不動産は大きく分けると土地や家屋に分かれますが、購入や取得をすると、不動産取得税が発生します。
購入日から指定の期間内に、土地の所在地を管轄する自治体へ申告が必要です。
この記事では、不動産を取得したときに課税される不動産取得税の概要や、計算方法、非課税枠などについてご紹介します。
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不動産取得税は、不動産を取得した際に課される税金です。
都道府県によって課せられる税金になるため、不動産所在地の都道府県に税金を納めることになります。
取得するのに費用がかかったかどうか、登記しているかどうかに関係なく、課税の対象になります。
贈与や等価交換により不動産を取得した場合も課税対象です。
しかし、例外があり、不動産を取得する目的によっては、非課税や軽減措置の対象になります。
非課税になるのは、法人の合併などによる取得、相続や公共用の道路になる土地を取得するなどのケースです。
また、「免税点」に達していなければ課税されません。
免税点とは、同一名義人が所有する土地・家屋・償却資産について一定の金額未満であれば課税されないという、税法上の決まりです。
基本的に、取得した土地が20万円、家屋なら20万円、償却資産なら150万円に満たない場合は、非課税となります。
ただし、自治体の条例によってそれ以下の金額を基準として定めることができるので、気になる方はお住まいの自治体の免税点を調べてみてください。
土地購入で課税される不動産取得税の計算方法
不動産取得税の計算方法は、基本的には「不動産の課税標準金額×税率」で、実際の税額はこれに軽減措置を適用した金額になります。
なお、計算で使用している「不動産の課税標準金額」は、固定資産評価基準によって決められた価格となり、「固定資産課税台帳登録価格」になります。
不動産取得税の税率は、原則「4％」ですが、2024年3月31日までに取得した土地や住居用の家屋は3％に軽減されます。
また、同じ住宅の場合でも、新築か中古かで異なる軽減措置があります。
不動産の種類ごとに、軽減措置や計算方法について、以下でご紹介していきます。
新築住宅の場合
新築住宅の場合は、住居用の不動産で、延べ床面積が50㎡から240㎡以内であれば、控除額が1,200万円になります。
長期優良住宅に認定されている場合は、1,300万円に控除が拡大します。
中古住宅の場合
中古物件の場合は、自分が住むための住宅で、延べ床面積が50㎡から240㎡以内であることまでは、新築住宅と要件が近しいです。
これらにくわえて、1982（昭和57）年1月1日以後に新築されて、新耐震基準を満たしている必要があります。
新築された日を基準に控除額が、100万円から1,200万円の範囲で異なります。
以下、築年数別の控除額の例をいくつかご紹介しますね。
●1997年4月1日以降に新築された住宅：1,200万円
●1989年4月1日～1997年3月31日に新築された住宅：1,000万円
●1985年7月1日～1989年3月31日に新築された住宅：450万円
●1981年7月1日～1985年6月30日に新築された住宅：420万円
●1976年1月1日～1981年6月30日に新築された住宅：350万円
各都道府県により控除額にわずかな差異がありますので、詳しく知りたい方は各都道府県の税務署に確認しましょう。
土地の場合
取得後に、一定の期間内に特例適用住宅を取得した場合は、不動産所得税が減額されます。
適用条件は、新築住宅か中古住宅で以下のように異なります。
新築住宅に関して
●住宅と一緒に土地を取得し、未使用住宅を築1年以内に取得した場合
●住宅より先に土地を取得し、敷地を手に入れた日から3年以内に住宅を新築した場合
●住宅より後に土地を取得し、住宅を新築した日から1年以内に土地を取得した場合
中古住宅に関して
●住宅より先に土地を取得し、敷地を手に入れた日から1年以内に住宅を取得した場合
●住宅より後に土地を取得し、住宅を取得した日から1年以内に土地を取得した場合
税額の計算方法は、固定資産税評価額の50%に対して3%をかけた金額を元に、税額控除額を引いた金額で計算します。
税額控除額は、「45,000円」または「（土地1㎡当たりの固定資産税評価額×50%）×（床面積[最大200㎡まで]×2）×3%」の、どちらか大きい金額が適用されます。
不動産取得税の申告方法
不動産取得税に関して、軽減措置などを受けるためには申告が必要です。
不動産を取得した日から、定められた期間内に「不動産取得申告書」を記入し、各自治体に提出します。
期限内に申告書を提出しないと、不動産取得税の課税免除や軽減措置など、適用が受けられない可能性があるので注意しましょう。
不動産取得税の納め方
税務署から、納税通知書が届きますので記載の日にちまでに、金融機関や税務署、コンビニエンスストアなどで納付ができます。
土地購入で不動産取得税が課税されない「非課税枠」とは
不動産取得税には、さまざまな理由から特例が設けられています。
不動産取得申告書を提出後、特例や軽減措置の申請ができるようになり、納税通知書は税額が低くなった状態で送られてきます。
特例や軽減措置によって、税金がゼロになった場合は、納税通知書は送られてきません。
非課税枠にはどのようなものがあるのか、以下で5つご紹介します。
相続による取得
相続によって、不動産を取得した場合は不動産所得税はかかりません。
非課税になるのは、不動産を所有している方が亡くなり、不動産を相続人が相続した場合です。
相続人ではない、他の人へ不動産をおくる遺贈（特定遺贈）の場合は、不動産所得税の対象になります。
公共の用に供する道路の取得
公共の用に供する道路とは「公衆用道路」と呼ばれ、道路が広く不特定多数の人が利用している道を指します。
公道と公道をつなぐ、不特定多数の人が利用する私道などが該当します。
土地区画整理事業などでの換地の取得
区画整理によって、所有していた土地の代わりに与えられる土地を「換地」と呼び、換地は非課税になります。
法人の合併、一定の条件を満たす法人の分割による不動産の取得
会社が合併、分割することにより、不動産を取得した場合は、一定の条件を満たせば、非課税の対象になります。
土地を新しく取得したというよりも、会社の名義変更に近い状態のためです。
宗教、学校法人などによる本来の事業に用いる不動産の取得
宗教法人、学校法人、社会福祉法人が利用する不動産は、公益を目的とするとされるため、非課税とされています。
軽減措置によって不動産取得税がかからない場合
軽減措置によって、不動産取得税が課税されないケースがあります。
中古住宅の課税標準の軽減、住宅用土地の課税標準の特例、住宅用土地の税額控除などが挙げられます。
また以下のような災害被害による減額対応もあります。
●減失または損壊した不動産に代わる不動産を取得した場合
●取得した直後に不動産が災害により減失または損壊した場合
●土地区画整理事業により代替不動産を取得した場合
まとめ
今回は、不動産所得税について、その概要や計算方法、非課税枠についてご紹介しました。
不動産所得税は、土地などの不動産を購入・取得したときに発生するので、そのときになって知るという方が多いでしょう。
自治体によって、課税の基準となる金額や、手続きをおこなえる期間が異なるため、注意が必要です。
今回の記事を参考にしていただき、軽減措置などを上手に活用していただければ幸いです。
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