住宅を建て替える際には、一度建物を取り壊して更地にしてから新しい建物を建築します。
土地を更地にする工程は建て替えにおいて欠かせないものですが、更地にするタイミングによっては固定資産税の額が高くなる可能性があるため注意が必要です。
この記事では、固定資産税における建て替え特例の概要や適用要件など、建て替えの際に知っておきたい節税のポイントをご紹介します。
固定資産税における建て替え特例とは
固定資産税における建て替え特例とは、住宅を建て替える際に減税を受けられる制度のことです。
1月1日時点で土地が更地になっている場合は固定資産税が高くなってしまいますが、要件を満たしたうえで申請をおこなえば特例による減税が受けられます。
更地になると固定資産税は高額になる
1月1日時点で土地に住宅が建っていない場合、土地の固定資産税額が高額になってしまいます。
これは、「小規模住宅用地の特例」や「一般住宅用地の特例」という制度があるからです。
これらの制度により、住宅用地が200㎡以下であれば6分の1に、200㎡を超えた分は3分の1に固定資産税額が軽減されます。
しかし、住宅を取り壊して更地のままで1月1日を迎えた場合、住宅が建っていないので特例を適用することができません。
したがって、通常税額の納税義務が発生するため、これまでの数倍もの固定資産税を納める必要があります。
申請すれば建て替え特例を受けられる
前述のとおり、住宅の建て替えをする場合、1月1日時点で土地が更地になっていたら固定資産税の軽減措置は受けられません。
しかし、一定の要件を満たしたうえで申請をおこなえば、建て替え中の場合に限り特例が適用されます。
建て替え特例が適用されれば、住宅が取り壊されていても宅地として認められるため、これまでと同様に固定資産税が軽減されます。
自宅の建て替えを行う際には、忘れずに申請をしましょう。
ただし、建て替え特例は土地に対する特例措置であり、新しく建てられる住宅の建物に対して固定資産税の軽減が受けられるわけではない点に注意が必要です。
固定資産税は土地と建物それぞれに課される税金であり、土地の公的価格や建物の時価をもとに税額が計算されます。
古い建物より新しい建物のほうが時価が高いと判断されるのが一般的なため、建て替え後は建物にかかる固定資産税が上がり、合計の納税額が高くなるケースがあります。
固定資産税の建て替え特例を受けるための要件
固定資産税の建て替え特例を受けるためには、要件を満たした上で申請が必要です。
特例を受けるために必要な要件をご紹介します。
前年の1月1日時点で住宅用地であること
建て替え特例を受けるためには、前提として住宅用地として使用されている土地であることが必要です。
同じ土地に住宅を建てることが条件であり、ご自身が保有されている土地であっても、これまで住宅用地でなかった土地の場合には特例の適用ができません。
1月1日には建設を開始し、翌年の1月1日までに完成を予定すること
建設の開始とは、実際に建物の基礎工事が始まっていることを指します。
したがって、1月1日の時点で解体工事を完了させて新しい住宅の建設を始めたうえで、年内には住宅を完成させなければなりません。
ただし、1月1日時点で建築主事または指定確認検査機関に確認申請書を提出し、同年の3月31日までに建設に着手すれば特例の適用が認められる地域もあります。
スケジュールの都合上1月1日時点で建設に着手することが難しい場合は、お住まいの地域の市区町村役場などに相談して確認すると良いでしょう。
建て替え前と後で住宅が同一の敷地内に建つこと
住宅の建て替えは、同じ敷地内でおこなう必要があります。
たとえば、自宅の隣の土地を購入し、新しく購入した土地に自宅を建て替えた場合、たとえご自身が所有する土地であったとしても特例は適用外です。
ただし、同一の敷地であれば、まったく同じ位置に建て替えをする必要はありません。
当該年度と前年度で土地・建物の所有者が同一
当該年度の前年の1月1日と当該年度の1月1日で、土地・建物を同じ方が所有している必要があります。
とくに注意したいのが、中古住宅を購入した後に解体するケースです。
購入後すぐに解体してしまうと、前年度と土地と建物の所有者が異なるため建て替え特例の適用を受けられなくなってしまいます。
購入した中古住宅を解体して新しく住宅を建てる場合は、1月1日以降に中古住宅を解体し、年内に完成できるスケジュールで建て替えを進めると良いでしょう。
また、土地を相続した場合も注意が必要です。
相続で取得した土地の建て替えを検討している場合は、相続後すぐに建て替えると特例の適用対象とはなりません。
ただし、所有者の配偶者などの親族の場合は特例を受けられるケースもあるため、該当する場合は市区町村役場などで相談することをおすすめします。
二世帯住宅は固定資産税の建て替え特例の対象になるのか？
二世帯住宅を建て替える場合でも、前述の要件を満たせば建て替え特例が適用されます。
しかし、建て替えで二世帯住宅を建てる際には、二世帯住宅ならではの注意点に気を付けなければなりません。
二世帯住宅を建て替える際に建て替え特例を利用するための注意点をご紹介します。
所有者の名義を確認する
二世帯住宅を建て替える前に、土地や建物の名義を確認しておきましょう。
たとえば、親の名義の土地に子どもが家を建てる際には注意が必要です。
このようなケースでは、住宅を親と子の共有名義にして対応する必要があります。
新しい住宅が住宅用地の特例を受けられるか確認する
建て替えで二世帯住宅を建てる際には、新しい住宅の完成後に住宅用地の特例を受けられるか確認しておきましょう。
前述のとおり、住宅用地が200㎥以下であれば6分の1に、200㎥を超えた分は3分の1に固定資産税額が軽減されます。
二世帯住宅の場合、住宅の形式によって適用を受けられる面積が異なるため注意が必要です。
二世帯住宅には、主に以下の2種類があります。
●内部がつながっているタイプ
●入口が2つ存在するタイプ
内部がつながっているタイプの二世帯住宅は、家のなかで居住部分がつながっているものの、キッチンや浴室などの設備はそれぞれに用意されていることが一般的です。
一方、入口が2つあるタイプはマンションやアパートのように部屋が独立していて、メゾネットタイプとも呼ばれます。
内部がつながっているタイプの場合、一般的な一戸建てと同様、200㎥以下であれば固定資産税が6分の1に軽減されます。
200㎥を超える場合は、200㎥を超えた分は3分の1に軽減されるため、200㎥以下に収まる住宅よりも高い税額を負担しなければなりません。
しかし、入口が2つあるメゾネットタイプの二世帯住宅の場合は1つの建物で2戸とみなされるため、400㎡以下までは小規模住宅用地とみなされ、固定資産税が6分の1に軽減されます。
二世帯住宅でより効率的な節税対策をしたい場合は、住宅用地の特例を受けられる条件を確認した上で建て替えを検討すると良いでしょう。
まとめ
住宅が建っている土地は特例措置により、固定資産税の軽減を受けられるため、建て替えにより住宅を取り壊して更地にした場合、タイミングによっては特例を受けられる要件を満たさず、固定資産税が高額になってしまうケースもあります。
住宅を建て替える場合、要件を満たすと引き続き固定資産税の軽減を受けられるので、建て替えの際には申請を忘れないようにしましょう。
株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
