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競売物件ってなに?購入するメリット・デメリットを解説!

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競売物件ってなに?購入するメリット・デメリットを解説!

競売物件ってなに?購入するメリット・デメリットを解説!

市場価格よりも安く購入できる可能性のある競売物件。
安いなどのメリットがある反面、多くのデメリットやリスクがあるので購入の際には注意が必要です。
当記事では、競売物件の基礎知識をはじめ、メリット・デメリットについて解説します。

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購入前に知っておこう!競売物件とは?

購入前に知っておこう!競売物件とは?

競売物件を購入する前に、競売物件とはどのような物件なのか正しく理解しておきましょう。

競売物件とは?

なにかしらの理由で支払いができなくなった不動産を、オークション形式で強制的に販売するのが競売物件です。
競売物件の多くは、住宅ローンの滞納による債権者からの申し立てによって競売にかけられます。
勘違いされやすいのですが、競売物件だからといって「建物に不備がある」ということではありません。
あくまで所有者の支払い能力が無くなった物件と認識しておきましょう。

競売物件の特徴とは?

競売物件の特徴は下記のとおりです。

建物の種類はさまざま
競売にかけられる不動産は、住宅だけではありません。
土地や事務所、ビルなども競売にかけられることがあります。

売主がいない
競売物件には売主がいません。
なぜなら競売物件になる不動産は、競売にかけられる前に裁判所によって差し押さえられるからです。
住宅ローンの滞納者は、差し押さえられた時点で不動産の所有権を失っています。
差し押さえを実行した裁判所が売主になるのかと言うと、実はそういうわけでもありません。
裁判所はあくまで差し押さえと競売を実行するのみ。
裁判所が競売物件の売主にはならないので注意しましょう。

競売物件を購入するメリットとは?

競売物件を購入するメリットとは?

ここからは、競売物件を購入するメリットをご紹介します。

購入費用が安い

競売物件のメリットは、購入費用が安いこと。
購入費用の安さは、競売物件を購入する最大の魅力とも言えます。
目安ではありますが、一般の相場価格の約6~7割の価格で不動産を購入することが可能です。
購入者にとってリスクがあるのも事実ですが、そのぶん購入費用が安くなっていると思えば、競売物件を購入するのも1つの手段となるでしょう。
競売物件を購入するリスクについては、後々デメリットと一緒にご紹介します。

多様な物件がある

競売物件のメリットは、多様な物件があること。
通常の不動産市場では購入できないような、面白い不動産が見つかる可能性があります。
今まで見たことないような形の土地も見つけられるかもしれません。
「普通の不動産ではつまらない」とお考えの方は、競売物件でさまざまな不動産を探してみてはいかがでしょうか。

手続きが簡単

競売物件のメリットは、手続きが簡単なこと。
一般の不動産契約では、司法書士に依頼して売買契約書を交わすなど、複雑な手続きが必要になります。
競売物件では、複雑な取引を裁判所がおこなうため、買い手の負担が少なくなるのです。
競売物件を購入する流れは下記のとおりになります。

手続き①入札をおこなう
売却基準額と買受可能額を参考に、いくらで入札したいか決めましょう。
売却基準額とは入札の目安金額のことで、買受可能額とは入札の最低金額のことです。
気に入った競売物件を見つけたら、期限が過ぎる前に入札することを忘れないようにしましょう。

手続き②代金納付
開札によって買い手になることが決まったら、おおよそ1か月以内に代金を裁判所に納めましょう。
代金納付期限の通知も送られてくるので、期限を過ぎないよう注意してくださいね。
納付が完了すると、不動産の所有権が購入者になります。
登記などの手続きは裁判所がおこなってくれるので、買い手にとってはありがたいポイントです。

手続き③不動産の引き渡し
いよいよ、不動産の引き渡しになります。
手続きが簡単なので、引き渡しまでの流れは基本的にストレスなく進むでしょう。
しかし、旧所有者が不動産を占有している場合、引き渡しの際にトラブルが発生します。
引き渡しによるトラブルは後から解説しますが、引き渡し命令の申し立てなど手続きが増える可能性もあるので、覚えておいてくださいね。

競売物件を購入するデメリットとは?

競売物件を購入するデメリットとは?

競売物件の購入は、メリットだけでなくデメリットもあります。
購入前に、デメリットについてもよく理解しておきましょう。

内見ができない

競売物件のデメリットは、内見ができないこと。
物件の情報は、「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」の3つで確認するしかありません。
以下で、3つの書類に記載されていることをまとめました。

●「物件明細書」…物件の権利について書かれた書類
●「現況調査報告書」…建物の種類や構造などが書かれた書類
●「評価書」…不動産の図面、周辺環境や評価額などを確認できる書類


上記の書類のみを参考に、物件の情報を読み取ることになります。
内見してから購入を検討できる通常の不動産取引よりも、競売物件の購入のほうがリスクが高くなります。

引き渡し義務がない

競売物件に売主がいないのは、先ほどご説明したとおりです。
売主がいないとなると、引き渡し義務がないというデメリットが発生します。
旧所有者が退去せずに、そのまま住み続けている可能性もゼロではありません。
旧所有者がなかなか退去しない場合には、裁判所に引き渡し命令や強制執行の申し立てをします。
ここでの費用は自己負担となるので、買い手にとって競売物件の購入はリスクのある購入方法とも言えるでしょう。

期限が決まっている

競売物件を購入するデメリットは、購入できる期限が決まっていること。
一定の期間内に入札をおこなわないと、競売物件の購入は不可能になります。
気に入った不動産を見つけても、他の物件と比較している間に期間を過ぎないように注意が必要です。
必ず期限内に入札をおこないましょう。
また、期間内に入札をおこなったからといって、必ず購入できるとは限りません。
もっとも高値で入札した方が買主となる仕組みなので、入札額をいくらにするのかが重要になります。

落札の取り消しはできない

競売物件への入札は、慎重におこなう必要があります。
なぜなら、落札を取り消すことはできないからです。
「高値で入札をしてしまった」と後悔することがないよう、入札額は慎重に決めましょう。

不備の修繕費用は購入者負担になる

競売には売主がいないため、契約不適合責任も存在しません。
契約不適合責任とは、売買契約に不備があった際に、売主が買主に対して負う責任です。
売主が存在する通常の不動産売買であれば、契約不適合責任があるため安心して契約を結ぶことができます。
契約不適合責任がない競売物件では、購入後に破損や汚れを見つけても、ご自身で修繕費用を負担することになります。
競売物件は内見ができないので、購入前に建物の不備をチェックすることは難しいです。
不備があった際には購入者が負担を負うことになるので、リスクがあることを覚悟しておきましょう。

住宅ローンが複雑

競売物件の購入で住宅ローンを組むことは可能です。
しかし、通常とは違う複雑な手続きが必要になるので注意しましょう。
司法書士や弁護士に依頼することになるので、報酬費用も発生します。
一括購入できる方は、住宅ローンを組んで競売物件を購入するか、一括購入をするか、慎重に検討を進めてください。

まとめ

以上、競売物件を購入するメリット・デメリットをご紹介しました。
購入費用が安く済む代わりに、内見ができないなどのリスクがあることを忘れてはいけません。
リスクをおさえて不動産を購入したいのであれば、競売物件ではなく通常の不動産売買がおすすめです。
不動産売買に関するご相談は、ぜひ株式会社リードホームまでご連絡ください。

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