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土地信託による土地活用とは?メリット・デメリットや手続きの流れをご紹介!

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土地信託による土地活用とは?メリット・デメリットや手続きの流れをご紹介!

土地信託による土地活用とは?メリット・デメリットや手続きの流れをご紹介!

土地を所有している方の中には、活用方法がわからず資金繰りも難しいことが原因で、なかなか土地活用に踏み出せない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
土地の活用方法で悩んでいる時は、土地信託を利用することも選択肢の1つです。
今回は、土地信託で土地活用をおこなうメリット・デメリット、手続きの流れについて解説します。

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土地活用で知っておきたい土地信託とは?

土地活用で知っておきたい土地信託とは?

土地信託とはどのような仕組みで、どのような種類があるのでしょうか。
ここでは、土地信託の仕組みや種類について解説します。

土地信託の仕組みとは?

土地信託とは、地主が信託会社に土地を預け、代わりに運用してもらうことで地主も利益を得る運用方法です。
地主から預かった土地にアパートやマンションを建設し、運営して得た利益から諸経費を差し引いて、地主に配当金を渡します。
運用した利益から配当を受け取る権利を信託受益権と呼びます。
契約期間中は地主が信託受益権を所有し、信託会社が土地の所有権を取得します。
契約が満期を迎えれば、土地と建物が地主に返ってくる仕組みです。

土地信託の種類とは?

土地信託の種類には、賃貸型と処分型の2種類があります。
賃貸型とは、信託会社と地主が土地の信託契約を結び、契約期間が終了したら土地を地主に返却する契約方法です。
一般的に土地信託といえば、この賃貸型のことをいいます。
賃貸型では、アパートやマンションなどを建設して運用するため、契約期間が10~29年程度と長期間で設定されます。
処分型は賃貸型とは違い、最終的に地主が土地を売却する方法です。
信託会社の提案どおりに開発を進め、土地に付加価値をつけてから通常の売却よりも高い価格で売却します。
この記事では、処分型ではなく賃貸型の土地信託について解説します。

土地活用として土地信託をおこなうメリット・デメリットとは?

土地活用として土地信託をおこなうメリット・デメリットとは?

土地活用として土地信託をおこなう場合は、メリット・デメリットも把握することが大切です。

メリット

土地活用として土地信託をおこなうメリットをご紹介します。

土地活用のノウハウがなくても始められる

土地活用を個人が始める際は、いかに利益を多く得られるかを考えながら活用方法を選択し、管理もおこなっていかなければなりません。
土地活用のノウハウがないまま始めてしまうと、失敗して損失が生じる可能性もあります。
土地信託なら、土地活用の知識やデータを持った専門家にすべてを一任できます。
自分で一から調査し事業計画を立てる必要もなく、建物を維持するための管理の手間もかからないメリットがあります。

地主が建設費用を工面せずに済む
土地活用をおこなう際は、最初にアパートやマンションなどを建築するための費用を用意しなければなりません。
土地信託は、信託会社が建築費用を用意し、月々の利益から返済していきます。
ローンの返済分が、収益から引かれることになりますが、地主が建築費用を用意する必要がありません。
アパートやマンションを建てるためには、多額の費用が必要になることが原因で、躊躇される方も多いでしょう。
土地信託なら、建築費用を工面する手間や資金も必要なく、ローンを支払い続けるリスクからも解放されるメリットがあります。

節税対策ができる
相続税で大きな割合を占める財産が不動産です。
信託会社に土地の所有権が移っている間は、相続するのは信託受益権になります。
土地を相続するよりも手続きも簡単で、相続税を節税できるケースもあります。
また、所有者を法人名義にすれば、相続財産に扱われないため、節税対策が可能です。
土地は建物が建っていれば、固定資産税も6分の1になる控除の特例があります。
土地を更地として放置していれば固定資産税が6分の1になる控除を受けることができませんが、アパートが建っていれば控除を受けることが可能です。
土地活用をすることで、固定資産税が節税できることもメリットです。

信託受益権は売買できる
毎月収益の一部がもらえる権利の信託受益権は、売買することができます。
また、信託受益権を担保にして借り入れすることも可能です。
まとまった資金が必要な場合や、新たに事業を広げたいときにも、担保として利用できることがメリットといえるでしょう。

デメリット

土地活用で土地信託を利用する場合のデメリットをご紹介します。

土地信託ができない土地もある
信託会社は、会社の利益の他に、地主に支払う配当を毎月確保する必要があります。
そのため、信託会社が利益を得られると判断すれば契約できますが、土地活用に向いていない土地は契約を断られる可能性があります。
駅へのアクセスが良い方が、アパートやテナント経営も収益があげやすく土地信託に向いている土地です。
場合によっては、太陽光発電やトランクルームなど、駅へのアクセスの良さが求められないケースもあります。
ただし、すべての土地ができる訳ではないというデメリットも知っておくことが大切です。

収益が得られないこともある
土地信託は、土地活用によって得られる収益から、ローンの返済や運営費、税金など各種の費用を差し引いて配当を支払います。
そのため、空室が続いたり修繕などの費用が多かったりする月は、十分な配当を得ることができません。
ローンの返済が終わるまでは収益から差し引く経費が多いため、最初の数年は配当が少ない可能性もあります。
毎月安定した配当を得られる訳ではないことを、デメリットとして知っておきましょう。

土地信託で土地活用をおこなう流れをご紹介!

土地信託で土地活用をおこなう流れをご紹介!

土地信託を始め方や、契約終了までの流れについて確認しておきましょう。

流れ1:信託会社を選ぶ
まずは、土地信託を取り扱う信託会社に、土地活用のプランを相談しましょう。
運用方法は信託会社に一任するとはいえ、地主もプランの内容を把握しておくことが大切です。
信託会社を選ぶ際は、同じようなプランで比較したときに、実績を残している会社を選ぶと良いでしょう。

流れ2:信託契約の締結
依頼する信託会社が決まったら、信託会社と信託契約を締結します。
信託契約締結後、土地の所有権が信託会社に移り、地主は信託受益権を得ます。

流れ3:土地運用のプラン作成
契約締結後、信託会社が土地運用のプランを作成します。
地主は信託受益権を持っているので、プランを拒否したり希望を伝えたりすることも可能です。
地主がプランに合意すれば、土地運用が開始されます。

流れ4:土地の運用開始
契約の締結後、アパートやマンションを建設するなど、信託会社による土地運用が開始されます。
建設や借り入れに関わる作業は信託会社がおこなうため、地主がおこなうことはありません。
また、賃貸物件建設後の入居者募集や管理業務も、信託会社から委託された管理会社がおこなうため、地主が管理する手間もありません。

流れ5:配当金の受け取り
運用が始まり家賃収入が得られると、経費と信託手数料が引かれた配当金が支払われます。
空室が多く収益が少ない場合は、配当金が得られないこともあるので注意しましょう。

流れ6:契約期間終了
信託契約が満期を迎えれば、土地と建物が地主に戻ります。
入居中の方がいて賃貸借契約が続いているなら、月々の家賃は信託会社に手数料を引かれることなく受けとることができます。
また、契約期間が終了してもローンの残債があれば、地主が返済を続けなければなりません。
契約期間が終了しても、両者の合意があれば契約を延長することも可能です。

まとめ

土地信託とは、信託会社に土地の運用を一任し、収益から経費や手数料を差し引いた配当金を受け取ることができる土地活用方法です。
地主が建築費用を用意する必要がなく、運用のノウハウがなくても土地活用ができるメリットがあります。
ただし、空室が多いときや支払う経費が多い月は、配当金が支払われない場合があることに注意しましょう。

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