道路に面していない土地も売却できる？売却方法や価格への影響をご紹介

▼ 売却前に知っておきたい道路に面していない土地の種類
▼ 道路に面していない土地を売却するときの価格
▼ 道路に面していない土地を高値で売却する方法
▼ まとめ

道路に面していない土地は売却が難しく、価格も普通の土地より安くなってしまうことが多いのが現状です。
しかしながら、道路に面していない土地でも、売り方や条件によっては高値で売却することは不可能ではありません。
今回は、道路に面していない土地の種類や価格への影響、高値で売却する方法をご紹介します。

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売却前に知っておきたい道路に面していない土地の種類

道路に面していない土地を建築基準法の言葉を用いて言い換えると、「接道義務を満たしていない土地」と表現できます。
接道義務とは、敷地に建物を建てる際には、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという建築基準法で決められたルールのことです。
道路に面していない土地は、大きく以下の3種類にわけられます。

●建築基準法で決められている道路ではない道に面している
●道路に面している長さが足りない
●周囲を他の方が所有する土地に包囲されている

ここからは先述した3種類について解説します。

建築基準法で決められている道路ではない道に面している土地
建築基準法第42条では、「道路」の定義を幅員4m以上のものと定めています。
したがって、土地が面している道を人や車が問題なく行き来していても、幅員が4mに満たなければ法律上は道路に面していない土地とみなされてしまいます。

道路に面している長さが足りない土地
幅員が4m以上ある道路に面していても、その道路と敷地が2m以上接していないと接道義務が満たせません。
道路に接している部分が細長く、その奥にまとまった敷地がある旗竿地と呼ばれる土地の場合は、もっとも狭い場所でも2m以上の幅員が必要です。
なお、道路に接している部分が2m以上あっても途中で2m未満となる場合は、接道義務を満たしているとは認められないので注意しましょう。

周囲を他の方が所有する土地に包囲されている土地
土地が道に面しておらず、他の方が所有する土地を通行させてもらわなければ道路に出られない袋地も道路に接しているとは言えません。
このような場合、袋地に住んでいる方には、公道に出るために他の土地を通路として通行する権利が認められています。
ただし、この通路として通行できる土地の幅員が2mであってもただちに接道義務を満たしているとはみなされません。
特定行政庁の許可が必要になるため、所有されている土地が接道義務を満たしているかどうかは売却前に確認しておきましょう。

道路に面していない土地を売却するときの価格

道路に面していない土地を売却するときの価格は、それ以外の土地より価格が大きく下がるのが一般的です。
道路に面していない土地は、新しく建物を建てることも建て替えることもできないため、利用価値が低くなってしまうことが理由として挙げられます。
ただし、実際に土地を売却する際には、道路に面していない点だけでなく、さまざまな条件を総合的に判断したうえで売却価格を決定します。
道路に面していない土地の売却における価格の目安と、具体的な査定基準をご紹介します。

道路に面していない土地を売却するときの価格の目安
道路に面していない土地は、利用価値が低く買主も限られるため、売却価格が下がってしまいます。
道路に面している同条件の土地と比較すると、建物が建っているケースであればおよそ5割、更地になっているケースであればおよそ3割が売却価格の目安です。
建物が建っている土地であれば、リフォームするなどして建物を活用できるため、更地の場合よりは価格が下がらずに済みます。
しかし、更地の場合は新しい建物が建築できず利用用途が大きく制限されてしまうので、道路に面している土地の半額以下になってしまうケースも少なくありません。

土地の査定基準
基本的な土地の査定基準は、「坪単価×坪数」です。
坪単価と坪数をもとに、交通の利便性や周辺の環境など、各種条件を加味したうえで土地の価格が決定されます。
したがって、売却価格のあたりをつけるためには、近くにある条件が似た土地の坪単価を参考にするのがおすすめです。
国土交通省の「土地総合情報システム」を使えば、公示価格だけでなく実際に取引された価格も調べられます。
土地総合情報システムでは、取引価格だけでなく土地の形状や間口、前面道路の幅員などの詳しい情報を調べることも可能です。
インターネットで気軽に利用でき会員登録なども不要なので、ご自身が所有している土地と似た条件の土地を探してみてはいかがでしょうか。

道路に面していない土地を高値で売却する方法

道路に面していない土地は建物を建てたり建て替えたりすることが許可されていないため売却が難しく、売却できたとしても価格が下がってしまうのが現状です。
しかし、売却方法を工夫すれば、高値で売却することも不可能ではありません。
道路に面していない土地を高値で売却する方法をご紹介します。

再建築が許可される状態にして売却する
道路に面していない土地の価格が安くなってしまうのは、再建築が許可されないからです。
したがって、再建築が許可される状態にしてから売却すれば、普通の土地と同様の価格で売却できます。
再建築が許可される状態にする方法として、以下の3つが挙げられます。

●隣の土地の一部を買い取り接道義務を満たす
●建物の建築や建て替えの際に隣の土地を借りる許可を取る
●セットバックをおこなう

道路に接している長さが2mに満たない場合、隣の土地の一部を買い取って接道義務を満たせば、再建築が許可される状態になります。
買い取りが難しい場合は、建築工事の間だけ賃貸借契約を結んで接道義務を満たすのも手段の一つです。
工事の間だけでも接道義務を満たせていれば、建物の建設や建て替えはおこなえます。
一時的に借りるだけであれば隣の土地の所有者の許諾も得やすいのがメリットですが、トラブルを防ぐためにも口約束でおこなうのではなく、契約書を作成して書面に残しましょう。
また、面している道路の幅員が4mに満たない場合は、セットバックをおこなって接道義務を満たす方法があります。
セットバックとは、道路と自分の敷地の境界線を道路の中心線から2mの位置まで後退させ、道路の幅員を広げる方法です。
敷地面積は減ってしまいますが、セットバックをおこなえば再建築が許可される状態になるため、土地の価格が大きく下がってしまうことは少ないと言えます。
ただし、セットバックをおこなうと敷地面積が減るため、建ぺい率や容積率をオーバーしないように注意が必要です。
建て替えの際にこれまでより規模が小さい建物しか建てられない場合がある他、すでに建っている建物が建ぺい率や容積率をオーバーしてしまうおそれがあります。

隣の土地の所有者に売却する
売却を検討している土地が接道義務を満たしていないままであっても、隣の土地を所有している方であれば比較的高値で買ってくれる可能性があります。
隣の土地が接道義務を満たしていないケースの場合、土地を買い取れば接道義務を満たせるなら、隣の土地を所有している方にとってもメリットが大きいです。
また、隣の土地がすでに接道義務を満たしている場合でも、隣の土地を買い取ればより大きな建物が建築できるようになります。
道路に面していない土地は有効活用する方法が少ないものの、隣の土地を所有している方であれば有効活用できる可能性が高いです。
道路に面していない土地をそのままの状態で売りたいと思ったら、隣の土地の所有者に取引を持ち掛けてみると良いでしょう。

まとめ

道路に面していない土地は再建築が許可されておらず、建物の建築や建て替えができないため、一般的な土地よりも売却価格が下がってしまうことが多いです。
しかし、接道義務を満たすなどの方法で高値で売却することも可能なので、道路に面していない土地を売却する際は、まずは接道義務を満たせないかを検討することをおすすめします。

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