不動産売買について調べると、土地評価額という単語をよく見かけることになります。
この記事では、そもそも土地評価額とはどのようなものか、概要や計算方法などを解説していきます。
土地評価額について知り、不明点をなくして土地売買を進めていきましょう。
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土地に関しては、主に5つの評価額があります。
これらを総称して土地評価額と言いますが、それぞれの価格の概要をご説明します。
時価
不動産市場で実際に取引された売買価格のことで、実勢価格とも呼ばれています。
公示価格
国土交通省が毎年公表している土地の価格です。
各地域の不動産売買の事例や土地の収益見込みを、国土交通省の土地鑑定委員会が調査して評価した価格になります。
市場に出されている不動産の売買価格が、適正な価格になっているかどうかの指標となり、国が公共事業で土地を所有者から買い取るときの算定基準にもなる価格です。
基準地価
各都道府県が毎年公表している土地の価格です。
住宅地や商業地、工業地など用途ごとに分けられているのが特徴です。
公示価格とは算出方法が似ていますが、公表時期がそれぞれ異なっているので注意しましょう。
路線価
国税庁が、多くの人が利用する道路や路線から標準地を選び、毎年発表するもので、不動産鑑定士による評価を参考にして計算されています。
相続税や固定資産税などを計算する際に用いられる評価額です。
固定資産税評価額
こちらの金額は、あらゆる税金などを計算するうえで基準となるものです。
各市町村が公表する価格で、3年に1度、評価替えがおこなわれます。
以上の5つが土地評価額となっています。
それぞれ、目的に合わせて計算方法や評価や公表の時期が異なっているので、参考にされる際はご自身がどんな数字を知りたいのかをもとに、参考にする評価額をお選びください。
土地評価額の計算方法とは
次に、それぞれの金額の計算方法についても解説していきます。
時価の計算方法
当人同士が同じ金額で取引したいと思ったとき、契約成立するときの価格が時価になります。
たとえば、2,000万円で購入希望の方と、同じ値で売却希望の方がいる場合は、希望価格が一致するので、その土地の時価は2,000万円となります
また、近隣の過去の取引を参考にして、時価を割り出すこともあります。
ただ、あくまで参考程度の金額なので、実際の取引価格になるわけではないということに注意が必要です。
購入希望価格と売却希望価格が一致することは、実際にはあまりありません。
具体的な時価の計算方法としては、公示地価や基準地価の110％程度の価格となります。
よって、公示地価が2,000万円だった場合、時価はおよそ2,200万円となります。
公示価格の計算方法
こちらの値段は、基準となる地価の1㎡あたりの価格×土地の面積で割り出すことができます。
たとえば、基準の地価が1㎡あたり10万円で、土地の面積が200㎡となっていた場合だと、10万円×200㎡＝2,000万円という計算となります。
基準となる金額は土地によってさまざまなので、調べたい場所の値段をその都度確認しましょう。
また、同様に必ずしもこの価格になるとは限らないので、実際に土地の売買をおこなう際にはその点に注意しておきましょう。
基準地価の計算方法
基準地価の計算方法は、公示地価の1㎡あたりの価格×土地の面積になっています。
公示価格の公表は1月1日、基準地価の公表は7月1日です。
土地の価格を算出する際は、どちらを活用しても良いですが、購入または売却の時期に合わせて最新の情報を参考にするようにすると良いでしょう。
路線価の計算方法
路線価は、道路に面している土地の面積×各土地の価格で計算されます。
価格はおよそ8割程度と、時価よりも若干低くなることがほとんどです。
また、路線価に近い価格として、相続税評価額というものがあります。
相続税評価額というのは、相続税などを計算する際の基準となる課税価格のことです。
相続税評価額は、路線価を用いて、土地の相続税評価額＝路線価×土地面積という計算式で導き出せます。
固定資産税評価額の計算方法
固定資産税評価額は不動産鑑定士が評価し算出している価格です。
時価は､固定資産税評価額を0.7で割った価格といわれています。
たとえば、固定資産税評価額が2,100万円だった場合、時価は2,100万円÷0.7＝3,000万円となります。
また、これ以外にもさまざまな税額を計算する際に利用されており、汎用性が高い評価額です。
土地評価額の調べ方とは
最後に、各種評価額の調べ方はどのようなものがあるか解説していきます。
まず、公示価格や基準地価は国土交通省のサイトから確認ができ、時価は同じく国土交通省のサイトや不動産会社の出している情報から、路線価は国税庁のサイトから確認ができます。
時価
時価は道路に面している部分や利便性、土地の形状など、同じ大きさの土地であってもさまざまな要因から異なる価格になります。
そのため、幅広く参考にすることが重要です。
国土交通省のサイトでは、過去におこなわれた土地の取引価格がまとめられており、近隣の時価を一度にいくつも参考にすることができます。
公示価格
公示価格を調べたいときは、国土交通省が運営する「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」というサイトで検索することができます。
調べたい土地の条件を入力し、検索していくと価格が参照できるようになっています。
基準地価
基準地価は、公示価格と同じく「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を利用して調べることができます。
一般的な用途としては、検索結果から価値を知りたい土地に近い条件を探し、それを参考にしていくことになります。
調べたいエリアを絞り、土地の立地条件や形状、道路の状況や用途区分などを入力します。
路線価
国税庁のサイトを開き、路線価図や評価倍率表からチェックしましょう。
路線価を知りたい都道府県をクリックすると、「路線価図」や「評価倍率表」、「その他の土地関係」など分類分けがされているので、目的の資料をご確認ください。
また、相続や贈与などの税金も関与してくるので、取得した年に応じて路線価を確認することも重要です。
固定資産税評価額
毎年、納税通知書という書類が自治体から送られてくるので、これを確認しましょう。
固有資産を所有していれば、毎年4月から6月頃に送られるようになっています。
課税明細書に、固定資産税評価額が記載されています。
毎年届くこの通知書をいつでも見れるようにしておけば、インターネットを使わずとも確認できるので、確認しやすい場所に保管しておくことをおすすめします。
まとめ
土地評価額の計算は一見難しく思えますが、おおよその金額は簡単に計算することができます。
それぞれの評価額の用途や計算方法を知っておくことで、不動産売買や税額の計算の際に活かすことができ、手続きなどもスムーズになるでしょう。
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