過去に事件や事故が発生した事故物件は、相場よりも安く販売されるのが一般的です。
金額が魅力的であっても、古家付きの事故物件を購入する際のデメリットやリスクなどが不安で、なかなか購入に踏みきれない方もいらっしゃるかもしれません。
この記事では、古家付きの事故物件の購入をご検討中の方に向けて、事故物件とは何かという概要やメリット・デメリット、購入時の注意点をご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら古家付きの事故物件とは？購入価格が安い理由
まずは、古家付きの事故物件とは何かと、購入価格が安く設定されている理由をご紹介します。
古家付きの事故物件とは
事故物件とは、心理的瑕疵のある物件のことです。
心理的瑕疵とは、不動産の取引に際して買い手や借り手に心理的な抵抗が起きるおそれがある事柄を指し、殺人や自殺、孤独死などがあてはまります。
雨漏りや外壁の劣化のような物理的瑕疵はないものの、第三者には「幽霊が出るのでは」「気味が悪い」など精神的なストレスを与えてしまうおそれがあります。
事故物件は取引の際に告知義務があり、過去に起きた事故を契約時に買い手や借り手に伝えなければなりません。
具体的にどんな場合に告知するべきかは、国土交通省が制作している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に定められています。
古家とは、明確な基準はないものの、木造一戸建てであれば法定耐用年数の22年を過ぎた物件を指すのが一般的です。
古家付きの物件は購入後に解体費用がかかるため価格が安いケースが多く、事故物件であればさらに価格が下がる可能性があります。
そのため、マイホームを建てるための土地を安く購入したい方におすすめだと言えます。
事故物件の価格が安い理由
事故物件の価格が安い主な理由は、以下の2点です。
●流通性が低い
●需要が低い
事故物件は、取引されている不動産のなかでも数が少なく、特殊物件の部類に入ります。
周辺に競合する事故物件があるケースや、内見者同士で競争が発生する可能性も少なくなるため、価格を安くせざるを得ません。
また、事故物件はその心理的瑕疵から進んで購入しようとする方が少ないため、価格を安く設定する必要があります。
需要が低いため、価格を下げて割安感をアピールすることで、購入を検討する方を増やさなければなりません。
古家付きの事故物件を購入するメリット・デメリット
古家付きの事故物件を購入する際には、メリットだけでなくどんなデメリットがあるかも知っておくと安心です。
古家付き事故物件を購入するメリット・デメリットをご紹介します。
古家付きの事故物件を購入するメリット
古家付き事故物件を購入する際の代表的なメリットは、以下の2点です。
●相場より安く購入できる
●時間をかけてじっくり検討できる
古家付きの事故物件を購入する一番のメリットは、一般的な古家付き土地よりも安く購入できることです。
前述のとおり、事故物件は相場より安く売られていることがほとんどなので、購入費用が安く済みます。
どの程度価格が安くなるかは事故の内容や程度によっても異なりますが、病死などの自然死であれば10％ほど、自殺であれば20％～30％ほど相場より安くなるのが一般的です。
殺人事件のあった物件の場合、報道されることもあるため重度の心理的瑕疵として扱われ、相場の50％ほどまで安くなるケースも見られます。
購入費用を抑えられればローンの利息支払いも減らせるため、浮いたお金を新築住宅の建築費用などほかのことに充てられるのもメリットです。
また、古家付きの事故物件は購入希望者が少ないため、物件を購入するかどうか検討する時間を取れるのもメリットとして挙げられます。
古家付きの住宅は、更地の状態とは異なり土地の現況が把握しづらいため購入前に調査が必要ですが、人気のある物件は調査中に誰かに購入されてしまうリスクがあります。
事故物件であれば購入希望者のライバルが少ないため、時間をかけて丁寧な調査ができるうえに、調査結果をもとに購入するかどうかをじっくり検討できます。
古家付きの事故物件を購入するデメリット
古家付き事故物件を購入する際の代表的なデメリットは、以下の2点です。
●心理的なストレスを感じるおそれがある
●資産価値が低い
古家付きの事故物件を購入し、解体して家を新築したとしても、精神的なストレスを感じるおそれがあります。
購入時に説明を受けていても、実際に購入して住んでみると気になってしまう方も少なくありません。
室内の物音に敏感になったり、家電の故障など良くないことがあった際に霊のせいだと考えてしまうなど、日常のささいなことが気になってしまうケースもあります。
住んでも何も感じない方もいますが、実際に住んでみないとどう感じるかわかりません。
また、事故物件は資産価値が下がってしまうのもデメリットです。
事件や事故があった建物を取り壊して新たに建物を建てた場合でも告知義務は残るため、将来的に売却することになった際に買い手がなかなか見つからない可能性があります。
古家付きの事故物件を購入する際の注意点
古家付きの事故物件を購入する際には、古家付きの物件と事故物件の両方で、それぞれ気を付けたい注意点があります。
古家付き事故物件を購入する際の注意点をご紹介します。
事故物件になった要因を把握しておく
事故物件を購入する際には、なぜ事故物件になったのかをしっかりと把握し、現況確認時に現況がどうなっているかを忘れずに確認しておくことをおすすめします。
そのうえで、心理的瑕疵がなるべく低い物件を選ぶのがおすすめです。
同じ事故物件でも、心理的瑕疵の重さによって資産価値や買い手の見つかりやすさが異なります。
生活することはもちろん、将来的に売却することになったときのことまで考えて物件を選ぶためにも、事故物件になった要因を把握しましょう。
解体にかかる費用を確認する
古家付きの物件を購入する際には、古家の解体にかかる費用のことも忘れてはいけません。
住宅の解体費用は、建物の大きさや構造、立地条件などによって異なります。
とくに、間口が狭く重機が入りにくい立地では、解体にかかる費用がより高くなってしまうのが注意点です。
マイホームを建てるために古家付きの事故物件を安価で購入しても、解体に高い費用がかかってしまっては意味がありません。
古家付きの事故物件を購入する際には、事前に建物の構造や間口の広さを確認し、解体や整地にどの程度費用がかかるかを把握しておきましょう。
古家の解体後の新築できる建物規模の確認
古家を解体後、同規模の建物が新築できない可能性があるのも注意点です。
建物を建てる際には、建ぺい率や容積率などさまざまな制限に則って建築する必要があります。
さらに、古い建物が建っている土地の場合、接道義務を満たしておらず再建築が許可されていない土地もあるので注意が必要です。
接道義務を満たしていないと、古家を解体してもそのままでは新しい建物が建てられないため、購入を検討している土地にどんな制限がかかっているかをあらかじめ確認しておきましょう。
まとめ
マイホームを建てるための土地として古家付きの事故物件を購入する際には、価格が安いなどのメリットがある一方、売却時に資産価値が低くなってしまうなどのデメリットもあります。
価格が安くても解体や整地に費用がかかるケースもあるため、事故物件になった原因や解体費用などを購入前にしっかりと調査しておきましょう。
株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
