土地活用のひとつ「等価交換」とは？仕組みやメリット・デメリットを解説

▼ 等価交換で土地活用！その仕組みとは？
▼ 土地活用として等価交換を選択するメリット・デメリットとは
▼ 等価交換に向いている土地の条件は？
▼ まとめ

土地活用と聞くと、賃貸物件や駐車場の経営を思い浮かべる方は多いのではないでしょうか。
土地活用のなかには「等価交換」という活用法もあります。
あまり聞き慣れない言葉なので、ピンとこない方も多いかもしれません。
そこで今回は、等価交換の仕組みやメリット・デメリット、どのような方におすすめなのかを解説します。
土地活用でお悩みの方や等価交換について知りたい方は、ぜひ参考になさってください。

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等価交換で土地活用！その仕組みとは？

はじめに等価交換の仕組みと流れについて解説します。

等価交換とは？

等価交換とは、土地所有者とデベロッパーが共同でおこなう事業のことを言います。
所有する土地にデベロッパーがマンションなどの建物を建設し、完成した建物の住戸をそれぞれの出資割合に応じて取得する仕組みです。
「所有する土地の権利を一部譲渡する代わりに、デベロッパーから建物の一部の所有権を受け取る」と考えると良いでしょう。
通常、所有の土地で賃貸物件の経営をするとなると多額の費用がかかり、さまざまなリスクを負うことになります。
かといって売却するとなっては、土地のすべてを手放すことになるため抵抗感のある方も多いでしょう。
等価交換は、そんな「土地売却」と「建築して賃貸に出す」という2つの土地活用方法の良いとこ取りをした手法と言えます。

等価交換の流れ

等価交換の一般的な流れは以下のとおりです。

●デベロッパーからの提案・打ち合わせ
●等価交換の方式を決める
●契約を結び土地を売却
●着工・施工
●権利の移転

上記の流れの中で、もっとも重要なステップが等価交換の方式決めです。
等価交換には「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」の2種類の方式があります。
一般的には全部譲渡方式が用いられますが、共有名義の土地など事業途中でトラブルになりやすい土地に関しては、部分譲渡方式を選ぶことも少なくありません。
それぞれに異なる特徴があるため、等価交換の方式について事前に把握しておきましょう。

全部譲渡方式

所有する土地を、一旦すべてデベロッパーに売却する方法です。
売却した土地の一部は、建物が完成したあとに出資比率に応じた分だけ買い戻します。
一度売却した土地を再度購入するため、購入時に不動産取得税や登録免許税が課される点がデメリットです。

部分譲渡方式

部分という単語からもわかるように、土地の一部だけを売却する方法です。
建物が完成したあとは、出資比率に応じた建物の一部を受け取ります。
この方法であれば土地を再購入する必要がないため、譲渡所得税などはかかりません。
ただし、土地と建物の配分について話し合う時間が多く、事業開始のタイミングが遅くなるというデメリットがあります。

土地活用として等価交換を選択するメリット・デメリットとは

ここでは等価交換を選択するメリットとデメリットをご紹介します。
まずはメリットから見てみましょう。

等価交換のメリット①借入金が発生せずリスクが低い

等価交換のメリットは、なんといっても借入金が発生しないことです。
もしも自分で建物を建築するとなると、数千万円〜数億円という多額の費用がかかります。
ローンを組めたとしても、収益が低下してしまうと返済が追いつかず、最悪の場合自己破産となるかもしれません。
自身がオーナーとなる以上、賃貸事業における空室リスクや滞納リスク、賃料変動リスクなどを常に背負うことになります。
その点、等価交換であれば建物の建築費用をすべてデベロッパーが負担するため、土地所有者は低リスクで事業が始められます。

等価交換のメリット②税制度の優遇が受けられる

不動産を売却して利益が出たら、その利益には譲渡所得税が課せられます。
しかし、等価交換においては「立体買い替えの特例」を適用することによって、譲渡所得税を繰り延べすることが可能です。
あくまでも繰り延べのため納税しなくても良いというわけではありませんが、税金を負担することなく建物の取得ができるのは大きなメリットと言えるでしょう。

等価交換のメリット③知識がなくても土地活用ができる

等価交換はデベロッパーと一緒になって事業をおこないます。
デベロッパーにはこれまで培ってきた経験や知識があり、事業に関して多くのノウハウを持っています。
そのため個人でおこなうよりも成功しやすく、また経営の知識がなくても事業を始められるという点がメリットです。
一方で以下のようなデメリットも存在するため、メリットだけをみて判断しないよう注意しましょう。

等価交換のデメリット①事業開始までに時間がかかる

等価交換では建物を建築する前に、土地の所有者とデベロッパーの間で、土地と建物の配分について話し合う必要があります。
その話し合いがうまく進まず、長引くことがある点がデメリットのひとつです。
話し合いが進まない理由としては、配分が多いほど自身の利益につながるため、お互い多くの持分を得たいと考えるためです。
交渉がうまくいかず、双方が納得するまでに数か月から1年ほど要すことも少なくありません。

等価交換のデメリット②土地の一部を失う

等価交換の大きなデメリットは、土地を手放さなければならないことです。
全部譲渡方式と部分譲渡方式のどちらを選んでも、土地の一部を失うことになります。
自身は土地を売却しても良いと考えていても、親族がよく思っていない場合にはトラブルに発展するかもしれません。
とくに先祖代々受け継がれてきた土地などの場合では、本当に等価交換を選択しても良いのか慎重に検討する必要があるでしょう。

等価交換に向いている土地の条件は？

メリットの多い等価交換ですが、土地によっては等価交換に向いておらず、引き受け先が見つからないこともあります。
それでは、どのような土地が等価交換に向いているのでしょうか？
ここでは等価交換に適した土地と、向いている方の特徴をご紹介します。

等価交換に向いている土地の条件は2つ

等価交換においては「立地」と「面積」が重要になります。
立地が良いとそれだけで集客率が上がるため、デベロッパーから話を持ちかけられることも多くなるでしょう。
とくに駅や学校、商業施設の近くにある土地は等価交換に向いていると言えます。
また土地の面積も重要です。
いくら立地が良くても、マンションなどの建物を建築する広さがないと、デベロッパーはその土地に魅力を感じません。
デベロッパーと土地を分けることを考慮すると、100坪以上の広さはほしいところです。
好立地で広い土地を所有しており、土地活用でお悩みの方は、等価交換を検討してみてはいかがでしょうか。

等価交換に向いている方の特徴

続いて等価交換に向いている方の特徴をご紹介します。

●リスクを抑えて土地活用をしたい
●土地活用の経験や知識が乏しい
●安定した収益がほしい

等価交換は、自己資金なしで事業開発ができる採算性の高い土地活用方法です。
デベロッパーとともに事業をおこなうため、個人でおこなうよりも成功しやすく、安定した収益が期待できます。
上記の特徴に当てはまり、さらに土地の条件も良い場合には、等価交換を第一優先に考えてみても良いかもしれません。