筆界未確定の土地を売却するにはどうしたらいい？売却方法を2つご紹介

▼ 筆界未確定の土地は売却できる？できない？
▼ そもそも筆界未確定とは？筆界と所有権界の2種類に分類される！
▼ 筆界未確定の土地を売却する方法とは？売却できる2つの方法
▼ まとめ

不要な所有地を売却しようとしたら筆界未確定だったことが判明し、どうしたら良いか分からず困っている方もいるかもしれません。
せっかく売却できるはずの土地があるのに、そのまま所有しておくのは非常にもったいないです。
今回の記事では、筆界未確定の土地は売却できるのか、売却するにはどのような方法があるかについて解説いたします。
筆界未確定がどういう状態なのかわからないという方に向けて土地の境界についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

＼お気軽にご相談ください！／

弊社へのお問い合わせはこちら

筆界未確定の土地は売却できる？できない？

筆界未確定の土地を所有している方にとって、最も気になる点が売却できるのか・できないのかというところです。
結論、筆界未確定の土地である場合でも売却は可能です。
ここでは、その理由やリスクについてご紹介します。

筆界未確定の土地が売却できる理由

土地の売却において筆界が重要なのは、売り手が買い手に対して売却する土地の範囲や境界を明確に知らせる必要があるからです。
これを「境界明示義務」と呼び、土地の売買におけるルールとして用いられています。
しかし、この境界明示義務は法律によって定められたものではありません。
そのため、土地の売却時に売買契約書に境界線を明示しなくても法律を反する行為にはならず、契約上の問題も発生しません。
売買契約書を作成する際に、境界明示義務の項目自体設定しなければ問題なく筆界未確定の土地を売却できるのです。
そうすると「手間もかからずに売却できるなら、筆界未確定の土地のまま売却したほうが良いのでは？」と考える方もでてくるでしょう。
しかし、筆界未確定の土地の売却はリスクが生じるため注意が必要となる取引で、決しておすすめできるものではありません。

筆界未確定の土地が好まれない理由

筆界未確定の土地の購入には大きなリスクがともないます。
筆界が明確になっていない土地を購入すると、買い手が隣人とトラブルに発展する可能性があるのです。
たとえば、自分の所有地だと認識していたのに勝手に倉庫を建てられた、大切な草木を刈られたなどのケースが挙げられます。
筆界が未確定ということは、双方が自分の所有地と認識しているケースもあると思っておかなければいけません。
買い手にとって、そんなリスクの高い土地を購入したいと思うでしょうか。
売り出しはできても「購入後に自由に活用できない土地」「トラブルリスクが高い土地」と認識され、長期間買い手がつかないというケースも十分考えられます。
このように、筆界未確定の土地を売却することは現実的に厳しいと言えるでしょう。

そもそも筆界未確定とは？筆界と所有権界の2種類に分類される！

筆界未確定の土地の売却を検討している方は、まず筆界について理解を深めましょう。
そもそも筆界未確定とは、文字どおり「筆界」が未確定な状態、つまり所有する土地の範囲が明確になっていないということです。
どうして筆界未確定の土地が出てきてしまうのでしょうか。
ここでは、筆界の種類や考え方について解説していきます。

土地の境界とは？どの境目を意味するのか

土地には2つの境界線があります。
1つは所有する土地と隣の土地との境界線を表す「民民の境界」、もう1つは公道（県道・市道など）との境界線を表す「官民の境界」です。
たとえば、四角の土地をイメージすると4つの辺が浮かび上がりますよね。
その4つの辺のうち、3辺が民民の境界で1辺が官民の境界というケースだったとします。
この場合、すべての辺の境界線がはっきりしている状態だと筆界は確定しているということ、1辺でも不明な境界線があれば筆界未確定であるということになります。

土地の境界にある2つの考え方とは

土地の境界を決める考え方には「筆界」と「所有権界」の2つの種類があります。

①筆界
筆界とは不動産登記に定められている境界のことで、所有する土地と隣地との境目を複数の地点で結ぶ線を表します。
不動産登記法による境界であるため変更するときは登記作業が発生し、個人の意思で変えることはできません。
平成17年の不動産登記法改正筆界によって、筆界が定義されたことをきっかけに「公法上の境界」と呼ばれています。

②所有権界
一方、所有権界とは隣接する土地の所有者同士の話し合いによって変更できる境界の範囲です。
筆界と違い「この木から向こうが隣地」「大きな石を境目にする」など土地の所有者同士の判断によって口頭で決めることも可能です。
筆界が「公法上の境界」と呼ばれるのに対し、所有権界は「私法上の境界」と呼ばれます。
筆界と所有権界はもともと一致しているはずですが、所有権界が途中で変更している場合や年月の経過によって境目が分からなくなった場合など、ずれが生じていることも少なくありません。
このときに改めて合意が取れなかったり、土地所有者が調査に立ち会わなかったりすると筆界未確定の土地になります。

筆界未確定の土地を売却する方法とは？売却できる2つの方法

筆界未確定の土地を売却する方法は大きく分けて2つあります。
まずは、所有している土地を筆界未確定のまま売却するのか、境界を確定させてから売却するのかを選択しましょう。

筆界未確定のまま売却する方法

所有する土地を筆界未確定のまま売却する場合は「境界非明示の特約」をつけて売却する方法がおすすめです。
境界非明示の特約とは、売り手と買い手の双方が筆界未確定であることを納得し、契約後に境界に関する異議を申し立てしない・受けないとする契約のことです。
買い手が筆界未確定であることを納得したうえで土地を購入したとしても、しばらく経過してからクレームが入る、損害賠償請求を受けるというトラブルは起こり得ます。
このような売却後のトラブルを防ぐために、筆界未確定の土地は境界非明示の特約をつけてから売却するという方法が良いと言えるでしょう。

筆界を確定して売却する方法

筆界未確定を解消して売却する方法をご紹介します。
筆界を確定するには、次のような手順が必要です。

●隣地の所有者と境界線を定める
●筆界確認書を作成する
●地図訂正をおこなう
●道路明示申請をする
●地積更正登記をする（必要に応じて）

隣地の所有者と過去に定めた境界線が年月の経過によって曖昧になっている場合は、再度話し合いをして境界線を明確にしましょう。
話し合いのうえ境界線が決まったら、筆界確認書を作成します。
境界線が曖昧になるということがないように、境界に関する取り決めを書面に残すことがポイントです。
また、同時に地図訂正もおこないましょう。
地図訂正とは、法務局が管理する公図を訂正することを指します。
筆界確認書と地図訂正をおこなうことによって、土地売却時の売買契約書に境界明示でき、買い手に安心感を与えることができます。
次に、所有地を管轄する市の道路課に道路明示申請をおこない、敷地と道路との境界線を確定させます。
ここで取得できる道路境界明示書は、土地を引き渡す際に買い手に引き継ぐものです。
もしも、測量図と実際の地積に大きな差があった場合は修正した内容を登記簿に登録して、売却前の準備は完了です。