不動産を売却した際に、消費税が課税されるかは、売主が個人か事業者かによって異なります。
不動産売却にかかる支出を正しく把握するためには、何に対して消費税がかかるのかを理解することが重要です。
この記事では不動産売却における消費税について、課税・非課税となるケースや注意点を解説します。
これから不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産売却における消費税の課税対象を紹介する前に、消費税とはなにかを理解しておきましょう。
消費税とは、商品・サービスに対して課税される間接税です。
消費税の納付義務は、商品やサービスを提供して利益を受け取る方、すなわち事業者にあります。
ここでいう事業者とは「法人」や「個人事業主」を指し、不動産会社も事業者に該当します。
一方、個人がおこなう取り引きの場合、消費税は発生しません。
つまり売主が個人の場合は非課税で、法人や個人事業主の場合は消費税がかかるというわけです。
ただし次のような項目は、売主が個人の場合であっても消費税が発生します。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社と媒介契約を結び、契約が成立した場合にかかる手数料です。
不動産の仲介は事業者である不動産会社が提供するサービスであるため、仲介手数料にも消費税がかかります。
仲介手数料には上限が定められており、上限額以上を請求されることはありません。
仲介手数料の上限額を求める式は次のとおりです。
不動産の売却価格が400万円を超える場合の上限額＝（売却代金×3％＋6万円）＋消費税
あくまでも上限額なので、必ずこの金額を支払わなければならないというわけではありません。
なかには仲介手数料を低めに設定している不動産会社もあります。
司法書士に支払う報酬
不動産の売却時には、抵当権抹消などの登記手続きが必要です。
手続きは自分でもおこなえますが、時間と手間がかかるため司法書士へ依頼することが一般的です。
手続きを司法書士へ依頼する場合、報酬として5,000円～2万円ほど支払う必要があります。
この報酬にも消費税がかかるため、税込だと5,500円～2.2万円ほどかかると覚えておきましょう。
一括繰り上げ返済手数料
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、売却と同時にローンを一括返済しなければなりません。
一括返済時には手数料が発生し、この手数料にも消費税がかかります。
手数料は金融機関によって異なるため、借り入れ先の金融機関にて確認しましょう。
最近ではインターネットを利用して一括返済することも可能です。
不動産売却時に消費税が非課税となるケース
続いて不動産売却時に消費税が非課税となるケースをご紹介します。
土地の売買
土地に関しては、売主が個人でも事業者でも消費税はかかりません。
消費税とは「消費されるもの」に課される税金です。
建物は消費されるものなので課税対象ですが、土地は消費されるものではないため非課税となります。
土地の定着物（庭木や庭石など土地から分離できないもの）も、土地の一部と判断され消費税はかかりません。
ただし土地を駐車場や地下車庫にしている場合は、設備の譲渡として扱われるため消費税がかかります。
売主が個人の場合
一般的な不動産売買では、売主と買主どちらとも個人で、仲介に不動産会社が入ります。
この場合、売主は課税事業者ではないため建物に対して消費税はかかりません。
ただし、家賃収入が発生する投資用のマンションなどは「事業」と判断され、課税対象となるケースがあります。
個人が売買する一般的な不動産売却においては、建物や土地の消費税をあまり気にする必要はないでしょう。
前々年の売上高が1,000万円以下
前述したように事業者がおこなう不動産売買では消費税が発生します。
ここで注意したいのが、事業者は「課税事業者」と「免税事業者」の2種類にわけられるということです。
消費税の納税義務がある事業者を「課税事業者」と呼び、消費税の納税を免除されている事業者を「免税事業者」といいます。
課税事業者になるかどうかは、基準期間における課税売上げが1,000万円を超えるかどうかで判断します。
課税売上げが1,000万円以下の場合は免税となり、消費税がかかりません。
基準期間については個人事業主と法人で多少異なるため、詳しくは国税庁のホームページにてご確認ください。
なお、免税事業者となる場合には消費税の納税義務者でなくなった旨を税務署へ申告する必要があります。
不動産売却時の消費税に関する注意点
最後に不動産売却の消費税に関する注意点を解説します。
不動産売却前の予備知識として頭に入れておきましょう。
不動産価格は税込で表示される
不動産の価格は「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」にて、必ず税込で表示すると定められています。
もし一戸建てを売却した場合、土地には消費税が課税されませんが、建物代金及びそこにかかる消費税を算出しなければなりません。
購入希望者にとってはうれしい税込表示ですが、売主にとってはデメリットと感じてしまう部分です。
消費税は確定申告にて申告・納税する
納税義務者が不動産を売却した場合、確定申告にて消費税を納めます。
納付期限は、法人と個人事業主で異なるため注意が必要です。
法人の場合は課税期間の翌日から2か月以内に、個人事業主は翌年3月末日までに申告しなければなりません。
また、消費税の納付額が48万円を超える場合には「中間申告」と「中間納付」が必要です。
中間申告とは、いわば税金の前払いのようなものです。
年の途中で税金を前払いして、その期の決算が確定した段階で不足分を支払います。
反対に、払い過ぎていた場合は返金対応がなされます。
中間申告の回数と納付金額については以下をご覧ください。
●48万円超400万円以下の不動産売却をおこなった場合：申告直前の消費税率の1/2（中間申告の回数は年1回）
●400万円超4,800万円以下の不動産売却をおこなった場合：申告直前の消費税率の1/4ずつ（中間申告の回数は年3回）
●4,800万円超の不動産売却をおこなった場合：申告直前の消費税率の1/12ずつ（中間申告の回数は年11回）
中間申告が必要な場合は税務署から連絡がきます。
後回しにして忘れてしまわないよう、税務署から連絡がきたら早めに対応しましょう。
引き渡し時の消費税率が適応される
不動産売却時の消費税は、実際に不動産が引き渡されたときに確定します。
消費税率が変わる場合は、いつ引き渡しを終えたかどうかで適用税率を判断しましょう。
たとえば2021年5月末時点では消費税が10%、2021年6月1日に消費税が15%へ変更になったとします。
5月30日に契約書を取り交わし、6月4日に物件を引き渡したとすれば、変更後の消費税率15%が適応されます。
消費税率が変わる前に契約を結んでいても、物件を引き渡したあとの税率が適用されるため注意が必要です。
トラブルを避けるためにも消費税率の変更が予定されている場合には、買主や不動産会社とあらかじめ話し合っておきましょう。
まとめ
今回は、不動産売却時にかかる消費税について解説しました。
個人が不動産を売却する場合、建物は非課税ですが、仲介手数料や司法書士への報酬は課税対象です。
一方、法人や個人事業主が不動産を売却する際には、建物にも消費税がかかります。
課税・非課税になるケースを理解して、不動産売却時にかかる費用を計算しましょう。
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