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不動産売却時の価格はどうやって決まる?机上査定・訪問査定の特徴を解説

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不動産売却時の価格はどうやって決まる?机上査定・訪問査定の特徴を解説

不動産売却時の価格はどうやって決まる?机上査定・訪問査定の特徴を解説

不動産を売却したいと思ったら、まずは不動産会社へ査定を依頼します。
このときに「不動産会社はどのようにして査定額を算出しているのだろう?」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
不動産会社がおこなう査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類が存在し、それぞれに異なる特徴があります。
この記事では、査定を依頼する前に自分で価格相場を調べる方法と、机上査定・訪問査定のメリット・デメリットを解説します。

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不動産売却の査定前に自分で価格相場を調べる方法

不動産売却の査定前に自分で価格相場を調べる方法

不動産を売却する際は、はじめに不動産会社へ査定を依頼して、その価格に納得できたら媒介契約を結びます。
多くの方が「せっかく売却するのであれば高値で売りたい」と考えるでしょう。
不動産を高値で売却するには、不動産会社に査定を依頼する前に自分で相場価格を把握しておくことが大切です。
事前に相場価格を知っておけば、査定価格の妥当性を判断するときに役立ちます。
査定前に自分で価格相場を調べる方法は以下の2つです。

近隣にある類似物件の価格を調べる

不動産ポータルサイトにて、対象物件と類似する物件の価格を調べます。
参考とする物件は、面積や築年数、間取りが似たようなタイプを選びましょう。
そのほか、地域と件数も重要です。
不動産の相場価格は地域によって異なるため、たとえ間取りや築年数が同じでも、離れた地域にある場合は参考となりません。
件数に関しては、参考とする物件が多いほど、より確実な相場価格を算出できます。
類似物件を参考とする際は「売却する不動産の周辺」で「間取りや面積、築年数が似たような物件」を3件以上は見つけるようにしましょう。

公的な価格を調べる

公的な価格をもとに相場価格を割り出すという方法もあります。
公的な価格とは、たとえば以下のような価格を指します。

●地価公示
●都道府県地価
●固定資産税評価額
●相続税路線価


地価公示や都道府県地価は取引価格と同程度ですが、相続税路線価は8割程度、固定資産税評価額は7割程度の価格を目安としています。
たとえば不動産の公示価格が1,000万円の場合、相続税路線価による評価額は800万円、固定資産税評価額は700万円となります。
このように、公的な価格にもそれぞれで差があるため、あくまでも目安としてお考えください。
なお、固定資産税評価額以外はインターネットで調べられます。
固定資産税評価額は、毎年4月~5月頃に送付されてくる「納税通知書」にて確認が可能です。

不動産売却時の査定方法「机上査定」とは?

不動産売却時の査定方法「机上査定」とは?

冒頭でも触れたように、不動産会社がおこなう査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
それぞれに異なるメリットとデメリットがあるため、双方の違いをしっかり理解して、自身に合う方法を選びましょう。
はじめに、机上査定の特徴とメリット・デメリットからご紹介します。

机上査定とは?

机上査定とは、その名のとおり机上でおこなわれる査定方法です。
物件を直接確認せずにデータのみで査定価格を算出するため、簡易査定とも呼ばれています。
ざっくりで良いから目安を知りたい、まだ売却を迷っているという方に向いている査定方法といえるでしょう。

机上査定の算出根拠

机上査定では、物件情報をもとに、周辺環境や類似物件の価格などを加味して査定額を算出します。
机上査定で確認する項目は、主に以下の5つです。

●物件の情報(住所や築年数など)
●過去の成約事例
●現在売り出されている類似物件の価格
●路線価や公示地価
●周辺環境など

机上査定のメリット

机上査定では、手軽に査定ができる点がメリットです。
不動産会社に住所を伝えるだけで査定してもらえるため、直接出向く必要がありません。
物件が遠方にあり立ち会えない方、仕事が忙しくて時間が取れない方にとってはうれしいポイントでしょう。
また、査定価格の算出がスピーディーな点もメリットの1つです。
多くの場合2~3日ほどで査定額がわかります。

机上査定のデメリット

机上査定のデメリットは、算出された査定額は必ずしも適正でないということです。
不動産には実際に確認しないとわからないことがたくさんあります。
データをみるだけでは外壁の劣化具合や設備機器の状態などが把握できません。
とくに古い物件は住んでいた方によって痛み具合が大きく異なり、査定額に誤差がでやすいです。
実際に物件を見たら査定額が変わったということも少なくありません。
机上査定で算出した価格は、あくまでも目安と理解しておきましょう。

不動産売却時の査定方法「訪問査定」とは?

不動産売却時の査定方法「訪問査定」とは?

続いて「訪問査定」について解説します。

訪問査定とは?

訪問査定とは、実際に現場を訪れて査定額を算出する方法です。
机上査定では反映されなかった、物件のプラス面やマイナス面も加味したうえで査定額が決まります。
正確な価格を知りたい、売却することが決まっているという方におすすめの査定方法です。

訪問査定の算出根拠

訪問査定では机上査定のデータにくわえて、以下のような項目も確認します。

●周辺環境
●交通アクセスの良さ
●日当たり
●風通し
●建物の劣化状態


マンションの場合は、専有部のほかに共用部の確認もおこなわれます。
訪問査定では、さまざまな要素をチェックしたうえで査定額の算出をおこなっているのです。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは、なんといっても査定価格が正確なことです。
データだけでは知ることができない物件の状態や劣化具合なども反映されるため、机上査定よりも正確な価格を算出できます。
売却が決まっており正確な売り出し価格が知りたいという方は、訪問査定を選ぶと良いでしょう。
また、営業担当者と直接顔をあわせることで得られるメリットもあります。
高額なやりとりとなる不動産売却は、信頼できる会社に依頼したいものです。
訪問査定では、営業担当者と直接顔を合わせて物件の確認などをおこなうため、信頼できる会社かどうか目でみて判断できます。

訪問査定のデメリット

訪問査定では、不動産会社の担当者が直接物件を確認しにくるため立会いが必要です。
所用時間はそこまで長くありませんが、余裕をもって2時間程度は確保しておく必要があります。
不動産会社の担当者とスケジュールを合わさなければならず、日中仕事で忙しい方にとっては煩わしく感じるかもしれません。
また、机上査定よりも正確な調査がおこなわれるため、査定額を算出するまでに時間がかかる点もデメリットです。
査定額を算出するまでに、現地訪問から1週間~10日ほどかかるといわれています。

訪問査定までにやっておくことは?

訪問査定の日が決まったら書類の準備をおこないましょう。
必要書類にはパンフレットや売買契約書、設計図などが含まれます。
マンションの場合は、管理組合関係書類も必要です。
必要書類は不動産会社によって異なるため、正確な情報が知りたい場合は査定を依頼する不動産会社にご確認ください。
また「訪問査定までに部屋をきれいにできない」と心配する方もいらっしゃいますが、部屋が散らかっているからといって査定額に影響はありません。
とはいえ、足の踏み場もないほど散らかっていては印象が良くないため、人を招き入れられる程度に整理整頓はしておきましょう。

まとめ

今回は、不動産売却時の査定方法「机上査定」と「訪問査定」の特徴、自分で相場価格を知る方法について解説しました。
机上査定と訪問査定にはそれぞれ異なる特徴があるため、自身にあった方法を選択する必要があります。
時間がない方や売却に迷っている方は机上査定、時間がかかっても正確な価格が知りたい方には訪問査定がおすすめです。
不動産の売却でお悩みの方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。

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