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建築基準法によるがけ条例とは?東京都がけ条例の内容について

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建築基準法によるがけ条例とは?東京都がけ条例の内容について

建築基準法によるがけ条例とは?東京都がけ条例の内容について

建物を建てるとき、その建物や敷地を安全に維持していくための法律には、「守らないといけないのは理解しているけれど、読んでいてどうも分かりにくい……」というものがありますよね。
建築基準法に基づいて定められている「がけ条例」もその一つではないでしょうか。
本記事では、建築基準法とかかわりの深い東京都の「がけ条例」の内容はどのような規制があるのか、どう対処したらいいのかについて解説していきます。

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建築基準法のがけ条例の対象となるのはどこ?

建築基準法のがけ条例の対象となるのはどこ?

建築基準法とがけ条例の関係

がけ条例の対象となるのはどういうところかを知るために、まず、建築基準法の規定をチェックしましょう。

建築基準法第19条第4項
「建築物ががけ崩れなどによる被害を受ける恐れのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当措置を講じなければならない」

同法第40条(一部抜粋)
「地方公共団体はその地方の気候もしくは風土の特殊性(中略)により、建築物の安全、防火または衛生の目的を充分に達し難いと認める場合は、建築物の敷地、構造、または建築設備などに関して、安全上、防火上または衛生上必要な制限を附加することができる」
このように建築基準法では、各地方公共団体(自治体)がその地域にあった、がけに対する制限を設けることを認めています。その一例が東京都のがけ条例なのです。
では次に、東京都がけ条例について基本的な概念を説明します。

そもそも「がけ」とは?

「がけ」と言われてピンとくるのはよくテレビなどで見かける「東尋坊」とか「城ヶ島」などの海に面した断崖絶壁ではないでしょうか。
「がけ」とは一般的に「2mから3mを超える高低差がありその傾斜が30度を超える斜面を有する土地」と言われています。
つまり、がけ条例の対象となるのは、2m以上の高さの30度以上傾斜のある斜面のすべてが、がけ条例の対象となります。

建築基準法のがけ条例の東京都での内容

建築基準法のがけ条例の東京都での内容

上記「がけ」の概念を受けて、東京都建築安全条例の第6条は次のように規定しています。
「高さ2mを超えるがけの下端から、水平距離ががけ高の2倍以内のところに建築物を建築、または建築敷地を造成する場合は高さ2mをこえる擁壁を設けなければならない」
これが東京都の「がけ条例」の内容です。
東京都には多くの坂がありますよね。
そのなかには上下の家の敷地の差が2mを超える場所も多く存在しています。
これらの坂は東京都がけ条例の規制対象となるのです。
ではこうしたがけ条例はどうして定められているのでしょう。

がけ条例は土砂災害から人命と財産を守るために必要

日本は、梅雨時期の雨や夏の台風、集中豪雨やゲリラ豪雨などの水害とともに地震も多いことから、災害の多い地域です。豪雨や地震による土砂災害は人の命と財産を危険にさらします。
ですが、土砂災害は適切な土木工事をおこなうことである程度未然に防げるものでもあります。
がけ条例は、がけ崩れなどで家が崩れてしまったり、その被害で人命を失ったりしないための法律なのです。

がけ条例の「擁壁」ってどういうもの?

先に説明したように、がけ条例に基づき2m以上の高さの擁壁を設置しなくてはならない場合、擁壁の基礎の底部が、がけの下端を過ぎる傾斜30度以内の良好な地盤に設置しなければなりません。
坂道を歩いていると、道路より高い土地に建てられている家の土台に石やコンクリートのブロックなどを使ったかべ状の構造物を見ることがあります。
この壁が擁壁と呼ばれるものです。
擁壁のなかには「L字擁壁」と言って、がけの手前にコンクリート造やブロックを使って壁が造られるものもあります。

