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土地の査定額はどう決まる?査定方法を詳しくチェック

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土地の査定額はどう決まる?査定方法を詳しくチェック

土地の査定額はどう決まる?査定方法を詳しくチェック

土地を売るとき、多くの方が気になるのが査定額ではないでしょうか?
「できるだけ高く売りたい」そのように思う方もいらっしゃるでしょう。
土地は公的評価や道路の位置、土地の形状などさまざまな条件をもとに査定額が決定します。
そのため、単純に決められるものではありません。
今回は土地の売却を検討されている方に向け、どのような査定方法が用いられるのかをお伝えします。

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土地の査定方法に用いられる公的評価や取引事例比較法

土地の査定方法に用いられる公的評価や取引事例比較法

まずは、土地の査定方法である公的評価や取引事例比較法をご紹介します。
土地の査定は、だいたいの価格であればご自身で調べることが可能です。

3つの公的評価

査定に用いられる公的評価は、下記の3つです。

●公示地価・基準地価
●相続税路線価
●固定資産税評価額


公的評価としてまず挙げられるのが、公示地価・基準地価です。
公示地価とは、1月1日時点における、全国約2万6,000地点の地価を調査してまとめたものです。
毎年1回、国土交通省によって公示地価が公表されます。
基準地価も、公示地価と同じ公的評価のひとつです。
基準地価は都道府県が判定した1㎡あたりの価格となり、公示地価同様毎年1回公表されます。
毎年7月1日時点の全国約2万1,000地点の地価を都道府県が調査し、国土交通省が全国のデータをまとめて公表しています。
公示地価も基準地価も、時価相当額が公表されているのが特徴です。
そのため、売ろうとしている土地の近くに評価ポイントがある場合は、査定方法のひとつとして参考になさってください。
また、相続税路線価も、土地の査定に用いられる公的評価です。
相続税路線価とは、国税庁が公表している毎年1月1日時点の地価です。
路線価とは道路に面した土地の価格で、査定方法のひとつとして用いられます。
ちなみに相続税路線価とはその名のとおり、不動産を相続したときに課税される、相続税評価額を算出するためのものです。
路線価図では1㎡あたりの単価が記されているので、インターネット上でおおよその査定額をチェックできるでしょう。
相続税路線価は、公示地価の80%ほどが目安です。
さらに、土地の査定方法における公的評価として、固定資産税評価額も挙げられます。
固定資産税評価額とは、市町村が定めた、固定資産税や不動産取得税を決定するためのものです。
土地や建物を所有していると、毎年市区町村から固定資産税の納税通知書が送付されてきますよね。
納税通知書に添付されている「課税明細書」に、固定資産税評価額が記載されているので、確認なさってください。

取引事例比較法

取引事例比較法も、土地の査定方法として用いられます。
取引事例比較法とは、近隣の成約事例をいくつかピックアップし、比較して査定額を算出する方法です。
国土交通省の「土地総合情報システム」では、実際におこなわれた取引価格や地価を公表しています。
都道府県や取引時期を絞って検索できるので、とても使いやすいサイトといえるでしょう。

土地の査定額と前面道路との関係性

土地の査定額と前面道路との関係性

続いて、査定方法とともにチェックしておきたい、土地の査定額と前面道路との関係性をご紹介します。

前面道路の幅(幅員)

前面道路の幅(幅員)は、土地の査定額を左右するポイントのひとつです。
前面道路の幅員がどのくらいあるかによって、容積率が異なります。
容積率とは建物の規模を規制するもので、100%や200%などと表記されます。
土地の面積に対する延べ床面積の割合のため、容積率が高いほど建てられる建物の規模が大きくなるのです。
そのため、前面道路の幅員が広いほど、土地の価格は高くなるといえるでしょう。

間口と奥行はどのくらいか

間口と奥行も、土地の査定方法に関わるものです。
前面道路に対して間口が広いほうが使いやすいため、一般的に査定額が高くなります。
反対に間口が狭かったり奥行きが極端に長かったりする土地は、使い勝手が悪いといえるでしょう。
間口が狭い場合、建物を建てるときの設計の自由度が低くなるため、間口が広い土地より査定額が下がりやすいといえます。
また、間口が広ければ日当たりが良くなるのもメリットです。
建築の自由度が高い分、南側に大きな開口部を設けたり、日照を確保しやすい間取りにしたりできます。

前面道路とどう関わっているか

前面道路とどう関わっているかも、土地の査定額や方法のポイントです。
たとえば二面道路に面している角地の場合、一面だけに道路が接している土地よりも、日当たりや風通しに優れています。
前面に建物がないため開放感があり、日照がしっかり確保できるので、冬でも暖かく過ごせるのが魅力です。
資産価値が高いため、おのずと査定額もアップするでしょう。

接道義務を満たしているか否か

接道義務も、土地の査定方法を知るうえで知っておくべきポイントです。
建築基準法では、建物の敷地が建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接しなければならないとされています。
万が一幅員が4m未満の場合は、セットバックをおこなわないと、再建築不可となってしまうかもしれません。
再建築不可の土地は、建物を新築できないので、当然ですが査定額も下がってしまうでしょう。
ちなみにセットバックとは、前面道路の中心線から敷地を2m後退させることです。
セットバックをおこなえば、土地の一部を道路として供出でき、接道義務を満たすことができます。

土地を査定するときは方法とともに形状もチェック

土地を査定するときは方法とともに形状もチェック

土地を査定するときは、査定方法を調べるとともに、売りたい土地がどのような形状をしているのかを確認なさってください。

整形地は資産価値が高くなりやすい

正方形や長方形といった整形地は、一般的に変形地に比べて資産価値が高くなります。
そもそも整形地は建物を建てやすいよう整えられている土地です。
そのため、理想のプランを取り入れやすく、住まいづくりの選択肢が広がります。
扱いやすい土地であることから、需要が高いのも大きな特徴です。

相場より安くなりがちな変形地

旗竿地や三角形などの変形地は、相場より安くなる傾向にあります。
変形値は使い勝手が悪いことが多く、需要が比較的少ないからです。
ただし、変形地であっても土地の面積が広かったり人気のエリアにあったりする場合は、形状による影響は最小限で済むでしょう。
そのため、土地の形状の影響は、広さや立地などが加味されて評価されます。
また、極端に形状が悪い土地は、取引が認められないことがあります。
有効活用できる面積が少ないと、建物を建てようとしたときに、建築基準法を満たせないことがあるからです。
売ろうとしている土地の面積が小さかったり、旗竿地や三角形など、活用しにくい形状だったりする場合は注意しましょう。
このように、土地の査定には形状も大きく関わってきます。
しかし、変形地が必ずしも住宅に適さないというわけではありません。
その形状や現況を気に入ってくれる買主が現れる可能性もゼロではないので、一度査定を申し込んでみましょう。

まとめ

土地の売却を検討されている方に向け、どのような査定方法が用いられるのかをお伝えしました。
どの公的評価を用いるかによって査定方法は異なり、前面道路、形状によって査定額が異なります。
東京都目黒区や世田谷区、港区や渋谷区で土地の売却を検討されている方は、私たち「株式会社リードホーム」にお気軽にお問い合わせください。
査定のご依頼はもちろん、査定方法についても真摯にお答えいたします。

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