？
前述でも説明したように、底地を売却することは非常に難しいと言えます。
そんな、底地を売却するメリットとデメリットについてご紹介します。
メリット①固定資産税などの納税義務がなくなる
固定資産税や都市計画税は、借地人ではなく底地の所有者が支払う必要があります。
なので、底地を売却すれば、所有者がこれらの税金の支払う義務はなくなります。
たとえ、借地人と固定資産税の支払いについて契約を交わせていたとしても、もしその支払いが滞ってしまった場合の責任を負うのは所有者です。
そのため、売却することで納税義務がなくなるといった点は大きなメリットの一つです。
メリット②トラブルリスクを回避できる
底地を売却することで、今後予想されるトラブルやリスクを避けることができるといったメリットがあります。
底地のまま所有しておくと、所有者が亡くなった際に相続に関して複雑になる可能性が高くなります。
また、複数人で相続した場合は、底地が共有名義になってしまうので、トラブルに発展しかねません。
たとえば共有名義になっていると、いざ売却しようと思っても所有者全員の同意が必要になるため、スムーズにはおこなえません。
さらに、たとえ相続するのが1人でも、自由に利用できない土地をほしいと思う方は少ないでしょう。
そのため、底地を早めに売却することで、そのようなトラブルを回避できるといったメリットがあります。
さらに、底地の賃貸収入がそこまで利益になっていない場合は、底地を売却して現金に換えてしまったほうがリスクを回避でき、財産分与にも困りません。
また、相続発生前に底地を売却してしまえば、相続人同士で話し合う手間も省けるといった利点もあります。
デメリット①資産価値が低いため売却しにくい
底地の所有権を持っているからといっても、その土地を自由に使うことはできません。
さらに借地権は、所有者と借地人の権利関係が非常に複雑になるため、その土地の資産価値は低く、売却しにくくなってしまいます。
賃貸収入がある代わりに、土地を自由に使う権利を失っている状態であると言えるからです。
また、売却できたとしても、資産価値が低いため、通常の価格よりも安くなる可能性があります。
デメリット②賃貸収入がなくなる
底地を売却するデメリットは、毎月定期的に収入があった賃貸収入がなくなってしまう点です。
底地は基本的に長期間に渡って賃貸借契約をするので、安定的な収入源となります。
底地を売却することで、収入がなくなるため収益が大きく出ていた方は注意が必要です。
底地を売却するメリットとデメリットをご紹介してきましたが、それぞれを考慮して売却するかを検討しましょう。
底地を売却したい！③底地の売却方法
最後に売却しづらい底地を売却する方法をご紹介します。
借地人に売却する
手っ取り早く、最適な売却先は「借地人」です。
借地である底地を買い取れば、借地人の土地となり毎月の地代なども支払う必要がなくなります。
さらに、借地人にとってもメリットは大きく、自由に建て替えや土地の売買もできるようになります。
また、新築やリフォームをする際も、ローンを組みやすくなるといったメリットもあるでしょう。
このように借地人にとってメリットとなる点が多いことから、売却価格も比較的高く売却できる可能性が高くなります。
そのため、まずは借地人に購入の意欲はあるのか、売却時期・価格などを相談してみることをおすすめします。
底地と借地の権利交換をする
借地人にすべての底地を売却するのではなく、借地権と底地の所有権の権利を一部ずつ交換する方法もあります。
それぞれの権利を一部ずつ交換することで、所有者・借地人それぞれが完全所有権を持つように分筆する方法です。
これにより、各々が自由に売却したり利用したり土地を所有することになるため双方ともメリットになります。
ただし、このケースの場合は、土地にある程度の広さが必要なため、十分な広さがない場合は分筆できないケースもあるので注意が必要です。
底地と借地権を一緒に売却する
底地と借地権を一緒に売却する方法もあります。
底地と借地権の両方を売却すれば、買主は完全所有権を手に入れることができます。
そのため、購入を希望する方も増える可能性が高くなります。
ただし、底地と借地権の両方を売却するためには、借地人に売却についての合意を得る必要があるため、注意が必要です。
所有者が底地を売却したくても、借地人が合意しなければ両方をまとめて売却するのは難しくなります。
不動産会社へ売却する
底地の場合は、仲介による売却活動をしても売れないことがあります。
不動産会社へ買取をしてもらう場合は、市場価格よりも低い価格での売却になる可能性がありますが、直接売却することでスムーズな売却が可能になります。
売却を優先したい方は検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
底地の売却をご検討している方に向けて、底地とは何か、また底地を売却するメリットや方法をご紹介してきました。
底地の売却は通常の売却よりも難しくはなりますが、借地人へ売却したり、権利交換したりすることで売却がスムーズにいくケースもあります。
底地の売却をご検討中の方は、底地を売却するメリット・デメリットを考慮したうえで、売却の参考にしてみてください。
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