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住宅を立てられる土地とは?土地の種類の区分方法について

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住宅を立てられる土地とは?土地の種類の区分方法について

住宅を立てられる土地とは?土地の種類の区分方法について



マイホームや店舗を建設するために、土地の購入を検討している方は、その土地が宅地であることを確認していますか?

 

基本的には、住宅やオフィスを建てる場所は、宅地でなければ建設することはできません。

 

また、土地を活用する時にも、その土地の目的に応じた地目であることが必須です。

 

今回は、不動産の法律などに基づいて土地の種類や区分、農地を宅地にする方法などを紹介します!



【土地の種類と区分①不動産登記法と地目について】


不動産登記法と地目



不動産登記法とは、不動産登記に関する手続きを定めた法律であり、土地の種類や区分、住宅に関するさまざまな決まりが設けられています。

 

新しく土地を購入する時や、土地の利用目的を変更する時などは、この不動産登記法に基づいた手続きをしなければなりません。

 

不動産や法律というと難しく感じるかもしれませんが、ここでは不動産登記法における地目と土地の利用についてわかりやすく解説していきます。

 

<不動産登記法における地目とは>

 

不動産登記法における地目の種類は、田・畑・宅地・山林・牧場・墓地・ため池・公園など23種類の区分にわけられています。

 

地目のなかでも、田・畑・牧草地などを農地と呼び、これらには「農地法」という法律が適用されます。

 

土地において「農地」をよく耳にしますが、農地とは、整地、施肥、除草などの一連の作業を行って作物を栽培する耕作を目的としている土地のことです。

 

地目によって、できること、できないことがわかれており、農地法に違反せずに土地を活用していく必要があります。

 

<その土地が目的に応じている土地であるかを調べる>

 

地目は、登記済証または土地の権利書を確認することにより調べることができます。

 

上記の書類がない時は、その土地がある役場から納税義務者に送付される固定資産税納付通知書を確認してみましょう。

 

固定資産税納付通知書には、地目、納税額、通知書番号が記載されています。

 

長年その土地を所有している時は、土地の権利書を確認する機会がないため、地目変更をしたことや、書類の内容を忘れてしまうこともあるので、一度確認しておくのがいいかもしれません。

 

<土地の利用目的を勝手に変えると違法となる場合もある>

 

例えば、地目が「田」である場合、その土地を許可なく勝手に駐車場に変えてしまうのは違法行為です。

 

このように、地目で利用できる用途以外に土地活用してしまうと農地法に反してしまい、懲役や罰金になる可能性があるでしょう。

 

農地を、住宅や駐車場などの農地以外の用地にする時は、農地転用と呼ばれる手続きをしなくてはいけません。

 

許可を受けずに農地転用を行った場合、不正な手段で許可を受けた時は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金、法人の場合は1億円以下の罰金になってしまうこともあります。

 

法律に違反せず、適切な農地転用手続きを行いましょう。



【土地の種類と区分②宅地の定義とは?宅地じゃないと家を建てられない?】


宅地の定義



基本的には、地目で宅地と区分されている土地以外では家を建てられないと思っておきましょう。

 

場合によっては、建物の建築後に地目変更をしてもよいケースもありますが、その場合にも地目変更の申請が必須です。

 

ここでは、宅地の定義と宅地以外で家を建てる時の注意点について解説します。

 

<宅地の定義>

 

宅地の定義は、不動産登記事務取扱手続準則 第683号「建物の敷地およびその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と定められています。

 

具体的には、

・建物が建っている真下の敷地

・敷地内で野菜などを栽培している菜園(家庭菜園を含む)

・店舗や事務所の敷地、店先の駐車場

などをはじめとするたくさんの例があります。

 

<宅地以外で建物を建てる時の注意点>

 

地目の22種類に該当しないものを雑種地と呼ばれており、これや山林は地目を変更しなくても建物の建設は可能です。

 

しかし、家を建てたあとには地目変更の手続きをしなくてはなりません。

 

住宅ローンを借りて土地を購入する時、宅地じゃない場合にもローンの申請はできますが、あとから宅地への地目変更をする必要があります。

 

一部では、ローンの申請はできても、審査が通過しにくい可能性があるといわれているので、できるだけ早めに地目変更をしておいたほうがよいでしょう。

 

また、地目が田・畑の場合は、建物を建設する前に農地転用の手続きが必要です。

 

いずれの地目の場合も、建設前後に地目を変更する必要があるため、地目を変更せず住み続けるということはできないと覚えておきましょう。

 

<農地を宅地として利用する時は農地転用の申請をしよう>

 

田・畑を宅地にする際には、農地転用の申請が必須となります。

 

この申請に必要となるおもな書類は、以下のものです。

 

・土地の登記事項証明書

・土地の図面

・預貯金残高証明書

・金融機関が発行する残高証明書

・住宅ローンの融資決定通知書

 

一般的に農地転用の手続きは、行政書士へ代行依頼する方が多いようです。

 

手続きの代行を依頼した際の費用としては、申請料や相談料を合わせて20万円程度の費用がかかるといわれています。

 

代行せず本人でも手続きをすることができますが、さまざまな書類が必要となり時間や知識が必要となるでしょう。



【土地の種類と区分③ 地目変更の申請タイミングと必要性】


地目変更の申請タイミングと必要性



また、地目変更はどのようなケースでも行わなければいけないため、できるだけ早めに申請するのがベストです。

 

ここでは、地目変更の申請の必要性とタイミングについて解説します。

 

特に長い間、土地の権利書などを確認していない方で、土地の利用方法を変えた方は要チェックです。

 

<地目を変更する方法>

 

上記で記したように、農地転用の手続きには行政書士への依頼が必要ですが、これ以外にも地目を変更しなければならないケースがあります。

 

・登記事項と現況の地目が現況の地目と一致しない

・畑、山林などを造成して宅地に変更した

・店舗を辞めて自宅にした

・建物を取り壊して駐車場にした

 

上記はほんの一例ではありますが、用途・目的が変わる時は、地目を変更させなければならないことがあるので覚えておきましょう。

 

<そもそも変更の申請は必要なのか>

 

地目変更登記は、不動産登記法第37条により申請が義務づけられています。

 

1.地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

 

2.地目又は地積について変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

 

土地の利用目的が変更になった時は、法律に違反しないためにも申請をしましょう。

 

<タイミングはいつ?>

 

地目変更の申請タイミングは、不動産登記法第37条に基づき、変更があった日から一月以内に変更しなければなりません。

 

申請にはさまざまな書類や手続きが必要となるため、地目変更がわかった時からできるだけ早めに準備を始めておくとよいでしょう。

 

申請忘れが故意ではなかった時でも、もちろん違反となり指導や罰金の対象となるので、大切な手続きのひとつとして忘れないようにしてくださいね。

 

タイミングや申請方法などでわからないことがある時は、近くの法務局などに相談してみることもおすすめします。



まとめ



土地の購入を検討する時は、土地の目的と、地目が相違ないかを確認しておくことが重要です。

 

「住宅用に土地を買ったつもりだったが、実は農地だった!」といったケースもあるようです。

 

農地に家を建てる時には、農地転用が必要となり手間や時間がかかってしまうため、購入する前に確認しておきましょう。



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