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用途地域や市街化調整区域とはどのようなものかを解説!

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用途地域や市街化調整区域とはどのようなものかを解説!

用途地域や市街化調整区域とはどのようなものかを解説!

土地の売買をする際には、さまざまな専門用語を目にすることになり、何かと面倒に感じてしまうことも多いでしょう。
しかし、専門用語もしっかりと把握しておかなければ、損をしてしまったり、そもそも土地の売買ができないということにもなりかねないので注意が必要です。
ここでは、専門用語のなかで用途地域や市街化調整区域について解説していきます。

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用途地域と市街化調整区域の概要

用途地域と市街化調整区域の概要

用途地域・市街化調整区域とは

用途地域というのは、その土地ごとに定められた使用用途がある地域のことです。
たとえば、人が住むことが用途となっている用途地域には工場や大きな商業施設を建てることはできないなど、さまざまな条件があります。
市街化調整区域とは市街化を抑制された地域のことです。
文字どおり、市街化を調整されている地域となっていて、原則として住宅は建てられないようになっています。

市街化区域との違い

似たような単語として、市街化区域というものがあります。
こちらは、住宅街や商業施設がある、市街化を目的とされた区域のことです。
市街化区域であれば住宅などは問題なく建設することができるので、市街化調整区域とは逆の区域というイメージを持っていれば問題ないでしょう。
このように調整区域と調整されていない区域とでわけられているのは、無秩序に都市化を進めて、自然をなくしたり、田畑をなくしたりするのを防ぐのが目的とされています。

市街化調整区域でも許可があれば建設が認められる

各地方自治体に申請し、許可が降りることで調整区域でも住宅を建設することができるようになります。
ある程度条件があることがほとんどで、自治体によって条件は異なる場合があるので、住宅を建てる予定がある地域の自治体に確認する必要があります。
また、建設することができるものにもさまざまな制限がある場合があるので、そちらも合わせて確認しておいたほうが良いでしょう。

用途地域の市街化調整区域の活用方法

用途地域の市街化調整区域の活用方法

駐車場として活用する

住宅を建築するには開発許可を得る必要がありますが、駐車場であれば作ることができます。
月極駐車場かコインパーキングかは地域性や周辺に何があるかによって決めていかなければなりませんが、需要があれば安定した集客を望むことができるでしょう。
駐車場は基本的に土地を整備してそこに白線を引くなど、大規模な工事を必要としないため、初期費用が安いというメリットがあります。
市街化調整区域にて土地の購入を検討しているのであれば、こういった活用方法も有効です。
ただ、人口が少ない地域であったり、車の利用がさかんでない地域の場合はあまり需要がなく、赤字になってしまう可能性もあるので注意しましょう。

資材置き場

建設業や、そのほかの事業を営んでいる方にとって、木材などの資材を置く場所は必要になってくるでしょう。
家の近くは土地代が高く、広めの土地が必要になってきますが、市街化調整区域であれば土地代も安く、資材置き場としてはもってこいです。
また、自身で使わなくとも、資材置き場を必要としている企業に場所を貸し出して、それで利益を得るという方法もあります。
土地を借りた企業が土地の管理などをおこなうのが一般的なので、自身はとくに何もしなくて良いというのがメリットです。
ただ、地域の近くに資材置き場を必要としている企業や個人経営者がいることが前提となるので、近くに建設会社などがないか、経営者がいないかは事前にある程度調べておく必要があります。

太陽光発電

活用方法のひとつとして、太陽光発電もあります。
賃貸経営などよりも初期費用が安く、発電した電気は売却することもできるので、リスクの少ない利益を得ることができるというのがメリットです。
しかし、すべての自治体で太陽光発電の設営が認められているわけではないので、自治体ごとで確認をしておく必要があります。
また、曇りや雨でないかぎり、安定して収益を期待することができますが、資材置き場や駐車場経営よりは維持費などがかかってくるので、その点を踏まえたうえで検討するようにしましょう。

霊園や墓地など

霊園、墓地の運営者に土地を貸し出すことによって収益を得る活用方法です。
資材置き場のように、土地の所有者が管理をするわけではなく、土地を借りた人が管理維持おこなうので、自身は何もしなくて良いのがメリットになります。
土地の形などを考慮して霊園や墓地にすれば、需要も高く、安定した収益が望めるようになります。
ただ、霊園や墓地というものは、短期的な契約で運営されるものではありません。
基本的には数年から数十年といった長期間の契約になることが前提なので、よく考えてから契約をおこなうようにしたほうが良いでしょう。
こちらも地域によっては自治体の許可を得てから霊園として使用することになるので、まずは許可がもらえるかどうか確認をしておきましょう。

医療施設や社会福祉施設

市街化調整区域では施設などは原則建設できませんが、要件を満たせば医療施設や社会福祉施設の建設が可能になります。
土地を貸し出して、施設を建設したがっている会社と提携して、利用者が増えればその分土地の所有者にも利益が発生する仕組みです。
市街化区域の施設が満員になっていたり、頼る場所がない地域にとって、市街化調整区域にそういった施設があるのは需要が高く、長期的な収益が望めるようになります。
霊園や墓地と同様に、長期的な契約が前提となるので、収益が望めないからといってすぐに契約解除することができないという点には注意しておきましょう。

用途地域の市街化調整区域の売却方法や注意点

用途地域の市街化調整区域の売却方法や注意点

市街化調整区域の不動産は以下の3つの理由から、需要が低く売却が難しくなります。
●インフラが整っていない場合がある
●ローンの審査が通りにくい
●建築制限がある


ここでは、市街化調整区域にある不動産を売却する方法と注意点についてご紹介していきます。

隣地を所有者に売却

所有している不動産に隣接する土地の所有者であれば、土地の面積が増え、活用の幅が広がるため、購入を前向きに考えてくれる可能性があります。
もし、隣地の所有者が土地を購入することで、間口が広がる、道路に接するといったメリットがあれば売却できる可能性も高くなります。
売却する際はまず、隣地の方に声をかけてみましょう。

現在の建物を使用する方に売却

もし、既に建物が経っている場合は、比較的売却しやすい可能性が高いです。 その理由としては、開発許可を得る手間がなくなるため、そのまま使う方にとって不都合ないことがあげられます。

地目を変更する

地目が農地になっている場合は購入層の幅が狭まるため、売却も難しくなります。
宅地にすることができたら、土地活用の幅が広がり、売却もしやすくなります。

まとめ

市街化調整区域は利用しにくいと考えられがちですが、うまく活用することで安い土地で大きな利益を得ることも可能です。
要点を押さえて、売却に繋げましょう。

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