これから理想のマイホームを建てるために、災害に強い安全な土地探しをどのように進めるべきかでお悩みではありませんか。
自然災害が多発する日本では、価格や立地といった目に見える条件だけで土地を選んでしまうと、入居後に水害や土砂災害などの思わぬ被害に遭うリスクが潜んでいます。
本記事では、安全な土地探しに欠かせないハザードマップの基礎知識をはじめ、実際の活用手順や購入時のリスク対策について解説します。
大切なご家族が安心して長く暮らせる土地を後悔なく選びたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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ハザードマップとは？
土地探しを始めるにあたり、ハザードマップで確認すべきことには主に災害の種類や被害想定などがあります。
まずは、ハザードマップの基礎知識について解説していきます。
意味と作成される背景
ハザードマップとは、自然災害が起きた際に被害が想定される区域や避難場所、避難経路などを、地図上でわかりやすく示した被害予測図です。
作成の背景には、河川の氾濫や津波、土砂災害など、起きた災害の教訓を地域の防災へ生かす目的があります。
そのため、国や自治体では住民が平常時から危険箇所を把握し、災害時に行動しやすいよう、地図の整備や公開を進めてきました。
また、土地探しでは価格や利便性だけでなく、どのような災害リスクがあるかを事前に確認することが重要でしょう。
候補地によっては地盤補強や浸水対策が必要になるため、建築費を含めた資金計画を考える際にも役立つ資料です。
災害別の種類と見方
ハザードマップは災害の種類ごとに内容が分かれており、確認すべきポイントもそれぞれ異なります。
洪水では河川が氾濫した場合の浸水範囲や深さを確認し、想定最大規模の降雨でどこまで影響が及ぶかも確認しておきましょう。
一方で、土砂災害では警戒区域や特別警戒区域に該当するかを確かめ、建築上の制限がないかも把握する必要があります。
さらに、高潮や津波では浸水範囲、深さ、到達予想時間を確認し、地震防災マップでは揺れや液状化の危険度を読み取ります。
どの地図でも色や記号の凡例と候補地の位置を照らし合わせ、周辺道路や避難先も含めて想定される被害を具体的に把握することが大切です。
マップの入手と閲覧先
ハザードマップは国や自治体のウェブサイトで公開されており、パソコンやスマートフォンから住所を入力して確認できます。
国の検索サービスでは、各自治体が作成した地図を探せるほか、洪水や土砂災害など複数の情報を重ねて表示することも可能です。
また、市区町村の防災担当窓口では紙の地図を配布している場合があり、地域ごとの避難方法や防災計画もあわせて確認できるでしょう。
不動産取引の重要事項説明では、水防法に基づくハザードマップ上の所在地について説明を受けます。
ただし、候補地を比較する段階からご自身でも確認しておくと、土地選びや建築計画をより具体的に進めやすくなります。
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ハザードマップを活用した安全な土地探しの手順
前章ではハザードマップの基礎知識について述べましたが、実際の土地探しでどのように活用すべきか気になりますよね。
ここでは、ハザードマップを活用した安全な土地探しの手順について解説していきます。
想定被害リスクの把握
まずは、公的な地図サービスで候補地の住所を検索し、洪水や土砂災害など複数の情報を重ねながら想定被害を確認します。
浸水リスクを見るときは、色分けだけでなく想定される水深の数値まで読み取り、暮らしへの影響を具体的に考えましょう。
目安として、0.5m未満は床下浸水、0.5m以上3m未満は床上浸水、3m以上では2階部分まで達する可能性があります。
そのため、住宅の高さや間取りだけでなく、上階への移動で対応できるか、早めの避難が必要かも検討しておくことが大切です。
さらに、想定最大規模の地図や土砂災害の区域指定も確認し、建築制限の有無まで把握しておくと安心でしょう。
過去の災害履歴の検証
次に、地形分類図を利用して、候補地が台地や段丘、低地などのどの地形に位置しているかを確認します。
旧河道や盛土された土地では、液状化や浸水、地盤沈下などの可能性もあるため、土地の成り立ちを知ることが重要です。
