所有している土地を売却したいと考えたとき、「一体いくらで売れるのだろう？」と相場が分からず悩んでいませんか。
適正な売却相場を知ることは、後悔のない取引に向けた重要な第一歩です。
本記事では、公的データや実勢価格から相場を把握する方法、相場チェック時の注意点、さらに土地価格を左右するポイントまでを解説いたします。
土地の売却を検討している方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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土地売却相場の調べ方
土地の売却相場を調べる方法には主に公的データ、実勢価格、固定資産税評価額から算出する方法があります。
まずは、これらのデータから自分で相場を把握するための調べ方について解説していきます。
公的データで標準値を確認
土地の価値を知るための公的な指標として、国土交通省が公表する「地価公示価格」と、各都道府県による「都道府県地価調査価格」があります。
これらは、国や地方公共団体が土地取引の目安とするため、不動産鑑定士が専門的な視点から評価した価格です。
公的な価格は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」の検索サービスを利用することで、誰でも簡単にインターネット上で確認できます。
所在地や最寄り駅から検索し、近隣の1㎡あたりの標準価格を把握することが可能です。
ただし、この価格はあくまで標準的な土地の指標であり、実際の売却価格そのものではない点に注意しましょう。
成約事例から実勢価格を知る
市場の需要と供給のバランスや取引の時期、個別の土地が持つ特性などによって、実勢価格は公的価格と乖離することがあります。
そのため、より現実に即した売却相場を把握するには、過去の成約事例を参照して、実勢価格を調べることが不可欠です。
実勢価格を調べる信頼できる情報源として、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というデータベースの活用が挙げられます。
これらの実勢価格と先に調べた公示価格などを比較することで、その地域のおおよその価格傾向を知ることができます。
固定資産税評価額で概算する
より簡易的に売却相場の概算を把握するために、固定資産税の納税通知書に記載された「固定資産税評価額」を活用する方法もあります。
この評価額は、一般的に地価公示価格の70%程度の水準になるよう設定されているため、この関係性を利用して相場を計算することが可能です。
計算方法としては、まず手元にある納税通知書で評価額を確認し、その数値を0.7で割って公示価格の目安を算出します。
次に、その算出した価格に対して、先ほどの実勢価格と乖離分を乗じることで、概算の売却相場が割り出すことができます。
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土地売却相場の確認で陥りやすい注意点と回避策
前章では、土地売却相場の調べ方について述べましたが、調べた価格が実際の売却価格と一致するわけではありません。
ここでは、相場確認で陥りやすい落とし穴と、それを回避する方法について解説いたします。
土地の個別性を考慮する
地価公示価格などは、周辺地域の標準的な土地の価格を示した指標です。
個別の土地が持つさまざまな要因は、この公的価格との間にズレを生じさせる理由となります。
その代表的な要因が、土地の形状や接道状況、そして法的な規制である用途地域です。
たとえば、角地や南側道路に面した土地は利便性が高いため、プラスに評価されやすい傾向があります。
一方で、建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たさない土地は、再建築不可となり資産価値が著しく低くなります。
専門家は、これらを踏まえて標準値に「価格補正」をおこなうため、相場を見る際も同様の視点を意識すると良いでしょう。
「売り出し価格」と「成約価格」のギャップに注意
相場を確認する際は、「売り出し価格」と「成約価格」の違いを正しく理解しておくことが大切です。
不動産情報サイトに出る多くの価格は、売主の方針を反映した売り出し価格で、実際の相場とズレることがあります。
とくに、長期間売れ残る物件は高めに設定されていることがあるため、書かれている情報をそのまま鵜呑みにしないようにしましょう。
国土交通省の不動産取引価格情報検索などで成約価格を重視し、実際の相場を押さえることが重要です。
成約までの期間や値下げ履歴も参考にすると、初期の価格設定が組み立てやすくなるでしょう。
不動産会社へ査定を依頼する
最終的に、ご自身の土地の適正な価値を知るうえで重要となるのが、不動産会社による「査定」です。
査定には、大まかな価格を知るための「机上査定」と、現地調査を通じて、より正確な価格を算出する「訪問査定」の2種類があります。
相場観を掴むうえで、まずは「机上査定」から始めると良いでしょう。
その際、弊社では近隣の取引事例や市場動向を交え、なぜその価格になるのかという「根拠」を丁寧にご説明させていただきます。
その後、「訪問査定」を依頼し、土地の個別要因（形状、接道など）が価格にどう反映されたかを確認することで、査定結果に対する納得感を高めることができます。
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土地の売却価格を左右するポイント
ここまで、土地売却相場の調べ方と注意点を解説しましたが、より正確な価格を知るためには、価格を左右する要素もおさえておきましょう。
最後に、土地の価格に直接影響するポイントについて解説していきます。
周辺環境や将来性を確認
まず、土地の価値の根幹をなすのが、最寄り駅からの距離といった「周辺環境」です。
一般的に、駅から徒歩10分以内が人気の目安とされ、距離が近いほど資産価値は高くなります。
スーパーマーケットやコンビニエンスストア、学校や病院などの生活施設の充実度も、土地の評価に影響します。
将来性の面では、新駅の開業計画や再開発があると需要が高まりやすく、資産価値の上昇が期待できるでしょう。
一方で、大型施設の撤退などは地価下落の要因になり得るため、自治体の計画情報を確認しておくと安心です。
くわえて、治安や騒音、洪水ハザードマップの状況もチェックしておくと、売却時の質問にスムーズに答えられるようになります。
土地の広さや形状は重要
土地の物理的な特性、とくに「広さ（地積）」は、売却価格を算出する際の基本です。
需要に合う規模かどうかにくわえ、「間口」と「奥行き」のバランスが重要となります。
間口が広い土地は、日当たりや設計自由度が高く評価される傾向にあります。
正方形や長方形の整形地は計画が立てやすく、三角形や旗竿地などの不整形地は評価が下がりやすいでしょう。
また、高低差がある場合は、擁壁の安全性がリスクと見なされ、その補修費用の見積もりが価格調整の要素となります。
くわえて、道路後退（セットバック）の必要性や、敷地内通路の幅員も建築計画に影響します。
地盤や生活基盤の整備状況
「地盤」と「生活基盤（インフラ）」も、土地の売却価格に影響する要素です。
軟弱地盤の場合は改良費が見込まれ、価格に織り込まれやすくなります。
上下水道やガス、電気の敷地内引き込みの有無も、買主側の初期コストに影響します。
前面道路に本管が通っていても、敷地内への引込工事が必要な場合は、概算の見積もりを提示できると買主は安心できるでしょう。
さらに注意が必要なのは、過去の土地利用に起因する土壌汚染や地中埋設物です。
これらの撤去費用は、原則として売主負担となるため、大きな値引き要因になり得ます。
事前に、役所調査や専門会社による簡易調査でこうしたリスクを洗い出し、説明資料を準備しておくことが重要です。
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まとめ
土地売却相場は、公的データ・実勢価格・固定資産税評価額を組み合わせて、数字の意味を理解することが大切です。
相場の確認では、個別性・成約価格重視・不動産会社の査定を意識し、標準値は補正を前提に比較します。
最終価格は環境や形状などによって変わるため、事前準備と買主の疑問を見越した資料づくりがスムーズな交渉につながるでしょう。
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株式会社リードホーム
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