家を購入するときには、住宅ローンを組む人がほとんどです。
住宅ローンを利用して住宅を買うときに受けられる「住宅ローン控除」は、新築に限らず中古で家を買ったときでも利用できます。
今回は、中古で家を購入するときに活用したい、住宅ローン控除について詳しく解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちら中古で家を買ったときでも受けられる住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる、国の減税制度です。
住宅を新築したり、中古で家を買ったりしたときに住宅ローンを利用した場合、定められた要件を満たすと、所得税から一定額が控除されるシステムです。
「控除される」とは、支払う予定の税金からその分が差し引かれる、つまり減税されることを意味します。
そのため住宅ローン控除は、住宅ローン減税といわれることもあります。
家を買うと出費が多くなるので、少しでも税金が安くなると助かりますからぜひ利用したいですね。
中古住宅購入時に住宅ローン控除で減税される額の計算方法と上限額
中古の家を買ったときに住宅ローン控除で減税される金額は、以下の計算式で求めます。
住宅ローンの年末残高×1%
「え、たったの1%だけ？」と思ったかもしれませんが、住宅ローンは高額になりがちなことを忘れてはいけません。
たとえば年末に残債が2千万円あった場合、2千万円×1%で20万円になります。
本来だったら払うはずだった20万円の税金を、払わなくてよくなるのですからお得ですよね。
ただし、住宅ローン控除には上限額があり、中古住宅の場合は20万円とされています。
たとえば年末の残債が3千万円あった場合、1%は30万円になりますが、上限額は20万円なので、実際に減税されるのは20万円になります。
控除期間は最大で10年間なので、1年間毎年20万円の控除を受け続けた場合、最大で200万円の減税になるのです。
所得税が控除額を下回ったら住民税から控除してもらえる
住宅ローン控除を受けた場合、控除額は所得税から差し引かれます。
しかし支払う所得税が、控除額を下回る場合も少なくありません。
たとえば控除額は20万円なのに、その年支払うべき所得税が15万円しかない場合、5万円分損してしまいますよね。
そういったケースでは、住民税も控除の対象とされ、5万円分は住民税から差し引いてもらえます。
ただし、住宅税控除にも限度額が定められている点には注意が必要です。
なお住宅税の控除限度額は、前年度所得金額の7%（上限136,500円）とされています。
中古で家を買ったときに住宅ローン控除を受ける要件とは
中古で家を買ったときでも、10年間で最大200万円も税金が安くなる住宅ローン控除ですが、どんな家でも適用されるわけではありません。
ここでは中古の家を買って住宅ローン控除を適用されるための要件を、詳しくご紹介します。
住宅ローン控除を受ける基本要件とは
まずは、住宅ローン控除を受けるための基本要件をチェックしておきましょう。
自分が居住するための住宅であること
中古住宅を取得した日から6か月以内に居住を開始し、控除の適用を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること
居住の実態は住民票により確認されるため、引越すと同時に住民票を移動しておきましょう。
控除を受ける年の合計所得金額が3千万円以下であること
合計所得は、会社からもらう給与だけではなく、株の利益や配当、退職金などほかの所得も合計したものになります。
購入した住宅の床面積が50㎡以上であり、店舗兼住宅の場合には2分の1以上が居住用であること
ここでいう面積は、登記簿上の面積となります。
登記簿上の面積は、戸建て住宅であれば壁芯面積（壁の厚みの中心から測った面積）、マンションなら内法面積（壁の内側で測った面積）を指します。
広告に記載されている面積とは異なる場合があるため、中古で家を買った家の面積が50㎡前後の場合はよく確認しましょう。
10年以上の住宅ローンを借り入れていること
ほかの特定の制度を利用していないこと
居住した年と、その前後2年間に、「長期譲渡所得課税の特例」「3000万円特別控除」などを利用していた場合は住宅ローン控除は受けられません。
中古で家を買ったときは、上記の条件に加えて下記の条件も満たす必要があります。
●築年数が、以下の規定を満たすこと
・耐火建築物の場合（鉄筋コンクリート造など）：築25年以内
・上記以外の場合（木造など）：築20年以内
●耐震レベルが以下のいずれかの基準を満たしていること
・耐震基準適合証明書を取得している
・耐震等級1以上の住宅性能評価書を取得している
・既存住宅売買瑕疵保険に加入している
とくに中古で家を買ったときには、1981年6月1日に施行された改正建築基準法を満たしているかが重要になります。
それ以前の建築の場合、新耐震基準を満たしていない可能性が高いので要注意です。
制度の適用を受けるには確定申告や年末調整が必要
住宅ローンを組んで家を買えば、自動的に制度が適用されて減税されるわけではありません。
控除を受けるには、ローンを組んで住宅を買ったことを、税務署にきちんと知らせる必要があります。
住宅ローン控除の申請は、入居した翌年の確定申告期間内に必要書類を提出することでおこないます。
管轄の税務署に行くか、郵送やオンラインで申請するといいでしょう。
2年目以降の申告は、会社に勤めているなら年末調整のみでOKです。
個人事業主など年末調整を利用しない人は、毎年確定申告が必要です。
中古住宅購入時の住宅ローン控除はいつまで続くのか
住宅ローンを組んで中古で家を買ったときに節税できる住宅ローン控除の制度ですが、いつまで続くのでしょうか？
中古住宅購入時の住宅ローン控除の優遇期間（13年）は延長されている
中古で家を買ったときに受けられる住宅ローン控除の制度には、消費税が8%から10%に変更になったのにともない、控除を受けられる年数が10年から13年に延びる優遇期間が設けられています。
当初は2020年末までの入居が対象でしたが、延長され「2022年12月31日」までの入居が対象となりました。
この期間内に購入した家へ入居することと同時に、中古住宅は2021年11月までに契約していることが条件です。
優遇期間終了までに中古の家を買ったらさらに節税できるので、購入を迷っている方は早めに決断するようにしましょう。
制度はいつまで続くか分からない
現在の制度は、この先永遠に続くものとは限りません。
とりあえず令和3年12月31日までは制度の存続が決まっていますが、その先いつまで続くのかは不明です。
景気が上向いてきたら、制度が廃止される可能性もあります。
また、廃止されることがなくても、控除の割合が見直されることも考えられます。
現在の住宅ローン控除はローン残高の1%が控除されますが、今後も低金利が続くと1%を切るローンが増えてくるかもしれません。
そうなると、住宅ローンの金利を超える以上の控除を受けられることになってしまい整合性がとれません。
そのため1%を上限はいつまでも続くことなく、今後は実際支払った金利分だけ控除する、と制度が変更されることも十分にあり得るでしょう。
まとめ
住宅ローン控除は、中古で家を買ったときに最大で10年間所得税や住民税から税金を差し引いてもらえる制度です。
現在は優遇措置がとられており、消費税を支払う中古住宅であれば、2021年11月末までに契約することで期間が最大で13年間に延長されます。
制度はいつまで続くか分からないことを考えると、中古住宅の購入を迷っているようなら、早めに決断するのがおすすめですよ。
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