また、昔の航空写真と現在の地図を見比べれば、以前は田や河川だった場所が住宅地へ変わったなど、土地利用の変化を把握できます。
さらに、市区町村が公開する過去の水害履歴や災害記録を確認し、周辺で実際にどのような被害が起きたかも調べましょう。
ハザードマップで色が付いていない場所でも浸水履歴が残る場合があるため、想定図と過去の記録をあわせて見ることが大切です。
避難経路と安全の確認
続いて、候補地から避難場所までの経路を調べ、災害の種類ごとに利用できる避難先を確認しておきます。
避難場所によっては水害時に開設されない場合もあるため、地図上の距離だけで判断せず、実際に歩いて確かめておくと安心です。
その際は、ブロック塀や狭い道路、増水時に通れなくなる橋など、移動の妨げになる場所がないかを確認します。
また、鉄道の下をくぐる低い道路は大雨で冠水する可能性があるため、夜間や停電時を想定して街灯の有無も見ておくことが大切です。
小さなお子さまや高齢の方がいるご家庭では、悪天候でも無理なく移動できるかを確認し、複数の経路を整理してきましょう。
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情報を踏まえたリスク対策と土地購入判断のコツ
ここまでハザードマップを活用した手順を解説しましたが、購入予定地のリスク対策もおさえておきましょう。
最後に、リスク対策や土地購入を判断するための重要なコツについて、解説していきます。
水害リスクと建物計画
水害が想定される土地では、想定浸水深を確認したうえで、建物の基礎を高くするなど設計段階から浸水への備えを検討します。
ほかにも、1階を柱中心の空間にするピロティ構造や、玄関への水の侵入を抑える止水板を取り入れる方法があります。
また、給湯器や室外機などの設備を想定水位より高い位置へ設置すれば、浸水時の被害を抑えやすくなるでしょう。
火災保険の水災補償について確認が必要で、床上浸水や地盤面から45cmを超える浸水など、商品ごとに支払条件が定められています。
そのため、想定浸水深と補償条件を照らし合わせ、必要な補償額や特約を建物計画と一緒に検討することが大切です。
地震リスクと地盤調査
地震への備えでは、購入前や建築前に地盤調査をおこない、候補地の地盤の硬さや建物を支える力を確認します。
一戸建てではSWS試験がよく用いられますが、液状化や深い地層まで確認したい場合には、より詳しい調査を検討することもあるでしょう。
たとえば、ボーリング調査では地中の土や地層を調べられ、硬い地盤がどの深さにあるかなど対策に必要な情報を得られます。
また、調査で軟らかい地盤が確認された場合は、敷地条件や建物の計画、予算に応じて適切な地盤改良を選ぶことが重要です。
さらに、耐震等級2や3を目指すほか、制震構造や免震構造を検討することも、地震への備えにつながります。
費用と購入可否の判断
最終的に土地を購入するか判断するときは、土地価格だけでなく、水害対策や地盤調査、地盤改良などに必要な費用も確認します。
土地代を抑えられても、建築時の追加対策で総額が増える場合があるため、候補地ごとに総予算で比較することが重要でしょう。
また、水災補償などの保険料は住み続ける間の維持費になるため、初期費用だけでなく長期的な支出まで見込んでおく必要があります。
災害リスクを完全になくすことは難しいものの、必要な対策を整理すれば、費用をかける部分を判断しやすくなります。
そのうえで、家族が求める安心と資金計画のバランスを見極め、納得できる土地を選ぶことが大切です。
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まとめ
ハザードマップは自然災害による被害予測や避難場所を示す地図であり、安全な土地探しや具体的な建築計画を立てるために欠かせない重要な資料です。
候補地の想定被害や地形に基づく過去の災害履歴を公的な地図で調べたうえで、危険箇所がないか実際の避難経路を自分の足で歩き安全性を確認します。
水害対策や地盤調査などのリスク対策を踏まえ、初期費用だけでなく長期的な維持費も含めた総予算のバランスを見極めることが、後悔のない土地購入に繋がるでしょう。
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