不動産の売却は、一生に何度もある経験ではありません。
そのため、売却手続き中に不安や疑問を感じる方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産を売る際によくある悩みや、お金に関する悩み、売れない悩みについての解決方法について解説します。
不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産売却のよくある悩みと解決方法
不動産売却の際は「何から始めれば良いかわからない」「どの不動産会社に任せれば良いのか迷う」「売却にかかる費用がいくらになるのか心配」といった悩みを抱える方が少なくありません。
上記のよくある悩みの解決方法として、手続きの流れや不動産会社の選び方、そして押さえておきたい費用について解説します。
①不動産売却の流れをつかむ
不動産売却には、一般的に以下のステップがあります。
査定と価格決定
まずは売却したい物件の相場を知ることが重要です。
不動産ポータルサイトや市況データを参考に目安をつかみつつ、不動産会社に査定を依頼して適正な売り出し価格を見極めましょう。
媒介契約と売却活動
査定額や提案内容、営業姿勢などを見て、売却の仲介を依頼する不動産会社を決定します。
不動産会社と媒介契約を結び、広告の掲示やポータルサイトへの掲載、チラシのポスティングなどを通じた売却活動が始まります。
内覧の際には、部屋の清掃・整理整頓をおこない、物件の印象を良くすることがポイントです。
売買契約と引き渡し
購入希望者と条件が合意に至ったら売買契約を締結します。
必要書類の準備や住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消手続きなどは、事前に不動産会社や金融機関と確認し、スムーズに進めましょう。
売買契約を締結したら、決済、引き渡しへと進み、不動産売却が完了します。
②不動産会社の選び方
不動産売却が成功するかどうかは、信頼できる不動産会社に出会えるかによって大きく左右されます。
「どの会社に任せても同じ」と考えてしまいがちですが、会社や担当者によって提案内容や対応は大きく異なります。
不動産会社が極端に高い査定額を提示してくる場合は、査定の根拠や販売戦略をしっかり確認することが大切です。
地域密着型の不動産会社であれば、そのエリア特有の相場感や販売チャネルを持っています。
また、担当者が細かい質問にも丁寧に答えるか、話しやすい雰囲気かなども重要な見極めポイントです。
③ 売却にかかる費用を把握する
不動産を売却する際には、物件の所有権移転にともなうさまざまな費用が発生します。
あらかじめ予算を考えておかないと、手元に残る金額が想像以上に少なくなる可能性もあるため注意が必要です。
仲介手数料
不動産会社に支払う報酬で、売買代金に応じて法律上の上限が定められています。
支払いタイミングは引き渡し後が一般的ですが、売買契約時に一部を支払うケースもあるため、事前に確認しましょう。
印紙税・譲渡所得税
売買契約書には印紙税がかかり、また売却益が生じた場合は譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は所有期間によって税率が変わるため、必要に応じて税理士や不動産会社に相談して早めに試算しておくことがおすすめです。
その他の諸費用
住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用やリフォーム費用、ハウスクリーニング費用などがかかる場合もあります。
費用は物件の状態や市場状況によりますが、コストと売却価格のバランスを考慮して慎重に判断しましょう。
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不動産売却でよくある「お金の悩み」を解決する方法
不動産売却をする際、もっとも気になるポイントの1つが「お金」に関する悩みです。
よくあるお金に関する悩みと解決方法は、以下のとおりです。
①住宅ローンが残っている場合
売却する物件に住宅ローンが残っている場合、まずはローン残債と予想売却価格のバランスを把握することが重要となります。
売却額からローンを完済できる「アンダーローン」の状態であれば、売買契約時に抵当権抹消手続きを進め、残債を一括返済するのが一般的です。
一方、ローン残債が売却額を上回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金で補填する、金融機関と交渉し任意売却をおこなうなど、選択肢が限られます。
早い段階で不動産会社や金融機関に相談し、適切な方法を見つけることが大切です。
②なるべく早く現金化したい場合
「急ぎで資金を作りたい」「買い替え先の頭金を早めに用意したい」などの事情がある場合には、短期間での売却が求められます。
売り出し価格を相場より大幅に高く設定してしまうと買主が見つかりにくいため、適正価格で売り出すことが重要です。
また、内覧時の印象を良くするために、清掃や簡単な修繕をおこなうと成約スピードが上がることもあります。
一般的な仲介での不動産売却が難しく、より早く現金化を望む場合は、不動産会社による「買取」も検討しましょう。
仲介と比べて売却価格は低くなる可能性がありますが、売却時期や手続きが比較的スムーズになるというメリットがあります。
③未払いリスクがある場合
不動産の取引では多額の資金が動くため、買主の資金力に不安があると、代金が支払われないリスクがあります。
そのため、不動産会社と密に連絡を取り合い、買主の進捗状況をこまめにチェックし、早めに対策を講じることが大切です。
もし買主の信用に不安がある場合は、手付金を通常の約10％から20％に増やすと、資金不足の買主が購入を見送る可能性が高まります。
さらに、買主がローンを組めなくなった場合に備えて、売買契約を解除できるローン特約を設定しておくと、より安心です。
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「不動産売却が上手くいかず売れない」ときの悩みと解決方法
不動産を売りに出しても、なかなか買い手が見つからない悩みは、多くの方が経験する可能性があります。
とくに築年数の古い物件や、立地条件が限定的な物件などは、思うように売れずに困ってしまうこともあるでしょう。
そこで、不動産が売れないときに考えられる原因と、その解決方法について解説します。
①なぜ物件が売れない？考えられる原因をチェック
不動産が売れない大きな要因の1つは、価格設定が相場よりも高すぎることです。
近隣の類似物件の売り出し価格や、成約事例を調査して適正価格を見極めることが重要です。
価格を見直すだけで、買い手からの反応が大きく変わることがあります。
また、インターネット広告やポータルサイトへの掲載、チラシ・折り込み広告の配布、内覧会の開催など、幅広い販促活動がおこなわれているかもチェックポイントです。
②買主が見つかりやすい物件にするための工夫をおこなう
内覧の際には、「ここに住んでみたい」と思わせる工夫をすることが大切です。
空き家・空室として売却する場合でも、ホームステージングを実施すると、購入後の生活をイメージしやすくなります。
物件そのものだけでなく、周辺環境が買主にどのようなメリットをもたらすかも具体的に伝えると効果的です。
駅やスーパーマーケット、学校へのアクセス、子育て環境の良さなど、購入後の生活がイメージできる情報を用意しておくと興味を持たれやすくなります。
③築年数の古い物件の場合
築年数が古い物件に対して買主が懸念するのは、設備の老朽化や耐震性、リフォーム費用などです。
それらの不安を解消するために、事前に点検や簡単なリフォームをおこない、結果を開示するのも1つの方法です。
たとえばホームインスペクション（住宅診断）を実施して報告書を提示すれば、物件の状態を客観的に説明でき、買主の安心感が高まります。
築年数の古い物件でも、リノベーションで大きくイメージが変わる事例を見せるなど、将来の姿を伝える工夫をすると興味を引きやすくなります。
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まとめ
不動産売却でよくある悩みは手続きの流れがわからない、不動産会社の選び方やかかる費用がわからないなどが挙げられます。
住宅ローン残債がある物件を売却したい、早く現金化したい、買主の未払いが心配などの「お金の悩み」を持つ方も少なくありません。
不動産がなかなか売れないときは「売り出し価格」「販売方法」「物件状態」の3つを見直すのが基本です。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
