新しい家を購入したいときは、その土地の地価や買い物ができるスーパーマーケットやコンビニ、地下鉄や電車などのアクセスの良さを気にしますが、実はこれらの情報は用途地域を確認することで、ある程度見えてくるのです。
今回はこの用途地域とはなにかを一覧を交えてご紹介しつつ用途地域によって建築基準法の適用が変わること、その変遷はどうだったのかをチェックしていきましょう。
用途地域の規定を知ると将来的な住環境や街並みがある程度見えてくるので、ぜひ参考にしてください。
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用途地域とはなにか
用途地域を簡単に解説すると「都市の将来像を決めた上で用途に応じて13地域に分けて配置し、都市環境の形成をおこない、理想的な住み良い町を作るためにようとを指定している地域」となります。
つまり、土地の使い方や建物の建て方にルールを設けることで理想的な街を作るために指定された特別な地域と言えるでしょう。
ポイントとなってくるのが、「土地の使い方や建物の建て方にルールがあること」と「13地域に分けて配置されるのでなにが建築されるのかが見えてくること」でしょう。
ある程度ルールを決めておくことで、日当たりに関する問題が発生しなくなり、公害や騒音トラブルを発生しなくなる街作りが可能となり、渋滞の発生も抑えられるようになるのです。
用途地域における13地域一覧
用途地域は2019年4月から13地域に変わっています。
その一覧は大きく3つに分けることができます。
用途地域における3つの区分は13地域のうち8地域が該当する「住居系」、2地域が該当する「商業系」、3地域が該当する「工業系」になります。
住居系の用途地域は以下になります。
●第1種低層住居専用地域
●第2種低層住居専用地域
●第1種中高層住居専用地域
●第2種中高層住居専用地域
●第1種住居地域
●第2種住居地域
●準住居地域
●田園住居地域
商業系の用途地域は以下の2つです。
●近隣商業地域
●商業地域
商業系の地域では一戸建ての条件は住居系よりも緩く商業系比較では近隣商業地域の方が制限が厳しく商業地域のほうが制限は緩いです。
工業系は以下のの3つです。
●準工業地域
●工業地域
●工業専用地域
住居系や商業系よりも一戸建て建設の条件が緩く、工業地域ではほとんど制限がありません。
工業専用地域は一戸建ては建設できません。
用途地域の種類と建築基準法の適用について
建築基準法と用途地域の適用
13地域にはそれぞれ趣旨が存在していますが、それ以外にもさまざまなルールが適用されています。
このルールにおいて重要なのが建物の建築面積の敷地面積における割合を示す建坪率と、建物の各階の床面積の合計である延べ面積と敷地面積に対する割合を示す容積率が関わってきます。
まず、第一種低層住居専用地域は低層住宅地域であり、建築物の高さ制限が10mまたは12mと低く設定されています。
そして建坪率が30％から60％、容積率の限度は50％から200％とルールが設けられており、店舗は床面積の合計が50㎡以下と厳しいルールがあります。
このような高さ制限は建築基準法における「絶対高さの制限」に該当し建築基準法55条に記されているのです。
建築できるものも共同住宅・住宅・下宿・寄宿舎・図書館・幼稚園・小学校・中学校・高校・公衆浴場・老人ホームと決まっており、ホテルや遊戯施設や事務所や向上は建築できません。
都会の喧噪からできる限り離れたい方にとっては、最適なエリアが第一種低層住居専用地域なのです。
第二種低層住居専用地域は高さ制限が第一種と一緒ですが、床面積150㎡までの店舗建築が許されるのでコンビニなどのお店ができてくるのです。
建築基準法が適用された住居系用途地域の特徴
建築基準法を用途地域事に当てはめることでそれぞれの地域で特徴が出てきます。
第一種低層住居専用地域は一般的なコンビニが建てられないため静かな住宅街であることが特徴です。
次に第二種低層住居専用地域は第一種よりも店舗が建てやすくなるのでコンビニなどの小さなお店があり、住環境との利便性がアップします。
第一種中高層住居専用地域になると床面積が500㎡以下とかなり大きくなり、分譲マンションが出るエリアとなります。
ここまでくると利便性がかなり高くなってくるでしょう。
第二種中高層住居専用地域になると床面積1,500㎡以下の店舗や事務所が建てられるので、中規模の商業施設が設置されるエリアとなり生活利便性は非常に向上します。
第一種住居地域では3,000㎡までの店舗や事務所が建てられるエリアとなるので、高層住居も建築される賑やかなエリアとなるでしょう。
駅が近いエリアが指定されることが多く、一人暮らしの女性でも夜の道を安心して歩けます。
第二種住居地域は床面積10,000㎡以下なら商業施設も建てられるのでボウリング場やスケート場やカラオケボックスといった遊べる施設が出そろってきます。
とにかく賑やかな場所に住みたい方向けのエリアです。
準住居地域は国道や幹線道路沿いが指定され第二種住居地域で可能な建物や作業場床面積が150㎡以下の自動車修理工場などが建築されます。
こちらは車で移動することが多い方向けのエリアで、国道や幹線道路を使っての移動が多い方に好まれます。
田園住居地域は農業と調和した住環境が推奨されるエリアで建物制限は第一種低層住居専用地域に似ているため喧噪が嫌いな方や農業を楽しみたい方向けのエリアです。
このように住居系の用途地域だけでもここまで大きな違いがありますので、自分が住む予定のエリアがなにに指定されているのかを知れば将来的にどのようなお店が建てられるのかも見えてくるのです。
用途地域における変遷の種類について
どのように用途地域は変わっていったか
用途地域は地域ごとで変遷が多少異なっていますが、一地域を一例にしていきます。
用途地域の始まりは昭和35年ですが昭和32年に防火地域を決定も用途地域には関わっています。
用途地域が誕生した翌年昭和36年に準防火地域が誕生し、昭和45年に市街化区域・市街化調整区域が用途地域に加わったのです。
昭和48年に建築基準法改正に伴う用途地域の変更がおこなわれ、高度地区も追加されていきます。
その後平成8年に都市計画法・建築基準法改正があり用途地域が変更され12種類に区分されたのです。
2019年になると田園住居地域が追加されたことで用途地域は13地域となります。
用途地域はこのように誕生から年々増加する傾向にあり、他の地域でも4種類から増えて8種類となり、平成8年の法改正で12地域に増え、2019年に田園住居地域の追加で13地域になるといった変遷もありました。
まとめ
用途地域はこのように13種類存在し、一覧にしてみるとかなり多く感じます。
しかし、この13種類は細かく区分されていますが建築基準法などのルール準拠の仕方も変わっているためどのような建物が建てられるのかもある程度予測を立てることが可能です。
また、歴史的な変遷を見るとこれからも増える可能性はありますが、大幅な変化が発生するとは考えにくいです。
一戸建てを購入したい方は、そのエリアがどの用途地域に該当しているのかを知れば、自分が住みたい理想の街に住むこともできるでしょう。
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