都市計画道路予定地に指定された土地は、実際に工事が始まる前に収用されます。
その性質から売却が難しいものの、ケースによってはそれ以外の土地と同じように売却することが可能です。
この記事では、都市計画道路予定地とは何かという概要と、都市計画道路予定地に属する土地の売却方法をご紹介します。
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都市計画道路予定地に属する土地の売却をご検討中の方のなかには、そもそも都市計画道路予定地とは何かをあまり詳しくご存じでない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、都市計画道路予定地とは何かという概要をご紹介します。
都市計画道路とは
都市計画道路とは、都市計画法に基づいて自治体が整備を実施する道路です。
市街地の道路条件の改善や、計画的な都市づくりを目的に計画されます。
都市をつなぐ幹線道路の整備を目的とするものが主であり、幅員が20mや30mなどの大きな道路が多いのが特徴です。
都市計画法に基づいて自治体が整備する「都市計画施設」には、都市計画道路のほかに都市計画公園や都市計画河川、都市高速鉄道などがあります。
これらの都市計画施設のなかでも、もっとも数が多いのが都市計画道路です。
都市計画道路予定地とは
都市計画道路予定地とは、都市計画法に基づき、都市計画道路の整備を実施予定の土地を指します。
都市計画道路の整備には、必要に応じて道路の拡張や新設などの大掛かりな工事が必要です。
計画を立ち上げてから調査をおこない、具体的にどういった工事をするのかを決めてから工事に取り掛かるため、都市計画道路予定地に指定されただけの状態では事業の内容は決定していません。
そのため、都市計画道路の整備を実施する計画の段階にはあっても、工事の詳細が未定のケースもあるのが実情です。
実際に、都市計画道路予定地に指定されてから工事が始まるまでに数十年以上かかるケースもあれば、計画が立ち上がったものの長年放置されているケースもあります。
ただし、都市計画の事業が実際に決定すると、行政との交渉を経て土地が収容されてしまいます。
合意のもとで立ち退きをしなければいけないため、事業決定後に同じ土地で生活を続けるのは難しいでしょう。
都市計画道路予定地の売却の可否は進捗状況次第で異なる
都市計画道路予定地は、以下の3つの進捗状況に大きくわけることができ、進捗状況次第では通常の土地と同じように不動産売買が可能です。
●計画決定
●緩和路線
●事業決定
進捗状況次第で売却の可否や条件が異なるため、売却前にご自身が保有されている土地が属する計画の進捗状況を確認しておきましょう。
それぞれの進捗状況における土地の売却の可否をご紹介します。
計画決定
計画が決定しているものの、事業着手時期が未定の都市計画道路予定地に属する土地であれば、売却が可能です。
この段階であれば、土地を実際に収用するかどうかや具体的な工事計画なども決まっていないので、一定の制限下で都道府県知事などの許可を得ることができれば建て替えや建築が認められます。
建築制限の詳細は自治体によって異なるものの、移転や除去が容易であり、2階以下の建物であれば建設の許可が下りるケースが一般的です。
土地の売却も通常の土地と同じようにおこなえますが、自治体への届出が必要なケースもあります。
建築・売却ともに自治体によって制限や届出の内容が異なるため、売却前に確認すると良いでしょう。
緩和路線
計画決定後に長い時間が経過しているにも関わらず、事業決定が下されないまま計画がストップしてしまっている都市計画道路も、売却が可能です。
こういった計画がストップしてしまった都市計画道路予定地を緩和路線と呼び、自治体によって内容は異なるものの、建築制限を緩和するケースが多くあります。
都市計画道路予定地であるため、建築が許可されるのは移転や転居が容易な建物に制限されるものの、自治体によっては3階建ての建物が建てられるなど、一部の制限が緩和されます。
長年事業決定の見通しが立っていないことから、事業実施の可能性も低いとみなされるため、土地の売却には支障がないケースがほとんどです。
計画決定の段階と同様、都市計画道路予定地であっても通常の土地と同じように売却できます。
事業決定
具体的な事業着手の日程が決まった段階では、土地の一部が売却できません。
この段階を事業決定と呼び、土地収用や立ち退き交渉が始まります。
事業決定の段階では、原則として建物の建築は許可されていません。
例外として、災害時のみの応急措置による建物のみ建築が許可されるものの、こちらも移転・除去が容易であることが前提です。
売却に関しては、都市計画道路予定地に指定されていて収用がおこなわれる部分は不可能であり、収容されずに残った部分であれば可能です。
収用された部分については、その土地に対して補償金が支払われます。
都市計画道路予定地に属する土地の売却方法
土地の一部が将来的に収容されてしまうリスクがあり、建築制限も課せられている都市計画道路予定地に属する土地は、買い手に選ばれにくいのが現状です。
しかし、そんな都市計画道路予定地に属する土地であっても、売却方法を工夫すれば売却できます。
都市計画道路予定地に属する土地を売却する際の、売却方法とポイントをご紹介します。
売却価格を割引する
建築制限が課せられている都市計画道路予定地は、買い手からの需要が少なくなってしまうので、売却価格を値引きすると良いでしょう。
とはいえ、再建築不可物件ほど厳しい条件が課されているわけではなく、緩和路線であれば条件がさらに緩和されるため、そこまで大幅な値下げをする必要はありません。
都市計画道路予定地を売却する際には、市場価格から10％ほど値引きするのがおすすめです。
計画の進捗状況を確認する
都市計画道路予定地を売却する際には、計画の進捗状況を確認しておく必要があります。
事業決定の時期が差し迫っている場合、土地の収用が開始されるまでの時間が短いため、売却価格をさらに値引きしないと買い手が見つからない可能性が高いです。
そのうえ、事業決定がなされると都市計画道路予定地の部分は売却できなくなってしまうので、進捗状況は忘れずに確認しておきましょう。
進捗状況を確認する場合、市区町村役場に出向き、窓口で事業決定の予定を確認するのがおすすめです。
また、どんな計画が計画中かを確認する際には、都市計画地図を閲覧すると良いでしょう。
市区町村のホームページで簡単に閲覧できるので、売却をご検討中の土地の周辺における、都市計画道路の整備状況を確認することをおすすめします。
メリットを買い手に伝える
都市計画道路予定地に属する土地はさまざまなデメリットばかりが強調されがちですが、メリットも存在します。
以下のようなメリットを買い手に伝えれば、都市計画道路予定地に属する土地でも売却の可能性が上がります。
●固定資産税や不動産取得税などの税金が安い
●収用される土地への補償金が受け取れる
●近くに大きな道路ができることにより地価の上昇が期待できる
とくに、都市計画道路予定地はさまざまな税金における節税効果が高いため、これらのメリットが買い手にとって魅力的だと感じてもらえれば、スムーズに売却できる可能性もあります。
まとめ
都市計画道路予定地に属する土地は、将来的に市区町村などの地方自治体に収用されることが決まっている土地ではあるものの、進捗状況次第ではそれ以外の土地と同様に売却が可能です。
売却の際には、計画の進捗がどこまで進行しているかを確認したうえで、価格を見直したりメリットを買い手に伝えたりなど売却方法を工夫しましょう。
株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
