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越境している不動産も売却できる?注意点や売却方法をご紹介

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越境している不動産も売却できる?注意点や売却方法をご紹介

越境している不動産も売却できる?注意点や売却方法をご紹介

不動産売却をご検討中の方のなかには、売却しようとしている不動産が越境していても問題なく売却できるか不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
越境している不動産や越境されている不動産を売却する際には、売却に時間がかかる恐れがあるほか、思わぬトラブルに発展するおそれもあるため注意が必要です。
この記事では、越境している不動産を売却するときの注意点や売却方法をご紹介します。


不動産を売却する前に要確認!越境とは?

不動産を売却する前に要確認!越境とは?

自宅の売却をご検討中の方のなかには、どんな場合を越境と呼ぶのか知らない方もいらっしゃるかもしれません。
まずは、越境の概要にくわえ、どのようなケースが越境と呼ばれるのかをご紹介します。

越境とは

越境とは、建物や建物の付属物をはじめとした所有物が隣の土地に侵入していることを指します。
塀のように地上に設置されているものをはじめ、樹木の根や枝、地中に埋まっている給排水管など、空中や地中にあるものも対象です。
これらのような越境しているものを越境物と呼びます。
越境物は給排水管のように目視で確認できないケースもあるため、不動産売却前には事前に確認し対策をとっておきましょう。

越境物の例①塀

塀やフェンスなどが隣の家との境界線を越えて設置されている場合、越境物にあたります。
比較的新しい家では境界線が明示されているケースが多いものの、築年数が経っている住宅では塀と実際の境界線が合致しないケースもあります。
相続や売却により所有者が変更されるにつれて隣の家の所有者との認識にずれが生じ、建て替えなどで塀を壊す際にトラブルになるケースも少なくありません。

越境物の例②樹木

樹木が越境している場合、枝と根で扱いが異なります。
隣の敷地の樹木の枝が越境している場合は枝を無断で切ることはできませんが、根は所有者に無断で切除可能です。
ただし、法律上問題がなくても勝手に樹木を切るとトラブルに発展する可能性があるため、切除する前に樹木の所有者に相談することをおすすめします。

越境物の例③建物

屋根の一部や出窓など、建物が越境するケースもあります。
売却を検討している家が越境している場合、隣の土地の所有者と買い手が承諾すれば売却には問題ありません。
しかし、隣の建物に越境されているケースでは、売却時に不利になる可能性もあるため注意が必要です。
さらに、越境物への対応をせずに売却を進めるとトラブルに発展するおそれもあるため、注意点を理解したうえで売却を進めましょう。

越境状態の不動産を売却するケースにおける注意点

越境状態の不動産を売却するケースにおける注意点

越境している不動産を売却する際には、トラブルが起きないよう注意が必要です。
売却時の注意点を、越境している場合と越境されている場合にわけてご紹介します。

越境している不動産を売却する場合

ご自身が所有されている不動産が越境している場合、売却前に境界確定をしましょう。
何がどれくらい越境しているのかを把握せず、買い手に誤った説明をしてしまうと、契約解除や損害賠償に発展してしまうおそれがあります。
地積測量図がある場合でも、古いものだと越境物の記載がないケースがあるほか、記載された境界線と本来の境界線が異なるケースも少なくありません。
売却後に認識の誤りが発覚してトラブルになることを防ぐためにも、越境している不動産を売る前に境界確定をしておくことをおすすめします。
境界が明確になっていれば買い手も安心できるので、スムーズに売却が進む可能性が高くなります。
また、越境物を除去するなどして越境問題を解決したうえで売却するのが、もっとも望ましい方法と言えるでしょう。
越境物の除去が難しい場合は、越境している不動産の所有者と覚書を交わしておくのがおすすめです。
覚書を交わしておけば、買い手が隣の不動産の所有者から越境を理由に損害賠償を請求されるリスクを軽減できます。
覚書をスムーズに交わすためにも、日頃から隣の不動産の所有者と有効な関係を保つことを意識すると良いでしょう。

越境されている不動産を売却する場合

越境されている不動産は、通常の物件よりも資産価値が低くなってしまうのが注意点です。
とくに、隣の建物に越境されている場合、建築基準法の「一敷地一建物」の原則に背いてしまうため、建築申請確認や完了検査に通らないおそれがあります。
住宅ローンを組むには完了検査に合格する必要があるため、住宅ローンが使えないことを理由に購入候補から外されてしまうかもしれません。
また、建築基準法では越境部分を敷地面積から除いて計算しなければならないルールがあるため、想定した大きさの家が建てられないおそれもあります。
これらの不利益を避けるためには、越境を解消する必要があります。
越境の解消が難しい場合は、越境部分を除いた敷地面積を再計算し、買い手に明示できるようにしておくと良いでしょう。
敷地面積を再計算しておけば、建て替えの際に建ぺい率や容積率をオーバーしてしまうリスクを軽減できます。

越境状態の不動産を売却する方法

越境状態の不動産を売却する方法

越境している不動産や越境されている不動産を売却する際には、越境の問題を解消するのが原則です。
越境が解消できない場合でも、トラブルを防ぐための対策を取ったうえで売却を進めましょう。
越境している不動産を売却する方法をご紹介します。

越境物を取り除く

越境した土地をそのまま売却すると売却価格が下がるおそれがあるため、越境物は可能な限り除去してから売却しましょう。
建物や塀などの場合は除去が難しいものの、木の枝や根であれば比較的簡単に取り除けます。
ただし、勝手に取り除くと民法に違反するおそれがあるほか、除去できるケースでも無断でおこなうとトラブルになるおそれがあるため、所有者と話し合ったうえで除去しましょう。

越境している部分を隣の土地の所有者と売買する

越境を解消するには、越境物を取り除くだけでなく、越境している部分の土地を売買する方法もあります。
たとえば、自分の土地にある所有物が隣の土地へ越境している場合、越境している部分を隣人に売却もしくは譲渡すれば越境が解消可能です。
また、越境されている場合であれば、その部分を隣人から買い取れば越境を解消できます。
このようにして越境の問題を解消できれば、通常の不動産と同じように売却できるため、売却価格の低下を避けることが可能です。
ただし、土地の売買をおこなうと敷地面積が変わるため、建ぺい率や容積率に注意しなければなりません。
住宅の建ぺい率や容積率が定められた値より高くなってしまうと、増改築や建て替えができなくなってしまうため、売却がより困難になってしまいます。
越境部分の売買によって越境を解消する場合は、良く検討したうえで隣人と調整しながら進めましょう。

買取を利用する

越境の解消が困難な不動産を売却する場合は、買取を利用するのも手段の1つです。
越境状態の不動産は買い手が見つかりにくいうえに、売却後に契約解消や損害賠償請求などのトラブルに発展するおそれもあります。
買取なら越境状態のままでも利用できるので、越境が解消できない場合はリスク回避のために買取の利用を検討しても良いでしょう。

まとめ

樹木や建物などが境界線を越えている越境状態の不動産は、売却時に価格が下がってしまうほか、トラブルに発展する可能性があります。
売却の際には、越境物を取り除くなどして可能な限り越境状態を解消したうえで売却しましょう。


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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部

都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。


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