土地などの不動産売却を検討している方のなかには、できるだけスムーズに売却を進めたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
しかし売却を急ぐあまり必要な調査を怠ってしまうと、売却したあとにトラブルとなってしまうケースもあるため注意が必要です。
そこで今回は土地の売却を検討している方にむけて、売却前に知っておきたい地中埋設物とは何か、その調査方法や撤去方法についてご紹介します。
将来的に土地を手放す予定がある方もぜひ参考にしてみてくださいね。
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地中埋設物とは土地の中に埋まっている廃棄物などのことを指します。
産業廃棄物の規制が厳しくなる前には、建物を解体した際にでる建築廃材やコンクリート片などをそのまま埋めてしまうケースが多くありました。
また所有者も存在を知らなかった地下室や井戸、浄化槽のほかに古タイヤなどが埋められているケースもあります。
地中埋設物によるトラブルとは？
地中埋設物は更地の状態であっても目で確認できないため、調査をせずにそのまま売却してしまうと引き渡し後に買主との間でトラブルになる可能性があります。
たとえば購入した土地に建物を建てる場合などに地中埋設物があると、基礎工事の障害になってしまうため埋設物を取り除く大がかりな工事や掘り起こしが必要になるでしょう。
また井戸の場合は事故や地盤沈下などにつながることもあるため、専門的な知識を有する専門業者に依頼する必要があり、予定外の費用が発生してしまいます。
そのような場合、買主は土地を購入した目的を達成できないなどの理由で売主に対して契約不適合責任を問う可能性があるでしょう。
契約不適合責任とは売却した物件の内容が売買契約書に記載されている内容と異なる際に、売主が買主に対して負う責任のことです。
そのため売却時に地中埋設物に関して売買契約書に記載と説明があり、買主が了承して購入していれば責任を問われることはありません。
しかし売却前に調査をおこなわず、地中埋設物があることを明記していない場合は契約不適合として買主から撤去費用の損害賠償だけでなく契約解除などを求められるなどのトラブルが発生することも考えられます。
たとえ売却前に売主が埋設物の存在を知らなかった場合でも、売買契約書の内容と相違がある場合には契約不適合となり売主の責任が重くなるため注意が必要です。
土地を売却する前には調査をおこない正しい情報を買主に伝えてトラブルを防ぐようにしましょう。
土地の売却前に知っておきたい！地中埋設物の調査方法とは？
地中埋設物は土地の用途が住宅などではなくても地盤の強度に関係するため、調査をおこない土地の正しい状態を告知する必要があります。
地中の目に見えない埋設物を調査する方法は大きく分けて3つです。
地歴調査
地歴調査とは登記簿や古地図、航空写真など過去の資料から、調査する場所にどのような建物が建っていたのかなどを確認して調査する方法です。
一般的には最初におこなわれる調査で、地歴調査をおこない過去に工場やスタンド、薬品を扱う建物があったことが判明した場合や、埋設物の可能性があると判断された場合にはさらに詳しい調査に進むことが多いでしょう。
過去の地歴をどこまで調査するかによって費用は異なりますが、5万円～10万円ほどが費用の目安といえるでしょう。
地中レーダー探査
最初におこなった地歴調査で埋設物の可能性がある場合には、地中レーダー探査などの非破壊検査をおこないます。
地中レーダー探査は地面にアンテナを走査し電磁波の反射波形を読み取って地中の埋設物や空洞などを確認する方法です。
費用は調査する土地の広さによって異なりますが、10万円から15万円ほどが費用の目安となります。
ボーリング調査
ボーリング調査は土地に小さな穴を掘って鉄の筒を挿入し、地盤の強度や地下水の調査をする方法のことです。
通常最初からボーリング調査をおこなうことはなく、地歴調査や地中レーダー探査で埋設物の可能性が高い場合に実施されます。
実施費用は30万円ほどが目安ですが、一般的な住宅地では簡易版のボーリング調査をおこなうケースも多く費用も10万円ほどです。
土地の売却前に知っておきたい！地中埋設物の撤去方法とは？
売却前に調査をおこない埋設物が見つかった場合には、その埋設物は売主が撤去しなければいけません。
しかし埋設物の種類によって必要な費用や撤去方法が変わるため注意が必要です。
住宅地などの土地に多い埋設物は、コンクリート片や瓦などの建築廃材といえるでしょう。
このような建築廃材は地中から重機で掘り起こした後にトラックで処理場に運び廃棄をおこないます。
埋設物の量や種類にもよりますが、撤去費用の目安は20万円から30万円ほどです。
ただし売却後に買主とのトラブルで裁判になった場合には、多額の撤去費用を請求されるケースもあるため注意しましょう。
撤去が不要な地中埋設物とは？
地中埋設物は基本的に売主が調査と撤去をおこないますが、撤去しなくても問題のない埋設物もあります。
たとえば下水道管や地中の基礎杭は建物の建設に特段の影響がなく、買主に不利益とならない埋設物と判断されることが一般的です。
とくに所有している土地の地歴でビルやコンクリートの建物が建っていたことがある場合は、深くまで基礎杭が入っているケースが多く見られます。
このような基礎杭を撤去するには大きなコストと手間がかかってしまうでしょう。
しかし買主が住宅地として利用する場合には基礎杭が残っていても建築に支障がないため、通常は地表から1.5mのところで杭をカットし残りはそのままにしておくのが一般的な方法です。
上記のような方法を取ることで、買主が土地を取得した目的を達成でき不利益を受けることがないため撤去しなくても問題ありません。
ただし売買契約書の重要事項説明に「杭基礎あり」の明記は忘れずにおこなうようにしましょう。
また、このような状況で買主から杭を抜いて欲しいと要望された場合は、買主と売主で費用について話し合って決める必要があります。
地中埋設物でのトラブルを防ぐ方法とは？
目に見えない地中埋設物でのトラブルを防ぐためには、売主と買主が正しい情報を共有することが重要です。
売主は不動産の瑕疵を買主に説明する説明義務があるため、この義務に違反すると「債務不履行」として損害賠償を請求されることがあるため注意しましょう。
さらに、買主から購入後に物件の状況が契約内容が違うと契約不適合責任を問われることがないように、埋設物の有無だけではなく、調査内容や撤去した情報を売買契約書に明記することを忘れずにおこなってください。
また引き渡し後に地中埋設物が見つかったときの対応や負担責任も、事前に契約書に明記しておくと良いでしょう。
まとめ
土地の売却をおこなう際には、地中埋設物がないか事前に調査し売却前に撤去しておく必要があります。
埋設物には建築廃材だけでなく、所有者も把握していない地下室や井戸、浄化槽などがあり地盤が悪くなるケースや建築に問題がでてくる可能性が考えられるでしょう。
買主が埋設物のことを把握せずに購入してしまうと、購入目的が果たせなくなりトラブルが発生してしまうケースもあるため注意が必要です。
土地の売却を検討している場合は、事前に地歴などから埋設物の調査をおこない土地の状況を正しく買主に伝えるようにしましょう。
調査や撤去なども含め、土地の売却が初めてで迷ってしまう場合は信用できる専門家に相談するのもおすすめです。
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