不動産を所有すると毎年かかってくるのが「固定資産税」と「都市計画税」です。
不動産のなかでも土地は家屋とは違い価値が高騰・下落することが少ないのが特徴となっています。
土地の地目は「田、畑、宅地、塩田、鉱泉地…」など23項目ありますが、人が住めるのは「宅地・田・畑・山林・雑種地」の5種類がメイン。
すぐに家屋を建築できるのは宅地のみで、田や畑などは地目変更が必要になります。
このように、目的によって地目が細分化されている土地ですが、今回は「宅地」に目を向けて固定資産税と都市計画税の違い、さらに更地と標準税率、固定資産税の関係などをまとめています。
<土地と家屋の両方にかかる固定資産税と都市計画税>
固定資産税も都市計画税もどちらも地方税（課税主体は市町村）であり、毎年1月1日を基準日に、土地と建物を所有している方に課税される税金です。
固定資産税評価額は市町村によってあらかじめ決められており、実勢価格（実際に取引されている相場）の70％が基準になるように調整されています。
この固定資産税評価額は永遠に一定ではなく、3年に1度見直しをおこない現状に合った金額に設定されているのです。
固定資産税はこの固定資産税評価額に1.4％（標準税率）を乗じて計算されます。
この標準税率ですが日本全国一律1.4％ではなく、財政の苦しい市町村では1.4％以上の税率が課せられることもあるので注意してください。
例えば土地の固定資産税評価額が1,000万円、家屋が500万円の合計1,500万円だった場合、その1.4％の21万円が1年分の固定資産税として課税される計算になります。
ただし住宅用の土地であれば軽減措置がとられ、課税金額はこの金額よりも少なくなるので覚えておいてくださいね。
都市計画税も同じ固定資産税評価額を基準にしており、固定資産税評価額の税率0.3％（制限税率）が課税されます。
先ほどの例でみれば都市計画税は45,000円になります。
ただこの都市計画税、すべての不動産所有者に課税されるわけではありません。
<市街化区域内だけに適用される都市計画税>
都市計画税は「都市計画法による市街化区域内にある土地や家屋」のみに課税されます。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てるために徴収されているので、目的税の一種となります。
固定資産税と同時に都市計画税の納付通知が送られてくるので、固定資産税と合わせて納付しなければなりません。
<新築住宅や既存住宅での特例>
すべての家屋が上記のような条件で課税されるわけではなく、以下のような条件に当てはまる場合は固定資産税の減額特例が適用されます。
・令和2年3月31日までに新築された住宅…固定資産税が一定期間2分の１に軽減
・既存住宅でも省エネ改修・バリアフリー改修・耐震改修された建物は一定期間固定資産税が軽減
また住宅1戸当たり200㎡以下の小規模住宅用地に関しては、過重な負担の緩和を目的として、課税標準額が「固定資産税評価額の6分の1」に減額される特例があります。
また200㎡以上の部分に対しても、課税標準額は固定資産税評価額の3分の1となります。
一般用住宅地の土地に関しても、固定資産税が3分の1になる優遇措置があり、過重負担を避けるための対策が講じられています。
<市町村にとって貴重な財源>
固定資産税は市町村が主体となって徴収される税金ですので、市町村にとって貴重な財源といえます。
不動産所有者には毎年6月に固定資産税、都市計画税の納付通知書が送られており、それら税金は市町村の行政のため使われています。
私たちの支払った固定資産税や都市計画税は、直接、地元行政の事業などに役立てられているのです。
<土地にかかる固定資産税の仕組み>
固定資産税と都市計画税は土地と家屋の両方にかかってきますが、ここでは土地にかかる固定資産税についてチェックしてみましょう。
1.固定資産評価基準により、土地の評価額を算定する
2.宅地については地価公示価格等の7割をメドとして評価
3.小規模住宅用地は固定資産税評価額の6分の1の額とする
4.一般住宅用地は固定資産税評価額の3分の1の額とする
5.その他、土地にかかわる負担調整措置を講じる…評価額が急激にあがった土地に対して、税負担を軽くするために課税額を緩やかに調整する
6.標準税率1.4％をかけて固定資産税を算出し、課税通知を発送する
税額が算出できても、新築の一般住宅の場合、3年間は固定資産が2分の1となり、3階建て以上の一般住宅は5年間2分の1に据え置かれます。
このように固定資産税は庶民から税金を無理に奪いとるものではなく、できるだけ軽い負担ですむように軽減措置がとられているのです。
家屋については経年減点補正率をかけているため年々価値が下がり、固定資産税や都市計画税の負担は徐々に軽くなることになります。
土地はその価値が大きく下がる、大きく上がるなどの変動が比較的少ないため、毎年同じような金額が請求されます。
また何らかの理由により大きく上昇した場合も一気に固定資産税が上がることはなく、緩やかに税金が上がるよう調整されます。
<住宅用の土地は固定資産税が優遇されている>
前述したように、一般住宅用の土地に関しては固定資産税の優遇措置がとられています。
・小規模住宅用地…200
・一般用住宅地…200
このような軽減措置をみると、住宅用として土地を活用している方に対しては固定資産税を優遇する措置を実施し、できるだけ土地を更地にしないように誘導しているのです。
つまり、手持ちの土地は有効活用し、税金分を節税するのが賢い方法といえます。
<更地の固定資産税は高くなる？>
住宅として使用されている土地は固定資産税が優遇されていますが、住宅の建っていない更地の場合はどれだけの固定資産税がかかるのでしょうか？
更地（非住宅用地）の固定資産税の計算方法は、固定資産税評価額×70％で課税標準額が算出され、さらに1.4％（標準税率）を乗じて計算されます。
では200㎡未満の住宅用地と非住宅用地とでは固定資産税にどれだけの差が出るのでしょうか？
仮に課税標準額が1,000万円の土地と仮定します。
・小規模住宅用地の場合…1,000万円×6分の1＝約167万円×1.4％＝23,400円
・更地の場合…1,000万円×1.4％＝140,000円
その差額は116,600円となり、約6倍も違う結果となってしまいます。
これだけの固定資産税を毎年、活用されていない土地の維持に支払うことはかなり大変ですね。
そのため固定資産税を軽減させるため、手持ちの土地にアパートや一戸建てを建築して貸しだす方もいます。
<アパート以外にも活用できる土地>
アパート経営は空室が多くなると収益性がかなり低くなり、固定資産税以上にアパートの維持費や家賃への所得税が負担になることも。
土地を活用する方法はアパートやマンション経営だけではありません。
所有者が利用するために「倉庫やセカンドハウスを建築する」、「人に貸してコンビニなどの商業施設として運営する」、「オフィス、高齢者施設、工場などを建設し活用してもらう」など使い道はさまざまあります。
土地を活用することが重要なので、更地のまま放置せずに地域のために活用してみてはいかがでしょうか？
今回は固定資産税と都市計画税、さらに住宅地における固定資産税の優遇措置、更地においての固定資産税の高さなどをまとめました。
日本の場合住宅地は固定資産税が優遇されていますが、更地になると税金が上がるのが特徴です。
そのため更地のまま放置するよりも、所有者自身で使う倉庫や、離れ、セカンドハウスなどなんらかの建築物を建てて活用するのも賢明は方法といえます。
人に貸して土地を有効活用してもらう方法もよいですね。
土地は更地のままではなく、有効活用することを検討してみてくださいね。
