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無道路地を売却する方法は?ポイントや注意点もご紹介!

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無道路地を売却する方法は?ポイントや注意点もご紹介!

無道路地を売却する方法は?ポイントや注意点もご紹介!

土地の売却をする際に、接道義務を果たしているかどうかで、売却までの難易度が大幅に変わってきます。
今回は道路に面していない無道路地について詳しく解説し、道路に面していないと売却の際にどのような問題が発生するのか、概要や注意点をまとめてご紹介します。
ポイントとなってくるのが、道路に接しているかどうかが判断基準であり、まずはどのような状況になると無道路地扱いになるのかを知りましょう。

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売却の前に!無道路地の概要

売却の前に!無道路地の概要

無道路地とはなにか

無道路地はと不動産の評価基準や株式の評価基準をまとめた財産評価基本通達によると「道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む)」になります。
他の土地に囲まれていて、公道に出ることができないことから袋地とも呼ばれています。
このルールを守っていないと新たに建物を建築することや建物の建て替えをすることすら不可能となってしまいます。
無道路地は、建築基準法などの条例において、建築するための条件を満たしていないとみなされるため、売却の際に購入希望者がなかなか現れない事態になってしまいます。
また、周りが土地に囲まれているため、他人の土地に入らなければ、公道に出られないという不便さから、需要の低い土地となっています。

接道義務とはなにか

無道路地は接道義務を満たしていないために建物の建築や建替えができない土地と認識していてもよいでしょう。
無道路地とは「道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む)」といったとてもシンプルな表現ですが、ここで肝となるのが接道義務を満たすとはなにかでしょう。
この接道義務とは幅員4m以上の建築基準法上の道路に対して最低でも2m幅の道路を設置する義務のことであり、この条件を満たしているかどうかがポイントとなります。
これをクリアしないと建築や建て替えができません。
建築基準法第43条2項に「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」といった記載があり、はっきりと明文化されています。
例外としてたとえ2m以上接していなくても建築審査会の同意を得て許可といった条件を満たせばいいのですが、基本的には接道義務をクリアすることを考えてください。

接道義務の注意点

接道義務をクリアするためには最低でも2m幅の道路を用意する必要がありますが、土地や建物の状況によっては道路まで真っ直ぐな状態で道を引けないケースもあるでしょう。
そういったケースではいくつかの注意点があるので、それも認識しておく必要があります。
ポイントは「最低でも2m幅の道路」になっていますが、真っ直ぐに道を用意することができずに斜めに道を引いたとします。
道路に接している間口側は2m接していた場合でも斜めの道路だと通路の垂直の幅が2mを切るケースがあります。
これは「最低でも2m幅の道路」になっていませんので、無道路地と扱われてしまいます。
また、間に挟んでいる土地がいびつな形になっているため道路に活用できるスペースも凸凹した形になり道路の一部が2m未満となってしまった場合、「最低でも2m幅の道路」の条件をクリアできていないのでこちらも無道路地と扱われてしまいます。
次に注意すべきことが、市区町村によって通路の長さにおける幅の規定が異なっていることです。
東京都の場合建物の延床面積が200m以下といった条件下だと、路地状の長さが20m以下なら道路幅2m以上が求められますが、路地状の長さが20m超となると3m以上が求められます。

無道路地を売却するポイント

無道路地を売却するポイント

無道路地を売る方法その1:隣の土地を持っている人に売る

無道路地はそのままだと新築も改築もできません。
そのため、基本的には買手がつきにくく売却に動いても長期化してしまうケースがほとんどです。
その状況でも比較的売りやすい相手が無道路地となってしまっている土地に隣接している土地を所有している人です。
その人が接道義務を満たしているのなら単純に土地が大きくなりますので、有効活用しやすくなります。
相手が敷地を広げたいと考えている場合はスムーズに取引が進むので、無道路地を売却する際は、まず初めに検討してみても良いでしょう。。

無道路地を売る方法その2:リフォーム・リノベーションして売却する

無動路地に建設されている建物は、取り壊して再度立て直すことや増築をすることは不可能です。
ですが、リフォームやリノベーションをおこなって魅力ある物件として売り出せば、買い手が見つかる可能性は高まります。
ただし、リフォームやリノベーション後に売却をするときは施工費用で最終的に損益になってしまう可能性があるため、注意が必要です。
また、売却ではなくなりますが、賃貸物件として入居者を募集した場合、建物がきれいで立地が良ければ、早い段階で入居者が現れる可能性があります。
賃貸物件として活用し、収入を得る場合も選択肢の1つです。

無道路地を売る方法その3:接道義務を満たす

接道義務を満たすことができれば、通常の不動産と一緒に扱うことができるようになるので売れる確率がアップします。
接道義務を満たすには隣地を一部売ってもらうか全部売ってもらうといった対応も必要でしょう。
売却価格がアップすることを見越して隣の土地を購入することも検討してみてください。
他の方法としては隣の土地を持っている人と交渉して通行地役権を設定してもらうことです。
周囲が他の人の土地で囲まれている場合、通行地役権が設定されていたら、買い主も通行する権利があるため、問題なく土地を利用することが可能です。
ただし、通行地役権を設定するためには登記までおこなう必要があります。

無道路地の売却における注意点

無道路地の売却における注意点

注意点その1:評価額が低い

同じエリアにある土地でも無道路地はそれだけで大きく評価を落としてしまうため、売りに出したときの価格が想定よりも大幅に下回る場合があります。
不動産取引指標となっている相続税評価額においても無道路地は最大で40%の控除対象になってしまっているので、無動路地の価値の低さが伺えます。
場所や状況によっては値段そのものがつかないケースもあるので、注意しましょう。

注意点その2:売却してもプラスにならないケースもある

無道路地は建築できない土地です。
土地の売買では古くなりすぎた建物は取り壊したほうが売れるケースがありますが、無道路地だと再建築ができないため解体をしてしまうことで資産価値が低下してしまうことがあります。
また、無道路地を売るために隣の土地を購入する方法がありますが、土地を購入することが前提のため、たとえ売れる状況を整えたとしても最終的に赤字になるケースもあります。
解体費用や購入費用などを計算した上で採算が取れるのか、綿密に見積りを立てたうえで売却を始めましょう。

まとめ

今回は無道路地とは一体どんな土地なのか、そもそも売却できるのか、売却時の注意点とポイントをご紹介しました。
無道路地の条件をクリアするためには接道義務を満たすかどうかがポイントになりますが、幅員条件をきちんと満たさないといけないので要注意です。
この幅員条件も市区町村によって異なるので、無道路地を保有していて売りに出すために道をつなげたい方は、市区町村で必ず条件を確認してから挑んでください。

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