貯蓄に余裕が生まれ、住宅ローンの一括返済をおこなうべきか判断に迷ってお困りではありませんか。
利息や毎月の負担を減らせる一方で、手元資金の減少や住宅ローン控除の終了といった注意点もあり、最適な判断を下すのは容易ではありません。
本記事では、住宅ローンを一括返済するメリットや事前の注意点、さらに実行に踏み切るべきベストなタイミングについて解説します。
住宅ローンの一括返済を検討しており、家計にとってもっとも有利な選択をしたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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住宅ローンを一括返済する3つのメリット
住宅ローンの一括返済を検討する際は、まずどのような恩恵が受けられるのかをおさえる必要があります。
まずは、一括返済によって得られる3つの主なメリットについて解説していきます。
利息軽減で総返済額が減る
住宅ローンを一括返済すると、残った元金をまとめて支払うことで将来の利息が発生しなくなり、返済総額を抑えられます。
たとえば3,000万円を年1.5%の固定金利、35年の元利均等返済で借りた場合、毎月の返済額は約9万1,855円です。
10年後の残高は約2,297万円ですが、そこで完済すると残り25年分の利息約459万円を減らせる計算になるでしょう。
ただし、軽減額は金利や返済期間によって異なり、手数料なども差し引いて考える必要があります。
また、返済期間が長く金利が高いほど効果を得やすく、変動金利で金利の上昇に備えたい場合にも役立つ方法です。
保証料などの諸費用が戻る
保証料を借り入れ時に前払いした住宅ローンでは、期限前に完済すると「戻し保証料」が返還される場合があります。
ただし、返金額は残りの年数に比例して決まるわけではなく、保証会社の計算方法や事務手数料によって変わる仕組みです。
一方、保証料を金利に上乗せして支払う契約では返金はありませんが、完済後は上乗せ分の支払いがなくなります。
また、保証料とは別に借り入れ時に支払った事務手数料は、基本的に返金されないため混同しないようにしましょう。
返済前に金融機関へ問い合わせ、戻る保証料の見込額と手数料の有無、振込時期まで確認しておくと資金計画を立てやすくなります。
家計と心に余裕が生まれる
一括返済すると毎月の返済がなくなり、その分を貯蓄や教育費、老後資金に振り向けやすくなります。
たとえば月10万円の返済なら、完済後は年間120万円を別の目的に充てられるため、家計も見直せるでしょう。
また、外壁塗装や設備交換の積み立てを増やしたり、旅行や趣味に使う予算を確保したりと、暮らしの選択肢も広がります。
ただし、完済に預貯金を使う以上、家計の資産がそのまま増えるわけではなく、固定資産税や住宅の維持費も引き続き必要です。
毎月の返済がなくなる安心感は、転職や働き方の変更を考える際にも支えになるため、残す現金とのバランスを意識しましょう。
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一括返済前に確認したい3つの注意点
前章では一括返済のメリットについて述べましたが、事前に知っておくべきリスクやデメリットも気になりますよね。
ここでは、実行する前に必ず確認しておきたい3つの注意点について解説します。
手元資金が不足するリスク
一括返済ではまとまった預貯金が減るため、生活防衛資金と今後必要な支出を確保しておくことが欠かせません。
生活防衛資金は給与所得世帯で生活費の3～6か月分、収入の変動が大きい自営業世帯なら6か月～1年分が目安です。
たとえば毎月の生活費が30万円なら、給与所得世帯では90万～180万円ほどを残す計算になるでしょう。
さらに、子どもの進学費用や車の買い替え、自宅の修繕費、毎年の税金など、5～10年以内の出費も見積もる必要があります。
急な支出に対応できるよう、必要なお金をすぐ使える預金で取り分けたうえで、余裕資金だけで完済できるか確認しましょう。
返済手数料などのコスト
一括返済の手数料は金融機関や金利の種類、窓口・インターネットなどの手続き方法によって違うため、確認が大切です。
一部繰上返済が無料でも一括返済は有料の場合があり、申込期限や返済日の指定など、条件も異なります。
