相続などで土地を所有したものの、どう活用したら良いのか分からずお悩みの方はいらっしゃいませんか？
土地は所有しているだけで税金がかかるため、賢く活用して収益を得るのがおすすめです。
そこで今回は、土地活用として駐車場経営をするメリットとデメリットを解説します。
使っていない土地をお持ちの方や、土地活用でお悩みの方はぜひ参考になさってください。
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はじめに、駐車場経営の仕組みについて解説します。
駐車場経営の仕組みとは
駐車場経営とは、自分がオーナーとなり駐車場を経営することです。
空いている土地に駐車場をつくって、駐車場を利用した方から利用料を得ます。
その利用料が、土地所有者の収益になる仕組みです。
経営方式によっては管理の手間がほとんどかからないため、初心者や副業で土地活用をしたいとお考えの方におすすめです。
駐車場の経営方式とは
駐車場の経営方式には3つの種類があります。
●個人経営
●管理委託方式
●一括借り上げ方式
上記のなかでおすすめなのが「管理委託方式」と「一括借り上げ方式」です。
管理委託方式は、駐車場の経営を管理会社に一任する方法です。
管理手数料はかかりますが、土地所有者の手間が大幅に省けるため時間に余裕ができます。
一方、一括借り上げ方式とは、駐車場会社に土地そのものを貸し出して、駐車場経営を任せる方法です。
駐車場会社は借りている土地に対して賃料を支払うため、経営状況に関係なく安定した収入が得られるというメリットがあります。
個人経営は自分だけで駐車場を管理しなければならず、手間や負担がかかるためおすすめできません。
また駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があり、どの種類を選ぶかも重要です。
所有する土地がどちらに向いているのか判断するためにも、それぞれの特徴をしっかり把握しておきましょう。
駐車場経営の種類①月極駐車場
月極駐車場とは、駐車場を利用したい方と1か月単位で契約を結び、毎月賃料を受け取る方法です。
オフィス街や住宅街のなかにある土地におすすめです。
収益の上限額は駐車場の広さによって異なり、駐車可能台数が多いほど収益の上限額も大きくなります。
コインパーキングのように機械を導入する必要がないため、手軽に始められる点がメリットです。
一方で、空室が出るとそのぶん収入が減るというデメリットがあります。
駐車場経営の種類②コインパーキング
コインパーキングは、時間制で利用料金を徴収するタイプの駐車場です。
買い物や受診など一時的な用事の際に利用されることが多いので、駅前や病院、大型商業施設の近くにある土地におすすめです。
コインパーキングの場合、利用率と利用数が上がるほど収入も高くなります。
また「最大料金」や「夜間料金」などを設定して、周辺のコインパーキングと差別化できることが魅力のひとつです。
ニーズに合った料金設定にすることでより多くの集客が見込めるため、月極駐車場より稼げると言われています。
ただし、ロック版や精算機などを導入する必要があるので、 月極駐車場に比べると初期費用が高くなる点がデメリットです。
土地活用として駐車場経営をはじめるメリット・デメリットとは
続いて駐車場経営をする際のメリットとデメリットをご紹介します。
いざ経営を始めて後悔しないように、デメリットについても事前に把握しておきましょう。
駐車場経営のメリットとは
駐車場経営のメリットは以下の4つです。
●初期費用が少なくても始められる
●変形地や狭小地でも経営できる
●すぐに事業をスタートできる
●管理の手間がかからない
アパートやマンションを経営するとなると、数千万円〜数億円と高額な費用がかかります。
また建築期間も含まれるため、計画を立ててから実際に経営を始めるまでに約1年ほどの期間が必要です。
一方、駐車場経営の場合では、建物を建築する必要がありません。
そのため初期費用が少なくても始められるうえ、事業開始までがスピーディーです。
高くても100万円程度の初期投資額で収まるので、自己資金だけで始める方も少なくありません。
また狭い土地や変形した土地でも経営が可能な点もメリットでしょう。
さらに、管理の手間がほとんどかからない点も魅力のひとつです。
駐車場の管理を管理会社に委託すれば、自分でおこなうのは年に1度の確定申告だけになります。
一方でデメリットもある
費用や実務の面でメリットのある駐車場経営ですが、一方でデメリットも存在します。
たとえば税金負担が大きい点です。
賃貸物件の経営をおこなう場合、土地は住宅用地（住宅を建てるための土地）という扱いになり、固定資産税の減額措置が受けられます。
一方、駐車場は住宅用地ではないため、減額措置が受けられません。
そのほか、賃貸物件の経営に比べると収益性が低いという点もデメリットのひとつと言えるでしょう。
土地活用として駐車場経営をする際のポイント
最後に、駐車場経営を成功させるためのポイントをご紹介します。
駐車場の種類と立地を重要視する
先述したように、駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。
駐車場経営をする際は、所有する立地にどのタイプが適しているのか見極めることが重要です。
たとえば住宅街にある土地では、長期的に駐車場を利用したいと考える方が多いため、月極駐車場の需要が高いでしょう。
一方、病院や商業施設の近くにある土地の場合、受診や買い物の間だけ駐車する方がほとんどのため、コインパーキングが適しています。
上記のポイントを理解したうえで、所有する土地ではどちらが向いているのか周辺環境を観察することが大切です。
利回りは「実質利回り」で考える
投資金額に対する収益の割合を1年あたりの平均で表したものを「利回り」と呼び、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。
表面利回りとは、物件購入にかかる諸費用や維持費用を含まずに計算したものです。
一方、実質利回りは年間の利益を具体的に算出したもので、より現実的な利益額を出すことができます。
管理会社が提示するプランにおいては、表面利回りが記載されているケースも少なくありません。
ただし、表面利回りで考えてしまうと、いざ事業を開始した際に「思ったよりも収益が少ない」となる可能性があります。
駐車場経営における利回りは、必ず実質利回りで考えるようにしましょう。
適度な幅と奥行きが大切
駐車可能台数が多ければ多いほど収益が上がるため、駐車スペースを多くしようと考えるオーナーも多いです。
ただし、どんなに駐車スペースが多くても「停めにくい」と感じてしまう駐車場では、利用者はなかなか集まりません。
利用者を多く集めるためには、駐車スペースの幅や奥行きを重視することも大切です。
どのくらいの幅と奥行きがあればスムーズに駐車できるか、利用者の立場になって考えてみましょう。
周辺状況の観察を怠らない
事業を開始したあとも、周辺状況の観察を欠かしてはなりません。
経営当初は、周辺よりも安い料金設定にして差別化を図っていたとしても、気づいたら近隣に安い駐車場ができていたということも多いです。
そうなると、利用者は料金の安い駐車場に流れてしまいます。
定期的に周辺状況の確認をおこない、必要に応じて料金設定を変更しましょう。
まとめ
駐車場経営は、少ない初期投資で始められるほか、対応できる土地が幅広いなどさまざまなメリットがあります。
管理会社へ業務を委託すれば、管理の手間がほとんどかからないという点も魅力です。
使用していない土地があり、なるべく初期投資を抑えて土地活用がしたいとお考えの方は、駐車場経営を検討してみてはいかがでしょうか。
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