建築基準法のがけ条例の規制が緩和される条件

建築基準法のがけ条例の規制が緩和される条件

東京都のがけ条例のがけには当たるけれど、規制の対象にならない土地もあります。

斜面の勾配が30度以下の土地
斜面があっても、傾斜が30度以内であればがけ条例の対象にはなりません。

地質調査によって岩盤などの強固な地盤を切り取って斜面になった土地
地盤が強固な岩盤のところを切り開いて造成している場合にはがけ崩れが起こりにくいと判断されます。

特殊な構法により安全上支障がないもの
がけの上の土地、あるいは下の土地にアンカーを入れて深い基礎工事をおこなっているものなど、斜面が崩れる心配のない工事がおこなわれている土地であれば問題ありません。

がけから相当の距離離れていてがけ崩れによる危険性がないもの
がけの下端より水平距離でがけの高さの2倍以上離れていて(上下ともがけの下端よりの距離)がけが崩れても安全であるときには規制がかかりません。

がけ上に建築する場合、がけまたは既設の擁壁の構造耐力上支障がないもの
がけや擁壁が建築物の重力に耐えられる場合は規制が緩和されます。

がけ下に建築する場合、土砂を防ぐ対策や構造により危険性がないもの
がけと建築物の間に土留を設置したり、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造かつ、がけに隣接する部分に開口部を設置しないなど、屋内へ土砂が流れ込む危険性がない場合は問題ありません。
以上の条件に当てはまる場合には、がけ条例の規制は緩和されることになります。

がけ条例の規制を受ける擁壁は検査が必須

2008年に八王子市の造成された宅地でがけ崩れが起こり、一軒の家が崩れてしまいました。
このとき隣家にも土砂が流れ込んで被害があったようです。
宅地造成した住宅メーカーや住民の方は大きな損害がでました。
このような事故を防ぐためには、がけ条例の規制を受ける擁壁について、正しい手続きに基づく検査が不可欠です。
造成地で擁壁を造る場合、確認申請と検査申請をして、造設後に検査済証を交付してもらわなければ安全性を認めてもらえません。
施主は必ず造成業者に検査済証を提示してもらって確認しましょう。
既存の擁壁がある場合にも同じように検査済証を確認しましょう。とくに古い擁壁の場合には、専門家による検査が必須です。
擁壁の強度に問題があった場合には、作り直す必要があります。
なお、擁壁を作るにしても、家を鉄筋コンクリート造にするにしても、がけのない場所に比べて費用がかさみますが、安全性の確保に必要な出費と理解してください。
擁壁を新設する場合、数十万円から数百万円の費用が必要です。
既存の擁壁を作り替えるとなると土地の掘り返しも必要になるため、さらに多くの出費を要します。
また、擁壁から流れ出る水が増えていると、土地の防水工事が必要になります。
これも広さによりますが、数十万円は必要です。

がけ条例の注意点

がけ条例には「擁壁には排水のための措置を講じなければならない」とあります。
坂道や道路わきの壁にパイプが通っているのを見たことがありますよね。
あのパイプはがけ条例の規制により設置されている理由です。
がけ崩れの原因の多くは水です。
石垣やコンクリートで土台を固めると水の逃げ場がなくなり、溜まった水の圧力で擁壁が崩壊してしまうことがあるのです。
擁壁の維持・保全の責任は擁壁の所有者にありますので、擁壁の維持管理のために、以下の項目に気を付けて安全な生活を維持することに努めましょう。

●擁壁の下の土を掘って取ることをしない
●擁壁の高さ以上に土を盛ることをしない
●擁壁の上の土地に多量の水をまいたり、池などを作って水をためることをしない

●擁壁の上の敷地には、荷重込みで擁壁の安全性を確かめた構造物以外の築造をしない
また、擁壁にひび割れや水漏れを発見したら速やかに対処することが必要です。

まとめ

がけ条例は、土砂災害から人命と財産を守るために作られた法律です。
がけ地に建物を所有する人や、これからがけ地を造成して建物を造る予定のある人は、がけ条例を厳守する必要があります。
ただし、土地の状況によって条例の規制内容が異なる場合もあります。
住んでいる地域、住もうとしている地域の自治体にまずは相談してみましょう。
また、擁壁に問題が起きたときにはすみやかに自治体窓口へ相談してください。

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