また、完済日までの日割り利息を精算することがあるので、返済する元金に手数料などをくわえた必要額を照会しておきましょう。
なお、借り入れ時に前払いした保証料が戻る場合は、差し引かれる費用も含め、受取額を確かめる必要があります。
さらに、完済後は抵当権の抹消登記も必要となり、登録免許税や司法書士へ依頼する報酬もかかるため、総費用を見積もりましょう。
控除や団信の恩恵が消える
住宅ローン控除は年末の借り入れ残高などに応じて税負担を軽くする制度ですが、完済した年から受けられなくなります。
そのため、残りの控除期間で受けられる実際の減税額と、同じ期間に支払う利息を比べたうえで判断することが大切です。
また、団体信用生命保険（団信）は死亡などに備えローン残高を保障する仕組みで、一括返済とともに終了します。
完済後は返済義務自体がなくなる一方、手元の預金も減るため、万一に家族が使える生活費や療養費を残せるか検討しましょう。
遺族年金や加入済みの生命保険も確認し、家族構成や健康状態に応じた保障を確保できるか整理しておくと安心です。
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一括返済に踏み切る最適なタイミング
ここまでメリットや注意点を解説しましたが、実際にいつ実行すべきかという判断基準もおさえておきましょう。
最後に、一括返済に踏み切るべき3つの最適なタイミングについて解説していきます。
住宅ローン控除の終了後
住宅ローン控除が終了すると税制上の優遇もなくなるため、翌年の年初は一括返済を検討しやすい時期です。
ただし、控除を受けられる年数は入居年や住宅の種類などで異なるので、申告書類や契約内容を確認して最終年を把握しましょう。
年明けに完済する場合は、金融機関に返済日を伝え、削減できる利息や必要な手数料を試算してもらうと比較しやすくなります。
一方、期間中でも金利が上昇したり収入が変動したりしたときは、減税額と支払利息を改めて比べるべきでしょう。
控除額だけで決めず、完済による利息の節約額や手元に残る預金も含めて判断すれば、家計に合った時期を選びやすくなります。
子どもの独立や教育費終了後
子どもが卒業して経済的に独立すると、学費や仕送りが落ち着き、一括返済に使えるお金を把握しやすくなります。
ただし、進学前に貯蓄を返済へ回しすぎると、教育費を高金利のローンで補う場合もあるため、資金の確保が先決です。
一方、卒業までの学費や生活費の仕送りを別口座に確保しても余裕がある場合は、独立前に一括返済を検討できるでしょう。
また、独立後は家族に必要な保障額が変わるため、完済で終了する団信の役割も併せて見直すことが大切です。
教育費の終了によって生まれた余裕をすべて返済に充てるのではなく、老後の貯蓄や自宅の修繕費も残せる計画を立てましょう。
定年退職前後の資金計画時
定年前後は収入が大きく変わるため、退職金だけで判断せず、年金生活に必要な現金を確保して完済を検討します。
まずは年金の手取り見込額と生活費、固定資産税などを比べ、完済後も毎年どの程度の貯蓄を取り崩すか計算しましょう。
たとえば毎月3万円の赤字が30年間続けば不足額は1,080万円となり、一括返済に使う資金とは別の備えが必要です。
さらに、医療費や介護費、住宅の修繕費も見込めば、退職金の使いすぎを防ぎやすくなるでしょう。
手元資金を厚く残したい場合は、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の一部繰上返済も選択肢に入れ、無理のない家計を目指します。
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まとめ
住宅ローンの一括返済をおこなうと、将来支払う予定の利息が減って総返済額を抑えられるほか、保証料の一部が返還されたり家計や心に余裕が生まれたりするメリットがあります。
一方で、実行する前には生活防衛資金や将来の出費を考慮して手元資金が不足しないか確かめるとともに、手数料などのコストや控除と団信の保障が消える点に注意が必要です。
住宅ローン控除の終了後や子どもの独立後、定年退職前後の資金計画を立てる時期を目安に、完済後の生活費や予備費も踏まえて無理のない返済タイミングを見極めると良いでしょう。
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