土地や建物を売却するとき、個人で買主を見つけることは困難です。
そのため不動産会社に媒介（仲介）を依頼するのが、一般的な取引方法です。
媒介を依頼すれば購入希望者を見つけてくれるだけでなく、取引にかかる手続きや買主への対応も担当者に一任することができるので、はじめて売買する方でも安心して取引を進められます。
そこで今回は、不動産を売却するなら覚えておきたい媒介契約とは何か、メリットや注意点を解説します。
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媒介契約とは、不動産の売主が不動産会社と締結して物件の売却を進める方法です。
媒介契約には3種類あり、いずれも売主と買主の間に担当者が入って取引の仲介をおこないます。
それぞれの特徴とは何か、種類ごとに確認していきましょう。
一般媒介
一般媒介とは、複数の会社と媒介契約を締結できる方法です。
また自身で購入希望者を見つけた場合、業者を仲介人にする必要がないので仲介手数料もかかりません。
ただし身内や近隣住民（隣接する土地の所有者など）が購入するような場合を除いて、自分で買い手を見つけるのは困難です。
専任媒介
専任媒介とは、特定の1社と媒介契約を締結する方法です。
一般媒介と同様、自分で購入者を見つければ不動産会社を仲介人にする必要はありません。
ただし媒介契約の履行にかかった費用は請求される場合があります。
そして不動産会社は販売状況について、売主へ2週間に1回以上報告する義務があります。
専属専任媒介
専属専任媒介とは、特定の1社と媒介契約を締結する方法です。
専任媒介とは異なり、自分で見つけた購入者についても不動産会社を仲介人にする必要があります。
そして不動産会社は販売状況について、売主へ1週間に1回以上報告する義務があります。
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不動産で媒介契約を締結するメリット
媒介契約を結ぶ主なメリットは、売買取引に関する諸手続きや買主とのやりとりを担当者に任せられる点です。
不動産売買は高額の取引なので、書類の手配には時間がかかります。
さらに買主とのトラブルを未然に防止するため、契約書類に記載すべき項目も多岐にわたります。
そういった複雑な手続きも、媒介契約を結べばプロに任せられるので安心です。
各種類ごとのメリットとは何か、確認していきましょう。
一般媒介
一般媒介は複数の会社に仲介依頼ができるので、購入希望者の幅が広がります。
そのため適正な売り出し価格であれば、比較的早く買い手を見つけやすい点がメリットです。
ただし売り出しが長期化した場合、販売活動の優先度が下がったり、値下げ交渉が入りやすくなったりするので注意が必要ですね。
専任媒介・専属専任媒介
専任媒介や専属専任媒介とは、いずれも1社とだけ媒介契約を結ぶものです。
不動産会社にとっては売主から受け取る仲介手数料を確保できるので、一般媒介よりも優先的に販売活動を実施する傾向が強い点がメリットです。
たとえば広告や折り込みチラシなど、コストのかかる宣伝も積極的にしてもらえる可能性が高まるでしょう。
そして専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告義務があります。
また複数社とやりとりをしなければならない一般媒介と異なり、窓口が一本化されているのもメリットのひとつです。
常に販売状況を把握したい方にとっては、定期報告があり問い合せ先も定まっている専任媒介と専属専任媒介がオススメです。
ただし注意点として、契約期間中（最低3カ月）は他社に媒介を依頼できません。
さらに自分で買主を見つけた場合でも、専属専任媒介では仲介手数料が発生します。
なお身近に不動産購入を予定している人がいない限り、自力で購入希望者を見つけるのは困難です。
そのため現状において見込みの買い手がいなければ、あまり気にする必要はないでしょう。
どの媒介契約にするべき？
不動産売却の多くは、専任媒介によっておこなわれています。
売主が自由に購入希望者を探せる一般媒介と比較して、専任媒介は不利に思えるかもしれません。
しかし専任媒介や専属専任媒介では、一定の期間内にレインズ（不動産流通標準情報システム）へ物件情報を登録する義務があります。
レインズとは、不動産業者専用の物件売買情報サイトのことです。
たとえ1社のみと媒介契約を結んでいたとしても、レインズに掲載されていればほかの業者も物件情報を自由に閲覧できます。
しかしながら一般媒介では、レインズの登録義務についての取り決めがありません。
レインズを介して購入希望者が現れることは珍しくないため、登録が義務付けられている専任媒介や専属専任媒介のほうが成約にいたる可能性が高まるでしょう。
買主にとって媒介契約の種類はあまり関係がない
物件探しをしている買主もまた、どこかの会社に仲介を依頼しているケースがほとんどです。
そのため買主にとっては購入したいと思った物件があれば、自身が仲介を依頼している不動産会社を通して購入の申し込みをすることになります。
このとき買主にとっては、その物件がどの媒介方法で販売されているのかはあまり関係がありません。
あくまでも媒介契約とは、売主と不動産会社との間で締結されているものです。
レインズに物件情報を登録していれば、他社と仲介契約を結んでいる買主にもアプローチできます。
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不動産における媒介契約の注意点
媒介契約を締結したあとも、不動産売買を円滑に進めるためにはいくつかの注意点があります。
そこで媒介契約を締結する際の注意点や、販売活動中にチェックすべきポイントをご紹介します。
不動産会社の選び方
媒介契約を結ぶとき、不動産会社から査定価格が提示されます。
このときの注意点として、査定価格だけで媒介先を決めないようにしましょう。
いくら高い金額が提示されたとしても、その金額で実際に売れるとは限りません。
どのような販売方法を取るのか、サービス面にも注目してみましょう。
たとえば成約の可能性が高まるハウスクリーニングやホームステージングの実施、買主へ物件を引き渡したあとのアフターフォローなど、不動会社によってさまざまな販売スタイルがあります。
専任媒介や専属専任媒介なら手厚いサービスを展開していることが多いため、担当者に相談してみてください。
販売状況を確認する
一般媒介は売主に対する販売状況の報告義務がないので、自分から問い合わせないと進行状況を確認できない可能性があります。
さらに複数社と媒介契約を結んでいれば、それぞれに問い合わせしなければならないのが注意点です。
もし内覧の予約がまったく入らないといったことがあれば、売り出し価格や宣伝方法の見直しが必要です。
そこで早期に売却したいなら、こまめに販売状況をチェックしておくことをおすすめします。
一方で専任媒介や専属専任媒介なら定期的に報告があるので、ある程度は担当者に任せておいても販売活動は進みます。
そのためはじめて不動産を売却する方や、遠隔地にある物件（相続した不動産など）の場合は、専任媒介や専属専任媒介がおすすめです。
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まとめ
不動産売却で媒介契約を結ぶメリットとは何か、知っておきたい注意点とともに紹介しました。
建物や土地の売買は何度もすることではないので、円滑な取引のためにはプロに媒介依頼するのがポイントです。
なかでも専任媒介や専属専任媒介なら、より手厚いフォローを期待できます。
不動産の売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。
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