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リースバック契約で自主退去はできる?強制退去となるケースとは?

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リースバック契約で自主退去はできる?強制退去となるケースとは?

リースバック契約で自主退去はできる?強制退去となるケースとは?

住宅ローンの支払いが苦しい場合や、まとまった資金が必要なときに、マイホームを売却した後も住み続けることができるリースバックを検討される方もいらっしゃるのではないでしょうか。
リースバックを検討される方は、リースバック契約後に強制退去になるケースや、自主退去を希望する場合があることについても知っておきましょう。
今回は、リースバックの特徴や自主退去、強制退去についても解説します。

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リースバックでの退去とは?2種類の契約方法を解説!

リースバックでの退去とは?2種類の契約方法を解説!

住宅ローンの支払いが苦しいときや、引っ越しをせずまとまった資金を得たいときに検討したい自宅の売却方法がリースバックです。
リースバックの概要や、2種類の契約方法を解説します。

リースバックとは?

リースバックとは、リースバックを取り扱う会社に自宅を売却し、売却した先と賃貸借契約を結ぶことで、自宅を引っ越しせずに住み続けることができる契約方法です。
売主はリースバック契約を結んだ買主に、家賃を毎月支払い売却した自宅に住み続けることになります。
まとまった資金が必要だけれど引っ越しはしたくないという方に適した売却方法として注目されています。
また、引っ越しをしなくて済むため、周囲に知られずに売却をしたい方にも適した売却方法です。
契約によっては、将来的に自宅を買い戻せる可能性があることもリースバックの特徴です。
ただし、買い戻す際の価格は、売却したときよりも高くなる傾向があります。
リースバックの契約方法には、次にご紹介する2つの方法があります。

普通借家契約

リースバックでの普通借家契約は、通常の賃貸借契約と特に変わりはありません。
契約期間が終了した後も、借主が望めば契約を更新することができます。
また、普通借家契約での更新では、通常の賃貸借契約と同様に、これまでの契約内容が継続されます。
正当な理由がない限り、貸主から中途解約を申し入れられることはありません。

定期借家契約

リースバックで普通借家契約の他にも、定期借家契約による契約方法があります。
定期借家契約では更新することができず、契約を継続するためには再契約が必要です。
再契約をするためには、貸主・借主両者の合意が必要なため、貸主が再契約を拒否すれば契約は終了します。
普通借家契約と違い、貸主は正当な理由がなくても再契約を拒否することが可能です。
また、普通借家契約とは違い、これまでの契約内容が引き継がれる保証がないため、今までより賃料が値上げされる可能性もあります。
普通借家契約と定期借家契約のどちらで契約するかは、リースバックを取り扱う会社によって異なります。

リースバックにおける自主退去とは?

リースバックにおける自主退去とは?

リースバックの契約中に、借主が自主退去したい場合は解約することが可能なのでしょうか。
リースバックにおける自主退去について解説します。

特約があれば自主退去が可能

普通賃貸借契約と定期借家契約のどちらの契約であっても、借主により中途解約ができる旨の特約がなければ、自主退去を申し出ることができません。
ただし、リースバックの契約では、借主からの中途解約が可能とした特約をつけることが多く、自主退去できることが一般的です。
わざわざ引っ越さなくても済むリースバックを選択して、中途解約はしないと考えていても、後々、自主退去を希望する可能性もあります。
たとえば、今住んでいるところよりもより安い家賃の賃貸物件が見つかるケースです。
リースバックの契約では、家賃が周辺相場よりも割高に設定される傾向があります。
そのため、同じエリアで賃貸物件を探せば、今よりも安い家賃の物件が見つかる可能性もあるのです。
自主退去の可能性がある方は、中途解約が可能な特約がついているか、契約前に確認しておきましょう。

合意解除でも自主退去できる

中途解約の特約がない場合でも、貸主・借主双方の合意があれば、契約の途中でも中途解約が可能です。
また、定期借家契約によるリースバックでは、敷地面積が200㎡未満の物件であれば、借主にやむを得ない事情が発生しているときに自主退去が認められます。
やむを得ない事情とは、リストラ・解雇・転勤・親の介護など、物件に住むことができなくなるようなケースです。
このように、面積が200㎡以下の物件でやむを得ない事情がある場合は、中途解約の特約がなくても自主退去が可能です。

リースバックで強制退去となるケースとは?

リースバックで強制退去となるケースとは?

リースバックを契約した後に、貸主から強制退去を言い渡される可能性があります。
次に、リースバック契約後に強制退去となるケースをご紹介します。

定期借家契約が満了した場合

普通借家契約でリースバックの契約をした場合は、契約期間が満了しても借主が希望すれば更新することが可能です。
けれども、定期借家契約で契約している場合は、貸主の合意がなければ再契約をすることができず強制退去となってしまいます。
売却後もマイホームに長く住み続けたい場合は、定期借家契約ではなく普通借家契約でリースバックの契約ができないか、確認してみると良いでしょう。

家賃の滞納が3か月以上続いたとき

家賃の滞納が3か月以上続いた場合は、普通借家契約と定期借家契約のどちらでも、強制退去させられる可能性があります。
家賃を1か月ぐらい滞納しても、すぐに強制退去となる訳ではありません。
しばらくは、管理会社やリースバック会社から、家賃の督促が電話や書面による通知によっておこなわれます。
2か月ほど滞納すると、内容証明郵便で督促状が届きます。
内容証明郵便も無視して滞納続ければ、貸主と借主の信頼関係が崩れたとみなされ、強制退去となる可能性があるのです。
リースバックでの契約では、家賃が相場よりも割高になる傾向があるため、家賃を滞納するケースも多くあります。
リースバック契約をする際は、家賃の負担が大きいことも理解して、通常の不動産売却とどちらが良いのか選択することも大切です。

契約違反があった場合

契約違反が発覚し、契約を続けることが困難と判断される場合は、強制退去となる可能性があります。
契約違反には、ペット飼育によるトラブル、騒音・汚臭問題、貸主に無断で第三者に転貸するといったケースが該当します。
契約違反が原因で管理会社ともめることになると、最終的には裁判所に強制退去を申し立てられ、退去せざるを得なくなります。
また、リースバック会社によっては、公正証書でリースバックの契約書を作成する場合があります。
公正証書で契約書を作成している場合は、違反があれば裁判なしで強制的に退去を命じることができます。
自宅だったときと同様に自由に使用していると、思わぬことが契約違反となる可能性もあるので、しっかりと契約書を確認することが必要です。

建物の老朽化による強制退去

老朽化して不具合が生じている建物を放置していれば、入居者や近隣住民に被害が及ぶ可能性があり危険です。
万が一、被害が入居者や近隣住民に及べば、貸主が損害賠償責任を負う可能性もあります。
そのため、老朽化した建物の建て替えや売却をおこなうために、強制退去を命じられる可能性があるのです。

まとめ

リースバックには、普通借家契約と定期借家契約による2種類の契約方法があります。
どちらの契約でも、中途解約が可能となる特約がついているか、貸主・借主の合意解除があれば、借主が自主退去することは可能です。
定期借家契約が終了したときや、契約違反となる行為がある場合は、強制退去になる可能性があることも知っておきましょう。

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