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注文住宅を建てる際、土地の購入時や建物の建設時にさまざまな諸費用が必要となってきます。
諸費用が発生することは理解していても「何に対してどのくらいの金額がかかるのか分からない」という方もいるのではないでしょうか。
この記事では、土地の購入から住宅を建てるまでに必要な諸費用について、平均金額を基にしたシミュレーションを交えて解説します。
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諸費用とは、土地の購入代金や住宅の建設にかかる費用以外に発生するお金のことをいいます。
たとえば、住宅ローンの借入費用や仲介手数料、登記費用などです。
諸費用は現金による支払いが一般的であるため、自己資金から準備しておく必要があります。
最近は、諸費用込みの住宅ローンもありますが、無理のない返済をするためにも、資金計画を立てる際は必ず諸費用も含めて計算しましょう。
まずは土地購入時にかかる諸費用について解説します。
ここでは、土地購入時の一般的な諸費用として5つの項目をピックアップし、どういった費用なのかも交えて解説します。
●モデルケース：2,500万円の土地に2,000万円の建物を建てると想定した場合
売買契約時の手付金（250万円）
土地を購入する際に、売主に対して支払うお金です。
支払う代金の一部ではありますが、この段階では住宅ローンが利用できないため、自己資金として準備しておかなければなりません。
そのため、ここでは諸費用に含めて計算しておくこととします。
手付金の相場は土地価格の10％です。
仲介手数料（89万円）
土地を仲介してくれた不動産会社へ支払うお金です。
仲介手数料の上限は法律で決められています。
売買価格が400万以上の場合、計算式「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」で求められます。
登記費用（38万円）
不動産の所有権が売主から買主へ移ったことを示す登記（所有権移転登記）にかかる登録免許税です。
「土地の評価額×1.5％」が登記費用となります。（2023年3月31日まで）
また登記をおこなう司法書士への報酬も別途必要です。
印紙税（1万円）
土地の売買契約書に貼る印紙代で、1,000～5,000万円の土地の場合は1万円です。（2022年3月31日まで）
固定資産税・都市計画税（10万円）
固定資産税と都市計画税は売主と買主で、所有期間に応じて負担し合うのが慣例となっています。
ここでは多めに見積もり10万円としておきましょう。
なお、税額は「土地の評価額×1/2×3％」で求められます。（2024年3月31日まで）
上記の他に、購入した土地に古家が建っている場合は解体費として150～300万ほどの撤去費用がかかります。
以上をまとめると、注文住宅を建てる際にかかる土地購入時の諸費用は、手付金込みで388万円となります。
土地購入から注文住宅を建てるまで～建物建設時に必要な諸費用とは？～
続いて、建物の建設時にかかる諸費用について解説します。
ここでも、2,500万円の土地に2,000万円の建物を建てると想定した場合の概算とともに、5つの主な諸費用についてご説明します。
印紙代（1万円）
建設工事請負契約書に貼る印紙代です。
金額は契約金額によって異なり、1,000～5,000万円の土地の場合は1万円です。（2022年3月31日まで）
登記費用（22万円）
登記の内容は、住宅新築時に必要となる「建物表題登記」と、住宅取引時に必要となる「所有権保存登記」の2つです。
税率は「建物の評価額×1％もしくは1.5％」で求められます。（2022年3月31日まで）
水道分担金（20万円）
水道分担金は、水道の利用を申し込む際に納付するお金のことです。
納付先は水道局で、地方公共団体によっては不要なところもあります。
主に水道管の口径などによって異なりますが、一般家庭用の平均的な給水管が20mmで4～20万円と言われているため、ここでは20万円で計算しておきましょう。
市町村によって「水道加入金」や「水道負担金」などと、呼び名が異なります。
建築確認に関する申請費用（19万円）
建築確認とは、新築で建物を建てる前に、その建物が建築基準法などの法令に適合しているかどうか確認するものです。
その確認の際に申請費用＋代行手数料がかかります。
東京都が公表している建築確認に関する申請手数料では、床面積の広さに応じて金額が変わりますが、1,000㎡であると想定すると191,000円のため、ここでは19万円とします。
地鎮祭・上棟式（15万円）
建物の建築を開始する前におこなう「地鎮祭」にかかる費用と、棟上げまで終わったところで執りおこなう「上棟式」にかかる費用です。
地鎮祭の相場は5万円前後です。
一方、上棟式は相場が10万円前後となっているため、両方ともおこなう場合はトータルで15万円ほど必要と考えておくと良いでしょう。
これらの費用を合算すると、注文住宅を建てる際の建物建築時にかかる諸費用は77万円となります。
また注意点として、建築士に設計を依頼した場合は、「設計料」として建築工事の10～15％がプラスされます。
今回の例である2,000万円の建物で考えると、設計費（13％で計算）として260万円が計上され、建物建築時の諸費用は設計料込みで337万円となります。
その他にかかる別途費用として、地盤改良費や外構工事費などが挙げられます。
土地の状態によっては、別計上での工事が発生することもあるため、どこまで建物工事費に含められるか見積もりの段階で明確にしておく必要があります。
以下、例として別途工事費を4つほど掲載しますので、参考にしてみてください。
●地盤補強費：1坪あたり2～5万円程度
●地盤調査費用：5～10万円前後
●上下水道管の引込費用：60～100万円程度
●ガス管の引き込み：20万円前後
土地購入から注文住宅を建てるまで～住宅ローン契約時に必要な諸費用とは？～
ここでは住宅ローン契約時にかかる一般的な諸費用を5つ解説します。
諸費用の中で最も高額になるのがローン保証料です。
ローン保証料に関しては、融資時に一括で支払う方法と、金利に含める形で支払う方法があります。
保証料（95万円）
ローン契約時、連帯保証人を立てない場合に保証会社へ支払う費用です。
一括払いの場合は「借入額×2.2％（2％＋消費税）」が目安となります。
登記費用（9万円）
抵当権設定登記の際に必要な登録免許税です。
税率は「借入額×1％」となります。（2022年3月31日まで）
また、登記をおこなう司法書士の報酬も別途用意が必要です。
火災保険料（20万円）
火災保険へ加入するための費用です。
保証内容を充実させるほど高くなりが、15～40万円程度が相場です。（最長10年を想定、2021年6月時点）
地震保険料（5万円）
地震保険に加入するための費用です。
1,000万円あたり5万円前後が相場であり、火災保険とセットでの加入となります。
以上をまとめると、住宅ローン契約時にかかる諸費用は129万円です。
つなぎ融資を利用した場合は別途諸費用がかかる
この他に注意が必要なのは、建売住宅には必要ない工事費用などがかかることです。
建売の場合は、土地代と建物代が一緒になっており、住宅ローンで支払いをするといったシンプルな仕組みです。
それに対し注文住宅の場合は、着工金や中間金といった支払いが建設途中で必要となり、そのタイミングでは融資が実行されていないため、自己資金で準備しなければなりません。
そこで活用するのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資の審査に通過すれば、着工金や中間金を住宅ローンでまかなえるため、自己資金を用意する負担が減ります。
しかし金利は住宅ローンよりも割高のため、つなぎ融資を利用する場合、これらも諸費用として計上しておく必要があります。
まとめ
2,500万円の土地に2,000万円の建物を建てると想定した場合、土地購入時・建物建設時・住宅ローン契約時の概算を合計すると、注文住宅を建てる際にかかる諸費用は、総額854万円という結果になりました。
今回の概算で計上していない別途費用などを含めると、さらに大きな金額になります。
最低でも土地価格＋建設代金の20%を自己資金として準備し、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。
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